Договор купли продажи квартиры от застройщика образец

Как составить договор купли-продажи квартиры в новостройке?

Заключение договора купли-продажи квартиры в новостройки может избавить покупателя от дополнительных рисков. Сторонами данной сделки выступают физические и юридические лица.

Договор купли-продажи: законодательство

Договор купли-продажи должен соответствовать требованиям Гражданского кодекса ст.454 Главы 30. Если речь идет о предварительном договоре купли-продажи, то его необходимо заключать с учетом требований 549 ст. ГК РФ.

В договоре купли-продажи новостройки участвуют две стороны: продавец и покупатель. В качестве продавца может выступать:

  • юридическое лицо – застройщик, который сдал в эксплуатацию многоквартирный дом;
  • физическое лицо – собственник квартиры в новостройке, который ранее приобрел ее у застройщика и решил продать по разным причинам: решил приобрести более просторное жилье или изначально покупал квартиру в инвестиционных целях.

Права и обязанности сторон

  • продавец должен иметь права собственности на квартиру и передать ее в пригодном для проживания состоянии;
  • покупатель обязан оплатить квартиру в полном объеме в обговоренные договором сроки.

Стоит обратить внимание, что если жилой дом еще не был принят в эксплуатацию, то заключить договор купли-продажи квартиры невозможно. В данном случае заключается договор долевого участия.

Отдельные требования предъявляются к предмету сделки. Она должна соответствовать таким условиям:

  • предварительно прошла процедуру приемки госкомиссией;
  • не должна являться объектом двойной продажи или переданной третьему лицу;
  • должна отвечать требованиям клиента и заявленным застройщиком параметрам.

Покупка квартиры в новостройке имеет немало преимуществ и лишает покупателя некоторых рисков. Так, такую сделку не смогут признать недействительной из-за недееспособности продавца или его психического состояния. Также в квартире нет прописанных жильцов, что также облегчает покупку.

Основные проблемы могут возникнуть при покупке недвижимости на этапе строительства: застройщик может объявить себя банкротом и затянуть строительство объекта. Но именно в недостроенном доме можно рассчитывать на покупку квартиры по привлекательной цене.

Структура договора купли-продажи квартиры в новостройке

Договор купли-продажи квартиры в новостройке должен включать следующие пункты:

  1. Сведения о сторонах сделки: наименование застройщика, его юридический и фактический адрес, реквизиты (ИНН/КПП) и лицо, которое подписывает договор на основании доверенности или Устава компании, а также ФИО и паспортные данные покупателя.
  2. Детальная характеристика объекта сделки купли-продажи: год постройки (ввода в эксплуатацию), этажность здания, этаж расположения квартиры, площадь (жилая и общая), наличие коммуникаций, тип отделки (например, под чистовую отделку), планировка квартиры (план в приложении). Отдельно указывается информация о госприемке здания и присвоенном недвижимости номере.
  3. Цена сделки. Она должна быть фиксированной и не подлежать изменению при влиянии различных факторов. Это обезопасит покупателя от того, что продавец в самый неподходящий момент решит увеличить стоимость квартиры.
  4. Срок передачи объекта, порядок оплаты (наличие аванса/условия о рассрочке платежа и пр.) и реквизиты банковского счета для перечисления денег застройщику.
  5. Права и обязанности сторон.
  6. Ответственность сторон за неисполнение условий договора купли-продажи (пени и неустойки за просрочку в передаче объекта, при задержке с оплатой и пр.).
  7. Порядок разрешения спорных ситуаций.
  8. Подписи сторон.

Договор заключается в простой письменной форме и не подлежит регистрации в Росреестре (данное требование отменили в 2013 году).

Список документов

Для заключения договора купли-продажи с юрлицом потребуются следующие документы:

  • паспорт покупателя;
  • регистрационные документы застройщика: свидетельство о госрегистрации юрлица, выписка из ЕГРЮЛ, ИНН, копия устава;
  • разрешительная документация застройщика: документ, подтверждающий членство в СРО (аналог лицензии), допуски и разрешения на строительные работы, разрешение от администрации муниципалитета на возведение многоквартирного дома;
  • документ, разрешающий использовать земельный участок под застройку;
  • свидетельство о собственности, договор аренды земельного участка под домом;
  • акт о государственной приемке объекта;
  • передаточный акт.

Планируете уволить пенсионера? Узнайте, можно ли уволить лицо пенсионного возраста по инициативе работодателя, прочитав нашу статью.

Образец заявления об увольнении по собственному желанию вы найдете здесь.

Порядок оформления договора купли-продажи в новостройке

Заключение договора купли-продажи предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Покупатель подбирает подходящий объект недвижимости. При этом ему необходимо учитывать репутацию застройщика, коли
  2. чество завершенных проектов, наличие разрешительной документации у застройщика, район расположения новостройки, удаленность дома от транспортной развязки и инфраструктура в районе.
  3. Покупатель обращается к застройщику и заявляет о своем желании приобрести квартиру в доме. На основании него застройщик рассказывает о существенных условиях предстоящей сделки, предоставляет документы на эксплуатацию и акт госкомиссии.
  4. Если дом еще не был сдан в эксплуатацию, то сторонами подписывается договор долевого участия. В ее рамках может потребоваться внесение задатка или залога, которые оформляются в виде дополнительного соглашения. Договором может быть предусмотрена выплата всей суммы за квартиру единовременно или рассрочка до сдачи квартиры в эксплуатацию. Величина первоначального взноса или аванса составляет 20-50% от стоимости объекта.
  5. Строение проходит госкомиссию, по результатам которой выдается акт.
  6. Покупатель и застройщик заключают договор купли-продажи. После чего остаток стоимости жилья вносится на счет продавца (но чаще деньги перечисляются после госрегистрации сделки).
  7. В оговоренную дату представитель застройщика и покупатель производят осмотр помещения. В специальном смотровом листе покупатель делает отметки обо всех несоответствиях заявленному состоянию.
  8. Застройщику отводится определенное время на устранение всех дефектов, после чего производится повторная приемка и подписывается акт приема-передачи квартиры.
  9. Затем покупатель может обращаться в БТИ за техпаспортом на квартиру.
  10. С установленным комплектом документов, включая договор купли-продажи, покупатель обращается в Росреестр для госрегистрации прав собственности. Данная процедура занимает до 7 дней и стоит 2000 р. (госпошлина за оказание услуги).
  11. После получения выписки из ЕГРН, подтверждающей права собственности, можно приступать к оформлению прописки в квартире через УМВД.

Для этого договор купли-продажи, а также подтверждающие оплату документы необходимо передать в ФНС.

Таким образом, договор купли-продажи квартиры в новостройке имеет свои особенности. Одна из них состоит в том, что в качестве продавца выступает юрлицо-застройщик. Также к заключению такого договора стороны могут прийти только ввода объекта в эксплуатацию.

Источник: zakonguru.com

Образец договора купли-продажи квартиры в новостройке

Договор купли-продажи квартиры

№ 121-ДКП-2018

г. Москва десятого декабря две тысячи восемнадцатого года

Общество с ограниченной ответственностью «Строим в срок», именуемое в дальнейшем «Продавец», ИНН ________ ОГРН _________, местонахождение: ____________, зарегистрирован ___________, свидетельство о государственной регистрации серия __________, выдано ________г., в лице генерального директора Иванова Дмитрия Павловича, действующего на основании Устава, с одной стороны и

гражданин Российской Федерации Васильев Василий Иванович, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор (далее — Договор) о нижеследующем:

  1. Предмет договора
    1. Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность 1-комнатную квартиру, расположенную в Секции 1 на 2 этаже, общей проектной площадью 36 квадратных метров (далее по тексту – Квартира). Кадастровый номер Квартиры ___________________.
    2. Квартира принадлежит Продавцу на основании: ______________________________________, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись о государственной регистрации права собственности № _______________ от ___________2018 года.
    3. Продавец гарантирует Покупателю, что Квартира находится в собственности Продавца, не является предметом залога, аренды, не находится под арестом, отсутствуют требования третьих лиц, иные обременения и ограничения в отношении Квартиры.
    4. Покупатель осмотрел Квартиру, осведомлен о ее техническом состоянии и качественных характеристиках. Квартира полностью удовлетворяет требованиям Покупателя, не имеет каких-либо ограничений и недостатков, препятствующих её использованию по назначению, соответствует условиям настоящего Договора.
  2. Цена Квартиры и порядок расчетов Сторон
    1. Цена Квартиры составляет 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей, НДС не облагается. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.
    2. Оплата цены Квартиры осуществляется Покупателем единовременно в срок до 01 февраля 2019 года (включительно).
    3. Днем оплаты является день поступления денежных средств на расчетный счет Продавца.
  3. Регистрация права собственности Покупателя на Квартиру
    1. Право собственности на Квартиру переходит от Продавца к Покупателю в момент государственной регистрации Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в установленном законом порядке.
    2. Расходы, связанные с регистрацией права собственности на Квартиру, несет Покупатель.
    3. В течение 10 (десяти) рабочих дней со дня оплаты Покупателем Цены квартиры Покупатель и Продавец обязуются совершить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к Покупателю, в том числе, совместно подать в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии заявление о регистрации и все иные необходимые документы.
  4. Передача Квартиры
    1. Продавец обязуется передать Квартиру Покупателю по акту приема-передачи в течение 10 (десяти) рабочих дней со момента получения из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии документов, подтверждающих регистрацию права собственности Покупателя на Квартиру. Покупатель обязуется принять Квартиру по акту приема-передачи в указанный в настоящем пункте срок.
    2. Покупатель обязуется оплачивать все коммунальные платежи и эксплуатационные расходы, а также нести расходы, связанные с техническим обслуживанием, ремонтом и эксплуатацией дома, пропорционально занимаемой площади, в том числе установленные ТСЖ и/или обслуживающей организацией с даты подписания акта приема-передачи.
  5. Ответственность сторон и разрешение споров.
    1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий настоящего Договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
    2. В случае уклонения Покупателя от оплаты Цены квартиры в установленный пунктом 2.2. Договора срок, Продавец имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора путем направления Покупателю письменного уведомления. Договор считается расторгнутым с момента получения Покупателем такого уведомления. При этом Покупатель должен возместить Продавцу причиненные последнему убытки, вызванные уклонением от оплаты Цены квартиры.
    3. Все споры, которые могут возникнуть в связи с исполнением настоящего Договора, Стороны будут стремиться решать путем переговоров. В случае недостижения согласия Стороны обратятся за разрешением спора в суд в порядке, установленном действующим законодательством.
  6. Прочие условия
    1. Все изменения и дополнения к настоящему Договору могут быть заключены только в письменной форме и подписываются надлежаще уполномоченными представителями Сторон.
    2. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до полного исполнения ими обязательств по нему.
    3. Настоящий Договор составлен и подписан в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу — по одному экземпляру для Продавца и Покупателя, и один экземпляр — для управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
  7. Адреса, реквизиты и подписи сторон
Читайте также:  Где в джанкое можно обналичить мат капитал

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

Источник: fz214fz.ru

Схема покупки новостройки

Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

С Застройщиком мы разобрались и составили о нем свое мнение, нюансы его строительного проекта выяснили, теперь наша задача – разобраться с договором на покупку новостройки. Какой тип договора лучше заключать с Застройщиком? Ведь вариантов может быть несколько!

Речь идет о юридической схеме покупки (точнее — софинансирования строительства) новостройки. Именно юридическая схема будет определять наш Подробнее см. “О рисках сделок с квартирами”

Справедливости ради стоит сказать, что дольщик не имеет возможности влиять на выбор того или иного типа договора с Застройщиком. Ему остается только соглашаться на предложенные условия покупки квартиры или не соглашаться. Здесь мы разберем, какие у нас могут быть варианты, и какие из них предпочтительные.

Государство стремится к тому, чтобы все возможные способы покупки квартир в новостройках привести к одному регламенту, который подробно описан в Откроется в новой вкладке.”>законе 214-ФЗ еще в далеком 2004 году. Здесь государство максимально (насколько это возможно) попыталось защитить права и интересы дольщиков – рядовых граждан, и в то же время поставить жесткие рамки Застройщикам, обязывая их соблюдать ряд условий, без которых они не имеют права привлекать деньги граждан. Этот закон периодически дорабатывается, совершенствуется и, возможно, когда-нибудь станет единственным легальным способом взаимодействия Покупателя и Девелопера.

Но пока наше государство тужится, пытаясь угодить дольщикам, и при этом не обидеть Девелоперов, сами Девелоперы все еще используют различные схемы привлечения денег в проекты строительства многоквартирных домов.

Что же нам нужно знать для покупки квартиры в строящемся доме? Как минимум, мы должны разбираться в том, какие способы оформления покупки новостройки существуют на рынке, и какие типы договоров при этом применяются.

Договоры покупки квартиры в новостройке

В практике рынка недвижимости применяются несколько схем покупки квартир в новостройках, каждой их которых соответствует свой тип договора:

Подробнее обо всех этих схемах покупки новостройки (какие из них «белые», какие – «серые», а какие уже не работают) и о соответствующих типах договоров можно почитать по приведенным ссылкам – в Глоссарии.

Здесь же мы будем исходить из того, что лишние проблемы нам ни к чему, поэтому мы будем ориентироваться на самый надежный и безопасный тип договора для приобретения квартиры в новостройке. Он же – и самый распространенный на сегодня тип договора на первичном рынке недвижимости.

Самый безопасный (относительно других схем) для Покупателя вариант – это покупать новостройку путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Схема с ДДУ прозрачна, понятна, и четко регламентирована законом. Именно этот тип договора соответствует понятию «долевое участие в строительстве», описанному в 214-ФЗ. И именно он накладывает на Застройщика ряд определенных обязательств, при нарушении которых его ждут серьезные штрафы и санкции со стороны надзорных органов.

Те же обязанности накладываются на Застройщика и в случае продажи квартиры по Договору уступки прав требования, если эти права переуступаются по ДДУ. Тогда Застройщик обязан выполнять все условия первоначального ДДУ уже перед новым дольщиком, который эти права приобрел.

Условия и основные положения договоров долевого участия и уступки прав требования (включая образцы этих договоров) можно увидеть по приведенным выше ссылкам.

На практике же, Застройщик вполне может, состроив себе невинность на лице, предложить Покупателю вексель и/или Предварительный договор (ПДКП или ПДДУ), и попросить внести деньги за квартиру именно под эти документы. Здесь заложена масса юридических тонкостей, но суть у них одна: все эти «обходные схемы» (в обход ФЗ-214) дают возможность Застройщику избежать жестких требований к ведению своего бизнеса, и перекладывать свои риски на плечи Покупателя.

Правда, использование «обходных схем» продаж вовсе не означает, что Застройщик сознательно идет на аферу, и пытается обмануть Покупателя. На это у него могут быть и вполне объективные причины. Например, сложности земельного законодательства в РФ иногда физически не позволяют Застройщику оформить долгосрочный договор аренды земельного участка, а значит, не дают ему возможность работать в рамках ФЗ-214.

Поэтому даже крупные и авторитетные Застройщики периодически вынуждены использовать «обходные схемы» в своей практике.

Соглашаться на покупку новостройки в обход ФЗ-214, возможно, имеет смысл только в тех случаях, когда:

  • риск недостроя мал (т.е. когда дом уже почти построен, и темпы строительства высоки),
  • когда имидж Застройщика внушает доверие (т.е. он давно на рынке, и имеет ряд успешных завершенных проектов), и/или
  • когда предлагаемая схема покупки является доминирующей на локальном рынке (т.е. по-другому вообще не купишь).

Какой договор заключать с Застройщиком?

Вообще-то, использование других типов договоров покупки квартиры в новостройке, кроме ДДУ, допустимо (т.е. явно не противоречит законодательству РФ). В практике довольно много примеров, где люди получали квартиры, заключив ПДКП, или отдав деньги Застройщику под вексель, или подписав Договор инвестирования. Но нужно понимать, на какие риски приходится идти Покупателю, если Застройщик действует в обход 214-ФЗ.

Для этого, настоятельно рекомендуется получить у Застройщика проект договора, и вместе с ним обратиться за Откроется в новой вкладке.”>дополнительной консультацией юриста по этому вопросу.

Читайте также:  Грамотное составление искового заявления о расторжении брака и взыскании алиментов

На самом деле, какую бы схему покупки новостройки мы ни выбрали, полностью защитить нас от рисков не может ни один тип договора. Даже заключая ДДУ, мы не можем быть абсолютно уверены в сроках получения Откроется в новой вкладке.”>права собственности на нашу квартиру, и в том, что у Застройщика хватит ресурсов для завершения начатого проекта. Договор ДДУ защищает дольщика только в условиях, когда Застройщик «еще жив» (т.е. есть с кого спрашивать). Если же Откроется в новой вкладке.”>Застройщик объявлен банкротом, то уже неважно, какой тип договора был с ним заключен – он как юридическое лицо перестает отвечать по своим обязательствам.

Поэтому, выбирая новостройку, все же стоит отталкиваться от имиджа и опыта Девелопера (это было рассмотрено на шаге Откроется в новой вкладке.”>«Знакомимся с Застройщиком»). Именно его возможности определяют вероятность завершения проекта в срок и с хорошим качеством.

А Договор долевого участия (ДДУ) при покупке новостройки обеспечит нам защиту наших инвестиций даже в случае банкротства Застройщика. Для такого форс-мажора законом 214-ФЗ предусмотрен Откроется в новой вкладке.”>компенсационный фонд долевого строительства или Откроется в новой вкладке.”>расчеты через эскроу-счета.

Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?
Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Итак, под какой тип договора мы будем отдавать деньги Девелоперу, мы решили. Чем нам это может грозить – выяснили. Таблетки от головной боли приготовили, и приступаем к изучению самого договора.

Чтобы юристы не остались без работы, в каждом договоре, обычно, прописывается множество условий. На какие из них нам нужно обратить особое внимание?

Источник: kvartira-bez-agenta.ru

Как правильно составить договор при заключении сделки купли-продажи квартиры в новостройке

Покупка квартиры в новостройке, как и на вторичном рынке, предполагает обязательное заключение договора купли-продажи. Данный договор заключается только после завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию, в противном случае речь может идти только о подписании договора долевого участия или инвестиционного договора.

Договор купли-продажи – это юридически значимая сделка, которая предполагает переход права собственности от продавца к покупателю и передачу денег за квартиру покупателем бывшему собственнику.

Правила составления договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости содержит определенные основные и дополнительные последствия, которые происходят в результате заключения сделки. После того, как обе стороны подписали договор купли-продажи, он считается заключенным, и продавец, и покупатель обязаны соблюдать его условия.

Договор служит правовым основанием для перехода прав собственности на квартиру от продавца к покупателю, хотя требование о госрегистрации самого документа в Росреестре отменено с 2013 года. По сути две процедуры (регистрация договора и перехода прав) объединили. После их прохождения на руки продавцу и покупателю передается по одному экземпляру договора с печатью Росреестра.

Договор купли-продажи заключается с учетом требований Гражданского кодекса ст.549-558. В договоре участвуют две стороны: продавец недвижимости и ее покупатель.

В качестве продавца может выступать:

  • застройщик в статусе юридического лица;
  • физическое лицо, которое ранее приобрело права требования или квартиру у застройщика, но по каким-то причинам решило продать недвижимость.

В качестве покупателя может выступать любое дееспособное и правоспособное лицо, которое располагает необходимыми средствами для покупки квартиры.

Покупка квартиры в новостройке у застройщика имеет некоторые преимущества: такую сделку не смогут признать недействительной из-за психического состояния собственника.

Законодательство допускает возможность заключения договора купли-продажи в двух вариантах:

Нотариальное удостоверение договора является обязательным, только если продается доля в квартире либо участвуют несовершеннолетние и ограниченно дееспособные граждане.

Участие нотариуса позволяет избежать многих проблем при заключении договора купли-продажи. В частности, он подтвердит дееспособность сторон, то, что они подписывают договор по своему желанию, на них не оказывается давление и то, что они осознают правовые последствия сделки и переход права собственности в пользу покупателя. В результате снижаются риски признания договора недействительным в судебном порядке.

Плюсом нотариальной формы является также то, что такие договоры проходят процедуру госрегистрации в ускоренном порядке. У нотариуса можно воспользоваться его депозитом для проведения безопасных расчетов. При этом за нотариальные услуги предусмотрена госпошлина, которая рассчитывается в зависимости от стоимости недвижимости.

Договор, заключенный в простой письменной форме – наиболее распространенный вариант, но он требует как можно более полноценного и правильного отображения условий сделки. Ведь в случае нарушения интересов одной из сторон суд будет опираться в решении спорных ситуаций на положения договора.

Образец договора купли-продажи квартиры в новостройке можно скачать по ссылке.

Стороны могут взять за основу типовой шаблон договора и дополнить его важными, на их взгляд, условиями. В частности, в какие сроки необходимо погасить задолженность по коммунальным услугам и снять членов семьи продавца с регистрационного учета, хотя подобные проблемы в новостройках обычно исключены. В любом случае каждый договор купли-продажи стоит готовить в индивидуальном порядке.

Структура договора купли-продажи квартиры в новостройке

Для того, чтобы договор приобрел юридическую силу (считался заключенным), должно соблюдаться три основных условия:

  • он должен иметь письменную форму;
  • быть подписанным обеими сторонами;
  • содержать существенные условия.

Остановимся на последнем пункте более подробно. Под существенными условиями договора купли-продажи квартиры в новостройке понимаются те, при отсутствии которых договор считается незаключенным.

В их числе такие его положения, как:

  1. Наименование документа («Договор купли продажи»).
  2. Дата и место его подписания (город или поселок).
  3. Стороны договора с обязательным указанием их ФИО и паспортных данных. Если квартира покупается у застройщика, то прописываются его юридический и фактический адреса, реквизиты (ИНН/КПП) и реквизиты документа, служащего основанием для подписи договора (устав, доверенность и пр.).
  4. Предмет договора: в данном случае это квартира и ее характеристики, позволяющие ее однозначно идентифицировать (кадастровый номер, адрес, этаж, количество комнат, площадь). Квартира на момент заключения сделки должна пройти процедуру приемки комиссией, не должна принадлежать третьему лицу и быть предметом двойной продажи. В новостройках также указывается тип отделки квартиры: под чистовую или черновую отделку.
  5. Сущность договора: продажа квартиры (переход права собственности от продавца к покупателю на возмездной основе).
  6. Цена договора – определенная денежная сумма, которая уплачивается покупателем за квартиру (это договорная цена, она отличается от кадастровой стоимости и определяется по соглашению сторон). Цена договора должна быть фиксированной и не может пересматриваться в одностороннем порядке, что обезопасит покупателя от необоснованного пересмотра стоимости продавцом.
  7. Перечень проживающих в квартире лиц и их права после завершения сделки (в частности, указание на сроки, в течение которых зарегистрированные лица должны освободить квартиру).
  8. Обязательно указание на наличие обременений, если таковые введены по отношению к недвижимости.

Помимо указанных существенных условий, которые являются обязательными, в договоре купли-продажи прописываются и дополнительные пункты. Их состав различается в зависимости от специфики сделки. Несмотря на то, что они не являются обязательными, их юридическая сила не уступает основным положениям договора.

В договоре купли-продажи квартиры в новостройке можно дополнительно прописать:

  1. Порядок расчетов за квартиру. В частности, когда будет произведена оплата: до или после госрегистрации; каким образом будут передаваться деньги: наличными, по безналичному расчету, через банковскую ячейку или аккредитив, либо нотариальный депозит.
  2. Этапы расчетов: наличие предоплаты в виде аванса или задатка, их величина; величина окончательного платежа от покупателя.
  3. Рассрочка платежа (если такая предоставляется продавцом) и график платежей.
  4. Порядок разрешения споров и расторжения договора.
  5. Права и обязанности сторон.
  6. Кто оплачивает расходы по сделке (обычно это покупатель).
  7. Форс-мажорные обстоятельства.
  8. Неустойки и штрафные санкции для каждой стороны при неисполнении обязательств (например, срыве сроков фактической передачи квартиры или просрочке оплаты).
Читайте также:  Срок давности заявление о реабилитации по уголовному делу образец

Договор купли продажи составляется в количестве экземпляров, равном численности участников сделки. Один экземпляр остается у продавца, другой – у покупателя, а третий передается в Росреестр.

Источник: zakonometr.ru

Схема покупки новостройки

Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

С Застройщиком мы разобрались и составили о нем свое мнение, нюансы его строительного проекта выяснили, теперь наша задача – разобраться с договором на покупку новостройки. Какой тип договора лучше заключать с Застройщиком? Ведь вариантов может быть несколько!

Речь идет о юридической схеме покупки (точнее — софинансирования строительства) новостройки. Именно юридическая схема будет определять наш Подробнее см. “О рисках сделок с квартирами”

Справедливости ради стоит сказать, что дольщик не имеет возможности влиять на выбор того или иного типа договора с Застройщиком. Ему остается только соглашаться на предложенные условия покупки квартиры или не соглашаться. Здесь мы разберем, какие у нас могут быть варианты, и какие из них предпочтительные.

Государство стремится к тому, чтобы все возможные способы покупки квартир в новостройках привести к одному регламенту, который подробно описан в Откроется в новой вкладке.”>законе 214-ФЗ еще в далеком 2004 году. Здесь государство максимально (насколько это возможно) попыталось защитить права и интересы дольщиков – рядовых граждан, и в то же время поставить жесткие рамки Застройщикам, обязывая их соблюдать ряд условий, без которых они не имеют права привлекать деньги граждан. Этот закон периодически дорабатывается, совершенствуется и, возможно, когда-нибудь станет единственным легальным способом взаимодействия Покупателя и Девелопера.

Но пока наше государство тужится, пытаясь угодить дольщикам, и при этом не обидеть Девелоперов, сами Девелоперы все еще используют различные схемы привлечения денег в проекты строительства многоквартирных домов.

Что же нам нужно знать для покупки квартиры в строящемся доме? Как минимум, мы должны разбираться в том, какие способы оформления покупки новостройки существуют на рынке, и какие типы договоров при этом применяются.

Договоры покупки квартиры в новостройке

В практике рынка недвижимости применяются несколько схем покупки квартир в новостройках, каждой их которых соответствует свой тип договора:

Подробнее обо всех этих схемах покупки новостройки (какие из них «белые», какие – «серые», а какие уже не работают) и о соответствующих типах договоров можно почитать по приведенным ссылкам – в Глоссарии.

Здесь же мы будем исходить из того, что лишние проблемы нам ни к чему, поэтому мы будем ориентироваться на самый надежный и безопасный тип договора для приобретения квартиры в новостройке. Он же – и самый распространенный на сегодня тип договора на первичном рынке недвижимости.

Самый безопасный (относительно других схем) для Покупателя вариант – это покупать новостройку путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Схема с ДДУ прозрачна, понятна, и четко регламентирована законом. Именно этот тип договора соответствует понятию «долевое участие в строительстве», описанному в 214-ФЗ. И именно он накладывает на Застройщика ряд определенных обязательств, при нарушении которых его ждут серьезные штрафы и санкции со стороны надзорных органов.

Те же обязанности накладываются на Застройщика и в случае продажи квартиры по Договору уступки прав требования, если эти права переуступаются по ДДУ. Тогда Застройщик обязан выполнять все условия первоначального ДДУ уже перед новым дольщиком, который эти права приобрел.

Условия и основные положения договоров долевого участия и уступки прав требования (включая образцы этих договоров) можно увидеть по приведенным выше ссылкам.

На практике же, Застройщик вполне может, состроив себе невинность на лице, предложить Покупателю вексель и/или Предварительный договор (ПДКП или ПДДУ), и попросить внести деньги за квартиру именно под эти документы. Здесь заложена масса юридических тонкостей, но суть у них одна: все эти «обходные схемы» (в обход ФЗ-214) дают возможность Застройщику избежать жестких требований к ведению своего бизнеса, и перекладывать свои риски на плечи Покупателя.

Правда, использование «обходных схем» продаж вовсе не означает, что Застройщик сознательно идет на аферу, и пытается обмануть Покупателя. На это у него могут быть и вполне объективные причины. Например, сложности земельного законодательства в РФ иногда физически не позволяют Застройщику оформить долгосрочный договор аренды земельного участка, а значит, не дают ему возможность работать в рамках ФЗ-214.

Поэтому даже крупные и авторитетные Застройщики периодически вынуждены использовать «обходные схемы» в своей практике.

Соглашаться на покупку новостройки в обход ФЗ-214, возможно, имеет смысл только в тех случаях, когда:

  • риск недостроя мал (т.е. когда дом уже почти построен, и темпы строительства высоки),
  • когда имидж Застройщика внушает доверие (т.е. он давно на рынке, и имеет ряд успешных завершенных проектов), и/или
  • когда предлагаемая схема покупки является доминирующей на локальном рынке (т.е. по-другому вообще не купишь).

Какой договор заключать с Застройщиком?

Вообще-то, использование других типов договоров покупки квартиры в новостройке, кроме ДДУ, допустимо (т.е. явно не противоречит законодательству РФ). В практике довольно много примеров, где люди получали квартиры, заключив ПДКП, или отдав деньги Застройщику под вексель, или подписав Договор инвестирования. Но нужно понимать, на какие риски приходится идти Покупателю, если Застройщик действует в обход 214-ФЗ.

Для этого, настоятельно рекомендуется получить у Застройщика проект договора, и вместе с ним обратиться за Откроется в новой вкладке.”>дополнительной консультацией юриста по этому вопросу.

На самом деле, какую бы схему покупки новостройки мы ни выбрали, полностью защитить нас от рисков не может ни один тип договора. Даже заключая ДДУ, мы не можем быть абсолютно уверены в сроках получения Откроется в новой вкладке.”>права собственности на нашу квартиру, и в том, что у Застройщика хватит ресурсов для завершения начатого проекта. Договор ДДУ защищает дольщика только в условиях, когда Застройщик «еще жив» (т.е. есть с кого спрашивать). Если же Откроется в новой вкладке.”>Застройщик объявлен банкротом, то уже неважно, какой тип договора был с ним заключен – он как юридическое лицо перестает отвечать по своим обязательствам.

Поэтому, выбирая новостройку, все же стоит отталкиваться от имиджа и опыта Девелопера (это было рассмотрено на шаге Откроется в новой вкладке.”>«Знакомимся с Застройщиком»). Именно его возможности определяют вероятность завершения проекта в срок и с хорошим качеством.

А Договор долевого участия (ДДУ) при покупке новостройки обеспечит нам защиту наших инвестиций даже в случае банкротства Застройщика. Для такого форс-мажора законом 214-ФЗ предусмотрен Откроется в новой вкладке.”>компенсационный фонд долевого строительства или Откроется в новой вкладке.”>расчеты через эскроу-счета.

Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?
Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Итак, под какой тип договора мы будем отдавать деньги Девелоперу, мы решили. Чем нам это может грозить – выяснили. Таблетки от головной боли приготовили, и приступаем к изучению самого договора.

Чтобы юристы не остались без работы, в каждом договоре, обычно, прописывается множество условий. На какие из них нам нужно обратить особое внимание?

Источник: kvartira-bez-agenta.ru