Телефон:

+7(812)314-58-57

E-mail:

dar-y@ya.ru

Главная \ Вторичный рынок

Вторичный рынок

 Вторичный рынок.

Вы хотите купить квартиру? Но  так много предложений. Особенно на первичном рынке. Но первичный рынок, к сожалению, не радует месторасположением. Домов в  интересных местах города  строят мало, да и цены «кусаются». А так хочется жить в доме, рядом с  которым расположены и школы, и детские сады, и поликлиники, и до станции метро идти 5 минут. И вот, взвесив все плюсы и минусы новостроек, вы принимаете решение купить квартиру на вторичном рынке.

Что делать дальше?

Во-первых, необходимо найти подходящий объект недвижимости. Для этого нужно зайти в интернет на различные сайты и посмотреть какие квартиры предлагаются к продаже. Выбрать интересные объекты и начать их  "прозванивать".

i^5b3^5d_(4).jpg

Какие вопросы нужно задать продавцу?

Необходимо уточнить параметры квартиры, соответствуют ли они тем характеристикам, которые указаны в объявлении.
Месторасположение дома лучше самим посмотреть по карте и самостоятельно оценить расстояние от дома до станции метро, т.к. зачастую расстояние до метро в объявлениях указывается неверно, дабы привлечь внимание большего количества покупателей к объекту.

Также следует, задать вопросы, касающиеся типа сделки, т.е.  продавец продаёт квартиру и получает деньги или одновременно покупает встречный вариант. Если покупает встречный вариант, то использует ли при этом ипотечный кредит или субсидию?

Далее необходимо задать вопросы юридического характера:

 а) есть ли несовершеннолетние сособственники в квартире? Если есть, то для совершения сделки необходимо распоряжение органов опеки на отчуждение доли несовершеннолетнего.

 б) что является правоустанавливающим документом?

Если это договор приватизации, то следует попросить у продавца архивную форму 9, по которой можно узнать отказывался ли кто из прописанных в этой квартире от приватизации. Это важно, т.к. отказавшиеся от приватизации люди имеют право пожизненного пользования в этой квартире и, если этот человек не выпишется из этой квартиры сам,  то ни один суд не сможет это сделать. Если в этой квартире есть такие граждане, то необходимо взять с ним нотариальное заявление о том, что данный гражданин знает о продаже квартиры и обязуется сняться с регистрационного учета в определённые сроки (указать срок).
Если правоустанавливающим документом является договор купли-продажи или договор мены, то для совершения сделки необходимо заявление продавца  о семейном положении, если человек  не в браке или согласие супруга(-и), если в браке. Для договора дарения и свидетельства о наследовании заявление продавца о семейном положении или согласие супруга(-и) не требуется.

в) сколько лет продавец владеет квартирой? Если более 3 лет (с 2016 года более 5 лет), то продавец не платит налог с суммы продажи квартиры, если же менее, то продавец обязан оплатить 13%  с суммы превышающей 1000000 рублей. Поэтому продавцы, владеющие квартирой менее 3 (с 2016 года 5 лет) обычно не указывают полную сумму в договоре. Это необходимо учитывать  и заранее договариваться с продавцом о том, какая сумма в договоре будет указана.

Просмотр объекта недвижимости.

После телефонных переговоров  необходимо посмотреть сам объект. При осмотре объекта необходимо учитывать в каком состоянии находиться подъезд. Если  в подъезд  на доске объявлений висит объявление с контактами ТСЖ или управляющей компании, то лучше их записать, таким образом можно больше получить информации о доме.  Также стоит обратить внимание на то, есть ли в подъезде посторонние запахи (по ним можно определить в каком состоянии находится подвал, и какая категория людей проживает в данном подъезде, это важно, потому что соседей не поменяешь). 

i^5b1^5d_(3).jpg

Особенно нужно учитывать состояние подвала, если продаваемая квартира находится на первом этаже. Необходимо уделить особое внимание осмотру потолка,  если квартира расположена на последнем этаже (есть ли протечки). К стати, в ТСЖ или управляющей компании можно узнать менялась ли крыша, если нет, то когда планируется  это сделать.

Какие дальнейшие действия покупателя, если квартира понравилась?

Если квартира нравится, то необходимо договориться с продавцом о том, что он не будет больше никому её показывать. Для этого необходимо оставить аванс. Если есть агент, то это сделать проще, потому что  вы внесёте аванс в агентство недвижимости  под договор, в котором будет указана стоимость объекта и условия возврата аванса в случае, если продавец откажется продавать квартиру. Если же агента нет, то вы либо вносите продавцу аванс в руки под договор намерения, получив с него расписку, либо вносите аванс в ячейку на условиях совместного доступа. Правда, оба варианта имеют минусы. В первом случае, вам необходимо будет поверить продавцу, что он никуда не исчезнет с деньгами и выйдет на сделку, а также не продаст квартиру другому  покупателю. Во втором случае, при совместном доступе в ячейку  вы не сможете самостоятельно забрать свои деньги из ячейки, если вдруг продавец себя некорректно поведёт, т.е таким образом вы будете находиться в заложниках.
Если вы внесли аванс в агентство, то агент подготовит вам пакет документов по квартире, необходимый по сделке. Кроме правоустанавливающих документов, необходимо заказать выписку из ЕГРП. Согласно этой выписке можно определить есть ли аресты, обременения на квартире.

Расчёты между продавцом и покупателем.

Расчеты между продавцом и покупателем происходят в следующем порядке:

iIIMAC8BC

а) если покупатель оплачивает стоимость квартиры  только  собственными средствами без использования ипотечного кредита или субсидии, то расчеты идут через ячейку банка.

Арендуется ячейка. В договоре на аренду ячейки прописываются условия выемки денежных средств. Обычно это схема, при которой продавец получает 50% суммы после перехода права собственности на квартиру на покупателя, 40%- после предоставления  Ф-9 о том, что все прописанные в этой квартире граждане сняты с регистрационного учёта и 10% - после предоставления  акта приёма передачи квартиры.

В свою очередь продавец  закладывает расписку в ячейку. Данную расписку получает покупатель после акта-приёма передачи квартиры.

б) если покупатель приобретает квартиру с помощью ипотечного кредита, то расчеты будут производиться через ячейку того банка, который выдаёт кредит. В данном случае выемка денежных средств будет производиться только один раз, на этапы в этом случае выемку разделить нельзя (это требование банка).

 в) если покупатель для покупки квартиры использует субсидию, то в ячейку закладываются собственные средства покупателя,  а субсидия переводится на счёт продавца после регистрации договора купли-продажи  в УФРС.

После закладки денежных средств в ячейку  продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, который сдаётся на регистрацию в УФРС.

Форма договора купли-продажи.

Существует две формы договора купли-продажи : простая письменная и нотариально заверенная. Простую  письменную  форма может составить  любой человек, обладающий необходимыми знаниями, обычно её составляют юристы, поэтому она стоит дешевле  (4000-5000 р).
Нотариально заверенная форма составляется нотариусом и оплачивается согласно тарифам нотариуса. Регистрация договора в нотариально заверенной форме составляет 3 дня.
Регистрация договора в простой письменной форме  длится дольше.

iWZUOOJ8R