Развод при покупке квартиры как поделить жилье честно

Как разделить квартиру при разводе — малоизвестные, но важные нюансы

Согласно статистическим данным, больше половины браков заканчивается разводом. Многие бывшие супруги при этом делят квартиры. Действующее законодательство гласит, что в общем случае все совместно нажитое в браке имущество должно быть разделено поровну между обеими сторонами. Однако в реальности существует довольно много различных вариантов раздела в зависимости от обстоятельств дела. Усложняют этот процесс такие сопутствующие факторы, как использование для приобретения квартиры ипотеки либо материнского капитала, а также покупка строящейся недвижимости.

Оба супруга могут воспользоваться несколькими способами, чтобы добиться выгодного для себя неравного раздела квартиры, приобретенной во время совместного проживания.

Раздел кредитов

Ипотечные кредиты берутся на длительные сроки, поэтому браки расторгаются до полного погашения задолженностей довольно часто. Как поступать в такой ситуации и что говорит закон?

Первый важный момент: даже при оформлении кредита только на одного супруга, второй тоже несет ответственность за его выплату. Поскольку жилье приобреталось в браке, оба супруга признаются созаемщиками — даже если об этом ничего не сказано в договоре. Например, основным заемщиком был муж, и он покинул семью, прекратив оплачивать кредит. Значит, погашать ипотеку придется его жене.

По словам юриста из Petrol Chilikov Дарьяны Епихиной, суды признают ипотечные задолженности общим долгом обоих супругов независимо от того, как именно разделена приобретенная в ипотеку квартира. Другими словами, даже при разделенной на неравные доли квартире саму ипотеку могут поделить поровну.

При разводе происходит раздел и купленной в ипотеку квартиры, и ипотечного кредита. Супруги должны сначала выделить доли каждого во владении жильем, а затем разделить кредит. Банк может заключить отдельные договоры с обоими супругами. При этом возможна коррекция графиков выплат в зависимости от размеров заработных плат. В такой ситуации бывшие супруги будут выплачивать ипотечный кредит раздельно, каждый за свою долю квартиры. Это удобно, поскольку необязательность одного бывшего партнера никак не коснется второго.

Однако возможность раздела квартиры и ипотечного кредита при разводе существует не всегда. Например, банки зачастую выдвигают требования к военнослужащим в случае оформления военной ипотеки заключать брачные контракты. По условиям такого соглашения единственный заемщик становится единоличным собственником квартиры. Соответственно, именно на нем лежит обязанность погашения ипотеки. Но и квартира при разводе останется за ним. Т.е. бывшая супруга может вообще остаться без жилья.

Альтернативные варианты

Совместное владение жильем после раздела ипотечной квартиры зачастую тяготит бывших супругов. Поэтому часто используются различные варианты, позволяющие решить этот вопрос до погашения кредита.

Так, при выплаченной меньше чем на 10—20% ипотеке, возможен отказ одним из супругов от своих прав на жилье в пользу второго. По словам Марии Литинецкой из компании «Метриум», этот гражданин вправе требовать половину уже внесенной в качестве оплаты ипотеки суммы. В описанной ситуации обязанность выплаты кредита полностью переходит на второго супруга. Во избежание разночтений банку желательно заключить при этом новый ипотечный договор.

Другой вариант — продажа ипотечной квартиры. Поскольку жилье является залоговым, им нужно найти покупателя, который либо готов сразу погасить кредит полностью, либо переоформить договор ипотеки на себя. Можно поступить немного иначе — сначала найти средства, чтобы погасить кредит, а уже потом продавать квартиру с дальнейшим разделом вырученных денег.

Жилье только строится

Купить готовую квартиру могут не все. Дешевле вложиться в жилье на еще не сданном объекте. Поэтому нередки ситуации, когда на момент развода дом только строится.

Хотя по договорам долевого участия квартиры покупаются еще на этапе строительства, право собственности можно оформить только после подписания акта сдачи здания и ввода его в эксплуатацию. По словам Литинецкой, до сдачи новостройки квартиры в ней не могут быть разделены, поскольку являются объектами незавершенного строительства.

Договор долевого участия мог быть заключен еще до брака. Если и оплачен он был тоже до вступления будущего владельца в брак, то после сдачи новостройки квартира перейдет в собственность только супруга, оформлявшего договор. В остальных ситуациях у второго супруга есть право на оформление доли в квартире после сдачи дома. Если же до срока завершения строительства далеко, существует возможность изменения условия договора. При этом второй супруг может быть включен в состав дольщиков.

Детские доли

Процесс раздела имущества в ходе развода может быть существенно осложнен фактом использования при покупке недвижимости материнского капитала. Закономерно возникает вопрос о «весе» этого капитала. Ведь он может составлять совсем небольшую часть общей стоимости жилья — 10% или даже всего 5%. Тогда логичным выглядит вариант, при котором оставшиеся 90% супруги будут делить между собой, а покидающий семью с детьми сможет претендовать почти на половину квартиры. Суды рассматривали множество подобных исков. Недавно вердикт по этому вопросу был вынесен Верховным судом.

Квартира, которая оплачивалась с использованием материнского капитала, оформляется в общую собственность с учетом долей супругов. Размер этих долей определяется супругами самостоятельно. Причем общая практика предполагает равное деление на всех. Если до развода детям были выделены определенные доли, при разводе супруги получат каждый свою часть. Тому же из них, с кем остаются дети, достанется и их доля. Например, родителям и двоим детям были выделены равные доли. Тогда остающаяся с детьми жена получит три четверти квартиры, а муж — только одну.

Если же доли до развода не выделялись, ситуация изменяется в другую сторону. Тогда оплаченная из общих сбережений часть квартиры делится на двоих супругов поровну. Не участвовавшие в оплате дети из этой части жилья не получают ничего. Часть, оплаченная за счет материнского капитала, делится поровну между всеми, включая детей (поскольку право на этот капитал принадлежит всем членам семьи). Поэтому у ребенка при таком разделе есть право только на часть квартиры, пропорционально соответствующей доле материнского капитала. А значит, при уходе из семьи муж действительно сможет получить почти половину жилья (если доля маткапитала в стоимости квартиры была невелика).

Неравный раздел

Принято считать, что нажитую в браке квартиру следует делить поровну между двумя супругами. Однако в реальности зачастую случается перекос в сторону одной из сторон.

Роль существенного фактора могут сыграть дети. Например, если доли вырученной от продажи квартиры суммы будет недостаточно для приобретения нового жилья, возможно выделение судом большей доли в пользу супруга, с которым остаются несовершеннолетние дети. По словам Антона Маткочакова из Enforce Law Company, только факта наличия несовершеннолетних детей недостаточно для отказа от применения принципа равенства долей в ходе раздела совместной собственности.

Основаниями для неравного раздела могут служить и другие обстоятельства. Например, если удастся доказать, что один супруг содержал семью, а второй тратил свою зарплату исключительно на себя. Еще один серьезный аргумент — покупка квартиры за счет средств, которыми один из супругов располагал до брака. Это могут быть деньги с банковского вклада или от продажи своего «холостяцкого» жилья либо автомобиля.

Сроки раздела

Как долго может длиться раздел имущества? Через сколько лет можно запустить этот процесс? Здесь применяется норма срока исковой давности, составляющего в общем случае три года. Нюанс заключается в том, с какого именно момента отсчитывать этот срок. По словам Дарьяны Епихиной, неправильно определять его с даты расторжения брака. Корректный вариант отсчета — с момента, когда один из супругов узнал (как вариант — должен был узнать), что были нарушены его права на нажитое в браке общее имущество.

Конкретный пример — гражданин проживает отдельно от бывшей супруги, при этом от права на часть общей квартиры он не отказывался. После развода может пройти несколько лет, когда жена решит продать эту квартиру. Если она не выплатит бывшему мужу денежную компенсацию, то последний вправе подать иск. При этом отсчет срока исковой давности будет вестись не от даты развода, а от момента продажи квартиры. Разумеется, это может быть значительно позже истечения трех лет после развода.

Источник: www.exocur.ru

Читайте также:  Как узнать лицевой счет в водоканале

Развод при покупке квартиры — как поделить жилье честно?

От того, как были оформлены имущественные отношения в семье, на тот или иной объект недвижимости, зависит, кому что отойдет в случае развода. При покупке квартиры, в идеале оба супруга усердно трудятся, копят средства и в итоге приобретают — их общую недвижимую собственность. Будет правильно закрепить в договоре купли-продажи такое положение вещей. Если один из супругов не вносил свой вклад в покупку недвижимости без уважительных причин или вредил семье материально, его доля может быть уменьшена судом.

Как делится недвижимое имущество при расторжении брака

По умолчанию недвижимость считается общей, и после развода доли мужа и жены будут одинаковыми. Но жизнь не без нюансов. Допустим, супруги вносят неравные вклады в приобретение. Они могут оформить долевую собственность на недвижимость, четко указав части, при покупке или позже, чтобы суду было проще их разводить. Можно также зафиксировать причитающиеся части имущества (в денежном или процентном выражении) в брачном договоре.

Когда недвижимость приобрели в браке и оформили на одного из супругов (приватизация в единоличной доле), тогда по закону считается, что жена или муж, на которого составлен договор купли-продажи (или иной возмездный контракт) — не единственный хозяин. Согласно СК РФ, недвижимое имущество, нажитое в браке, поделят пополам.

Суд может вынести иное решение, если:

  1. во время брака стоимость недвижимости увеличилась с использованием денег второго супруга, не владельца (проведен капремонт, сделана пристройка и так далее);
  2. на приобретение в браке жилья или построек были израсходованы средства от продажи недвижимости второго супруга (не собственника), был произведен обмен жилья не собственника с доплатой или без;
  3. пришлось покупать квартиру или улучшать жилищные условия с использованием материнского капитала;
  4. жилье было приобретено, когда супруги уже фактически не сожительствовали вместе;
  5. один из супругов не работал без уважительных причин;
  6. один из супругов получил в подарок или унаследовал квартиру или средства на ее покупку;
  7. квартира была приобретена до официального расторжения брака, но в тот период, когда супруги фактически жили не вместе и вели раздельное хозяйство.

В первых трех случаях нужно предоставить подтверждение, что доля внесшего большую лепту в покупку или улучшение квартиры, должна быть более 50%.

Исходя из платежных документов, других доказательств, свидетельств, суд в соответствии со статьей 37 Семейного кодекса признает имущество общим. Далее будет назначена увеличенная доля в квартире, доме для бывшего супруга, проведшего улучшения или внесшего финансовый вклад. В отдельных случаях определяется компенсация в объеме израсходованных средств, которую должен выплатить хозяин недвижимости.

Как показывает практика, если покупать жилье или другую недвижимость в браке, но с использованием большей части средств одного из супругов, разводить их будут долго и мучительно. Оба при желании могут затягивать процесс на годы, мешая друг другу нормально жить, пользоваться жильем. Оптимально решать подобный спор с юристами, но без привлечения суда.

Обиженный супруг, у которого есть веские доказательства, что он может претендовать на часть недвижимости, имеет право ходатайствовать об обеспечении иска. Среди мер, которыми может воспользоваться суд, есть и арест с запретом проживания на территории спорной недвижимости.

Если повезло купить или унаследовать дом или квартиру до брака, то в этом случае можно не волноваться: суд не будет рассматривать такую недвижимость к разделу. Она останется тому супругу, который был хозяином изначально.

Когда квартира или дача подарены или унаследованы, то очевидно, что такая недвижимость становится личной собственностью наследника или получателя подарка. Статья 39 СК РФ на нее не распространяется — при разводе ее не делят.

Исключение составляют случаи, если договор ставит одного из супругов в крайне невыгодные условия. Например, разведенный не имеет своей жилплощади и близких родственников в городе.

Суд вправе частично или полностью посчитать брачный договор недействительным. Например, назначить компенсацию обиженной стороне, разрешить временное проживание в бывшей общей квартире.

Способы раздела

Долгожданное решение суда о разделе имущества на руках, доли определены, можно налаживать новую жизнь. Но перед этим предстоит решить, что делать с квартирой или домом. Бывшие супруги редко бывают согласны на коммунальное проживание. Придется выбирать способ, как разъехаться.

До того как заниматься выкупом доли у хозяина, необходимо сделать недвижимость не общей собственностью, а долевой, то есть, разделить имущество и зарегистрировать изменения в статусе квартиры или дома.

Размен жилья

Самый простой способ решения вопроса о разъезде с бывшим супругом — размен жилья.

Для этого необходимо:

  • определить рыночную стоимость недвижимости;
  • выяснить, какая сумма полагается каждому исходя из его доли;
  • самостоятельно или через агентство найти подходящие варианты обмена с доплатой;
  • оформить документ, внести деньги;
  • заниматься переездом.

Но на практике все значительно сложнее. Камень преткновения, как обычно, деньги, точнее, их отсутствие. В итоге один из супругов рад бы размениваться, но второй не имеет такой возможности. Или же из вредности мешает бывшей жене или мужу начать новую жизнь. Но для обмена необходимо согласие всех проживающих. В таком случае можно порекомендовать следующее:

  • продать свою долю и подыскивать новое жилье;
  • сдать долю своей собственности внаем;
  • взять кредит под залог своей доли недвижимости и вернуть его в виде залога.

Конечно, все эти варианты ведут к потере части средств. Кроме того, они могут причинить серьезные неудобства тому из супругов, кто останется в квартире. Но лучше уж потерять деньги, чем годами упрашивать бывшую вторую половину согласиться на обмен.

Есть еще несколько схем полюбовного решения вопроса разъезда:

  • предложить супругу купить его долю;
  • одолжить (с нотариальным заверением) бывшему мужу или жене денег, чтобы при размене он или она, могли претендовать на приемлемое жилье;
  • обратиться в суд для принуждения к разъезду — шансы на благополучный исход дела минимальны.

Продажа квартиры

В большинстве случаев продажа недвижимости после развода — лучший вариант для обеих сторон. Так легче получить причитающиеся доли и начать обустраивать новую жизнь.

Но, как и с разменом, здесь часто возникают сложности. Одному из супругов просто некуда переезжать, а денег, вырученных за долю, может не хватить даже на скромную комнату в дальнем районе. Схема здесь та же, что при размене жилья.

Иногда бывшие супруги пытаются продать квартиру без согласия своей бывшей половины.

Подобные сделки являются незаконными, и в итоге суд вернет пострадавшему хозяину долю его недвижимого имущества. Покупателю придется довольствоваться оставшейся долей и рассчитывать, что продавец когда-нибудь выплатит ему долг.

Покупка доли квартиры у бывшего супруга при разводе

Согласно статье 250 ГК РФ, если бывший супруг продает свою часть в общей квартире или доме, он должен сначала предложить эту долю другим участникам долевой собственности. То есть, говоря проще, своему бывшему супругу.

Такую оферту или предупреждение о продаже кому-то еще, лучше делать в письменном виде, где четко указать, до какой даты требуется ответ. Если получен письменный отказ или прошел отведенный законом месяц, можно продавать свою часть жилья другим покупателям.

Если бывший супруг пытается продать свою долю по стоимости, превышающей рыночную, его нельзя принудить снизить запросы. Обращаться в суд по данному поводу бессмысленно. А вот если он не уплачивает коммуналку, стоимость ремонта мест общего пользования, то тут уже можно попытаться кое-что предпринять.

Особенности раздела жилья при наличии ребенка

При разделе имущества во время или после развода, каждому из супругов присуждается определенная доля. По умолчанию — половина всей приобретенной в браке недвижимости.

Доля родителя, взявшего опеку над детьми, может быть увеличена, если:

  • приобретение квартиры сделано за счет материнского капитала;
  • недвижимость была куплена или улучшена за счет личных средств ребенка (наследование, дарение, получение премий, стипендии и так далее).

В некоторых случаях суд принимает во внимание и другие обстоятельства.

Раздел имущества при разводе или после него — процедура непросто сложная. Даже сходные на первый взгляд дела в суде могут разрешиться по-разному. Если отсутствует брачный договор, и супруги не в состоянии достигнуть соглашения, оптимально не сразу обращаться в суд, а попытаться урегулировать спор через адвокатов. Такой вариант будет наименее болезненным, расходным и займет меньше времени, чем судебные тяжбы.

Читайте также:  Налог на одноэтажный и двухэтажный дом

+7 (499) 288-73-46 , Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: prozakon.guru

Как по закону разделить квартиру при разводе?

— Как по закону можно разделить квартиру, которая была куплена в браке, но оформлена в собственность только на меня? Прописаны муж и дочь. После развода с мужем имею ли я право его выписать и продать эту квартиру, разделив ее на две доли с дочерью?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Михаил Андросов:

Когда квартира, купленная в браке, оформляется только на одного супруга, это не означает, что второй супруг не имеет равных прав и обязанностей наряду с «собственником» квартиры. Супруг, на которого единолично оформлены документы на совместное имущество, называется «титульным» собственником, что не наделяет его полномочиями по безразмерному пользованию имуществом.

Такая квартира является совместно нажитым в браке имуществом и в случае развода будет делиться на равные части между мужем и женой.

Существует два способа раздела имущества: судебный и внесудебный (через нотариуса). В случае, если супруги не могут договориться мирно, то им предстоит судебный процесс по разделу квартиры на равные части. Для этого необходимо сначала провести оценку стоимости данного имущества, оплатить соответствующую государственную пошлину за рассмотрение судом гражданского дела и заявлять требования о признании за истцом права собственности на ½ квартиры.

Таким образом, у квартиры будет два собственника, имеющих на руках документы на ½ долю каждый, что делает невозможным выписать кого-либо с принадлежащей ему площади.

Продать квартиру, у которой два собственника, возможно, но только с предварительного согласия второго участника сделки. Такую квартиру можно продать как третьим лицам, так и второму сособственнику. В таком случае он будет иметь преимущественное право покупки.

При этом ребенок не имеет отношения к имущественным правам родителей и не может претендовать на имущество, которое бывшие супруги хотят разделить.

Отвечает адвокат, руководитель «Адвокаты Севастополя» филиала КА № 26 КО Иван Емельянов (advokats.su):

Исходя из общих правил семейного законодательства, любое имущество, приобретенное супругами в браке, является совместной собственностью вне зависимости от того, на чье имя оно оформлено. Поэтому квартира, приобретенная в браке, является совместной собственностью супругов (Вашей и Вашего мужа).

Факт регистрации мужа и дочери по месту жительства в этой квартире в этом вопросе правового значения не имеет. Следовательно, после расторжения брака Вы не можете единолично распоряжаться квартирой, поскольку будут нарушаться интересы Вашего супруга. И он будет вправе обратиться в суд.

Если Вы продадите эту квартиру и зарегистрируете сделку, Ваш муж вправе взыскать с Вас половину вырученных от продажи денежных средств (а если в договоре сумма сделки будет явно занижена – ½ рыночной стоимости такой квартиры).

Исключение из этих правил: если эта квартира, приобретенная в браке, была куплена исключительно на Ваши личные средства (например, на деньги, подаренные Вам родителями, родственниками), тогда по Вашему требованию суд может признать жилье Вашим личным имуществом.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

В описанной Вами ситуации Вы являетесь титульным собственником квартиры, то есть в сведениях ЕГРН о собственнике содержатся только Ваши данные. Но есть один нюанс. Если квартира приобретена в зарегистрированном браке и у Вас с супругом не было брачного договора, изменяющего режим Вашей совместной собственности, то такая квартира является Вашим с супругом совместно нажитым имуществом. Соответственно, Ваш супруг, хотя и не указан в сведениях ЕГРН как собственник, является законным владельцем ½ доли на квартиру.

При разводе Вам нужно урегулировать вопрос с собственностью на данную квартиру, подписав соглашение о разделе имущества супругов. Один из возможных сценариев — выплатить супругу отступное. Одновременно желательно снять Вашего супруга с регистрационного учета в этой квартире. Иначе при продаже квартиры Вам нужно будет получать согласие бывшего мужа. Также отмечу, что Ваша дочь к собственности на данную квартиру никакого отношения не имеет.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Так как квартиру Вы купили в период брака, она относится к совместно нажитой собственности, и муж в силу закона имеет ½ долю в праве собственности. Собственник имеет право проживания и регистрации (прописки) в своей квартире независимо от Вашего согласия.

Вы можете договориться с мужем о том, что он подарит свою половину дочери. Для этого Вам необходимо обратиться к нотариусу: составить соглашение о разделе долей, где он свою ½ дарит дочери. Стоимость нотариальных услуг зависит от кадастровой стоимости квартиры и региона Вашего проживания. Но это именно право, а не обязанность. То есть принудить его подарить дочери часть квартиры Вы не можете.

Отвечает юрисконсульт офиса «Севастопольское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Максим Копейкин:

Имущество, приобретенное в браке на имя одного супруга, является совместным имуществом обоих супругов. Исключением в данном случае может являться имущество, на которое установлен режим раздельной собственности супругов по заключенному брачному договору. Если такой договор Вы с супругом не заключали, то он имеет право на выделение его доли в праве собственности на квартиру и имеет те же права на нее, что и Вы. Выписать собственника из квартиры нельзя.

В то же время Вы с супругом по договоренности можете заключить нотариальное соглашение о разделе имущества, по которому вся квартира отойдет Вам (или Вам с дочерью), а супруг получит в свою личную собственность какое-то другое имущество. В этом случае Вы сможете распоряжаться квартирой, в частности продать ее или выписать бывшего супруга. При этом надо учесть, что если в число собственников квартиры войдет несовершеннолетний ребенок, то продажа будет возможна только с разрешения органа опеки и попечительства.

Если квартира в результате раздела достанется Вам, Вы можете также подарить своей дочери любую долю в праве собственности на квартиру. Данная сделка также оформляется через нотариуса.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Дети не имеют прав на имущество родителей, родители не имеют прав на имущество детей. В случае, если квартира была куплена в браке, то Ваш супруг имеет полное право на долю, но для этого кому-то из вас нужно заявить права на раздел имущества.

Предлагаемая Вами схема возможна при условии договоренности с супругом: он может передать права на свою долю либо Вам, либо дочери. Без согласия супруга выписать его из квартиры Вы не можете, так как он является нетитульным собственником.

Отвечает нотариус Анна Таволжанская:

В соответствии со статьей 34 Семейного кодекса РФ движимые и недвижимые вещи, приобретенные в браке за счет общих доходов, относятся к общему имуществу супругов независимо от того, на имя кого из супругов они приобретены. К общим доходам супругов относятся практически любые денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (в том числе заработная плата и доходы от предпринимательской деятельности). В отношении общего имущества супругов действует режим общей совместной собственности, если брачным договором не установлен иной режим собственности.

Общее имущество супругов может быть разделено между ними как в период брака, так и после его расторжения. Раздел производится либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Таким образом, если между Вами и Вашим супругом не был заключен брачный договор или соглашение о разделе имущества, в соответствии с которым указанная квартира была передана в Вашу личную собственность, то квартира является общей собственностью — Вас и Вашего супруга. В случае расторжения брака общая собственность в отношении квартиры не прекращается, супруг остается сособственником квартиры (несмотря на то, что право собственности зарегистрировано на Ваше имя) и у него есть право требовать выдела ему доли в этой квартире.

В случае если Вы продадите эту квартиру после расторжения брака, не выделив долю супруга, бывший муж вправе требовать передачи ему половины полученной Вами от продажи денежной суммы, а в некоторых случаях даже признания сделки по продаже недействительной.

Читайте также:  Куда пожаловаться на третейского судью

Поскольку супруг является собственником квартиры, он имеет право там проживать. Следовательно, снять его с регистрационного учета (выписать) без его согласия из такой квартиры невозможно.

Таким образом, для того чтобы совершать какие-либо действия в отношении этой квартиры, Вам необходимо сначала решить с супругом вопрос о ее разделе. Суд может признать квартиру Вашей собственностью, если Вы приобрели ее в период Вашего раздельного проживания с супругом при прекращении семейных отношений. В остальных случаях необходимо определить доли каждого из вас в праве собственности на эту квартиру. После раздела каждый из вас вправе подарить дочке свою долю квартиры или часть доли.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник: www.domofond.ru

Как разделить квартиру при разводе, если застройщик обанкротился

До брака купили квартиру, оформили ее на меня. Примерно ¾ денег дали мои родители, остальное — родители мужа. Квартиру отремонтировали на его деньги. Получилось, что мы вложились в нее примерно пополам. Теперь разводимся.

Продать квартиру мы не можем: застройщик обанкротился и не успел сдать дом. Но его достроили, и сейчас в нем живут люди. После развода муж собирается жить в этой квартире. Однако компенсировать мне половину тех денег, которые мы могли бы получать, сдавая ее в аренду, он отказывается. При этом, по сути, использовать квартиру будет только он.

Я хочу поступить с мужем честно, но и свои права защитить. Что делать?

Сама ситуация вызывает у меня удивление. Каким образом застройщик передал квартиры в несданном доме, непонятно. Если дом построили, но не ввели в эксплуатацию, в нем не будет элементарных удобств — ни воды, ни света. То есть его нельзя эксплуатировать. А если все же в эксплуатацию ввели, то неясно, почему в таком случае есть проблемы с оформлением права собственности на квартиру.

Попробую разобрать все варианты.

Что полагается вам с мужем при разводе по закону

Так как права на квартиру вы приобрели до брака, по закону вы ее единоличный собственник. И только суд может установить обратное. Если ваш муж финансировал покупку части квартиры и ремонт, он должен доказать это и подтвердить документами: выписками с банковских счетов, чеками и пр.

Даже если у него все это есть, квартиру, скорее всего, признают вашей. Но это не значит, что он не получит ничего. Суд может обязать вас компенсировать ему затраты, которые он подтвердит документами.

Мы неоднократно писали о подобных ситуациях, когда квартиру покупают до брака, а в браке вкладывают в нее совместные деньги — и стоимость квартиры возрастает. Если квартира оформлена только на жену, в теории муж может потребовать свою долю. Но судебная практика говорит о том, что получить ее крайне сложно.

Как правило, суды исходят из следующего: существенное улучшение имущества — это увеличение его площади. А вот ремонт, даже самый дорогой, не всегда признается существенным улучшением имущества, которое дает право на долю.

Приведу пример из судебной практики. В Ставропольском крае мужчина до брака купил дом с участком. Уже в браке супруги вместе достроили и модернизировали дом. Когда стали разводиться, жена попросила выделить ей долю в недвижимости. Суд отказал ей в этом, но признал за ней право на компенсацию расходов на улучшения в доме. Но не целиком, а только половины: по закону вложения в ремонт признаются равными в браке, если бывший супруг не сможет доказать иное.

Еще один пример. Мужчине до брака подарили дом. В браке в дом вложили большие деньги, поэтому его цена выросла на 30%. Это подтвердили две экспертизы. Суд постановил признать половину от этих 30% собственностью супруги, хотя она и не была собственником дома.

С точки зрения закона вы находитесь в более удобном положении для переговоров с бывшим мужем. Если он не хочет добровольно найти компромисс, несмотря на ваше желание поступить справедливо, можете предложить ему встретиться в суде и попробовать доказать, что он вкладывал деньги. Насколько это приемлемо этически, решать вам.

Но в целом ваши права защищены. Только ваш бывший муж в этой ситуации рискует остаться ни с чем.

Источник: journal.tinkoff.ru

Как при разводе без суда поделить недвижимость, купленную в браке?

Семья распадается, и ключевым вопросом нередко становится раздел имущества. Самым сложным, подчас, бывает разделить квартиру, дом, дачу, земельный участок, в общем, недвижимость, купленную в браке на совместные деньги.

Как избежать раздела этого имущества в судебном порядке? Есть несколько способов мирно и грамотно урегулировать эту проблему.

Прежде всего заранее позаботиться о возможном разделе и заключить брачный договор. Он может быть заключён в любое время в период брака и касаться как конкретного, так и всего имущества супругов. По обоюдному согласию, он может быть изменён или отменён. Такой договор должен быть заверен у нотариуса. В последствии, при отчуждении квартиры (доли, дома, земли) вы будете предъявлять договор в регистрирующие органы. Вам не потребуется согласия супруга (бывшего супруга). При покупке квартиры в ипотеку с наличием брачного договора, вы можете самостоятельно подписать кредитный договор, без участия супруга (супруги), а в последствии, свободно ей распоряжаться.

Однако, не всегда это бывает возможно по этическим соображениям. Тогда необходимо знать:

– недвижимость, приобретённая на совместные деньги в период брака, не зависимо от того, на кого она оформлена, является совместным имуществом супругов и принадлежит им в равных долях (пополам);

– при продаже недвижимости, купленной в браке, требуется нотариальное согласие второго супруга (бывшего супруга) или брачный договор;

Конечно, по истечению времени супруг, не фигурирующий в договоре, может потерять право на квартиру. Это возможно при условии, если после развода, другой супруг не потребовал выделения супружеской доли. Законом установлен срок исковой давности для раздела совместной собственности – 3 года. В семейном законодательстве нет прямого указания на момент отчета срока. Зато гражданское законодательство дает конкретный ответ на этот вопрос. Отправной точкой отсчета является момент, когда один из совладельцев имущества узнал о нарушении имущественных прав. Но даже по истечении этого срока, можно восстановить это право по суду, если будет доказано, что бывший супруг физически не мог сделать этого ранее (находился в коме, пропал без вести, находился в местах лишения свободы и т.д.)

Чтобы в последствии не бегать по судам, лучше сразу грамотно разделить совместное имущество. Сделать это можно путём заключения Соглашения. Его можно заключить как во время брака, так и после его расторжения. Соглашение требует нотариального удостоверения и фактически будет являться правоустанавливающим документом. Есть два типа соглашения: о выделении супружеской доли и о разделе имущества. В первом случае супруги выделяют долю в одном объекте. Во втором случае, если объект (объекты) отдаются в личную собственность одному из супругов.

По логике, если квартира сразу была куплена в долевую собственность супругов, она должна исключаться из режима совместной собственности. Однако, по данному вопросу позиция судов неоднозначна. Поэтому грамотнее будет заключить Соглашение о разделе или брачный договор.

Если же дальнейшее совместное проживание не доставляет вам удовольствие, рассмотрите вопрос продажи всей квартиры, или договоритесь о выкупе доли в рамках Соглашения. В любом случае, не откладывайте документальное оформление раздела имущества. Даже если сначала один из супругов готов оставить после развода своей бывшей половине всё (живи себе, я ни на что претендовать не буду), то потом, по прошествии времени, ситуация может измениться, ведь юридически его права никто не отменял.

Будьте грамотны, и тогда жизненная ситуация не застанет вас врасплох!

Источник: www.cian.ru