Договор сдачи в аренду кафе с оборудованием

Договор аренды кафе

Например, часто посещаемое кафе может лишиться посетителей из-за переноса остановки общественного транспорта или закрытия соседнего предприятия.

Содержание контракта

Договор аренды кафе относится к сделкам по аренде нежилых помещений и составляется с соблюдением норм Гражданского кодекса.

Перед заключением сделки рекомендуем тщательно изучить кадастровую документацию на арендуемый объект недвижимости и осмотреть сдаваемое в аренду здание или помещение с привлечением к осмотру специалистов. Желательно произвести натурные обмеры площадей и оценить техническое состояние строительных конструкций и коммуникаций.

Договор аренды считается вступившим в силу после подписания сторонами акта приема-передачи объекта.

Форма договора

Стандартная форма договора аренды кафе предусматривает наличие в нем трех параграфов:

  1. Предмет договора – это всеобъемлющее описание сдаваемого в аренду здания или помещений. Разумным будет указать все линейные характеристики и площади комнат, наличие и состояние коммуникаций, планировку и поэтажное расположение и т.д. Для предотвращения в будущем претензий арендодателя рекомендуем составить дефектную ведомость, фиксирующую качество отделочных поверхностей пола, стен и потолков.
  2. Права и обязанности контрагентов. В этом разделе особое внимание следует обратить на обеспечение сохранности арендуемых площадей, то есть после окончания срока аренды помещения должны быть возвращены арендодателю в состоянии не худшем, чем на момент приемки их арендатором. Функции по нормальной эксплуатации помещений могут быть распределены между арендатором и арендодателем, что должно найти отражение в контракте. Арендатор обязуется своевременно оплачивать аренду в соответствии с прилагаемым к договору аренды графиком.
  3. Последовательность взаиморасчетов. Здесь указывается общая сумма арендной платы и расценки за аренду одного квадратного метра, а также форма расчета (наличный, безналичный). Одним из важных дополнительных документов, прилагаемых к контракту, будет график оплат и погашения задолженностей.

В бланке типового договора всегда есть параграф, в котором прописываются реквизиты сторон договора и наименования (номера) документов, подтверждающих право собственности арендодателя.

Арендатору следует внимательно изучить и удостовериться в подлинности документов о праве собственности арендодателя на сдаваемое в аренду здание (помещения). Владелец недвижимости по требованию арендатора обязан представить ему доказательства отсутствия каких-либо имущественных ограничений. Например, неприменение залога в отношении площадей, сдаваемых в аренду. Также не должно быть претензий третьих лиц на указанные помещения.

Правильный выбор

Расположение кафе имеет большое значение для арендатора, так как это напрямую влияет на успешность его бизнеса. Например, нахождение арендуемых под помещения кафе площадей в крупном торговом центре в разы повышает рентабельность и доходность бизнеса.

Сроки договора

При краткосрочных отношениях сторон (меньше года) указание арендного срока в договоре не обязательно. Если арендатор намерен свой ресторанный бизнес вести на арендуемых площадях более продолжительное время, то в договоре срок должен быть указан. Более того, фиксированный срок договора длительностью более одного года предполагает регистрацию договора государственных органах (Росреестре).

Для бессрочных контрактов такая процедура не обязательна.

Субаренда

Если арендатор планирует предоставить часть площади или все помещения третьим лицам, он обязан сообщить об этом арендодателю. При получении согласия последнего в контракте прописываются все условия субаренды.

Исполнение условий договора

Арендатор обязан использовать помещения только по их прямому назначению, оговоренному в договоре. То есть разместить швейное производство в помещении, взятом в аренду под кафе, не получится.

Арендная плата

В связи с инфляционными ожиданиями арендодатель вправе оговорить в контракте возможность индексации арендной платы. Это явление повсеместно, поэтому советуем предпринимателям ограничить увеличение арендной платы до 10% в год.

Рассмотрение споров

Как правило, любой договор предусматривает рассмотрение спорных ситуаций во взаимоотношениях контрагентов путем переговоров. При невозможности урегулировать конфликт, связанный с условиями договора или с их исполнением, споры передаются на рассмотрение в суды, подсудность и подведомственность которых распространяется на правоотношения контрагентов.

Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас →

Источник: zakonius.ru

Какие нюансы нужно учесть при заключении договора аренды кафе

Информация об арендодателе

Открытие кафе или ресторана требует тщательной подготовки помещения. Чтобы ресурсы на подготовку не пропали даром, нужно озаботиться о юридической чистоте договора аренды. В первую очередь, речь идет о проверке сведений об арендодателе и недвижимости.

Убедиться в добросовестности будущего арендодателя можно с помощью доступных ресурсов:

  1. Получив выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП, можно узнать:
    • действительно ли субъект зарегистрирован как юридическое лицо или индивидуальный предприниматель;
    • место его регистрации (в случае судебных споров повлияет на подсудность);
    • не находится ли лицо в стадии ликвидации.
  2. Также рекомендуется проверить организацию на официальном сайте «Вестника государственной регистрации» на предмет отсутствия решения налогового органа о предстоящей принудительной ликвидации.
  3. Информацию о судебных делах арендодателя (в том числе о банкротных процессах) можно почерпнуть на сайте арбитражного суда. Здесь следует обратить внимание на имущественные споры, касающиеся будущего объекта аренды.

ВАЖНО! Если в качестве арендодателя выступает физическое лицо, есть основания задуматься о будущих расходах, ведь по отношению к гражданину арендатор выступает налоговым агентом (пп. 1, 2 ст. 226 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ). В связи с этим при арендных расчетах арендатору необходимо будет также исчислять и уплачивать НДФЛ 13%, исчисляя налоговую базу исходя из суммы арендных платежей. Переложить указанную функцию в договоре на самого гражданина нельзя (письма Минфина РФ от 15.07.2010 № 03-04-06/3-148, от 29.04.2011 № 03-04-05/3-314).

Проверка помещения под кафе

Для проверки помещения необходимо получить сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Указанную выписку можно заказать на официальном сайте Росреестра, в офисах учреждения, а также через МФЦ. Согласно ч. 7 ст. 62 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ по выписке из ЕГРН можно узнать информацию о:

  • помещении;
  • зарегистрированных на него правах;
  • ограничениях или обременениях;
  • заявленных правопритязаниях и др.

Таким образом, заключению договора аренды кафе предшествует тщательное изучение будущего объекта. Однако помимо проверки юридического статуса недвижимости немаловажную роль играют и иные факторы, о которых мы расскажем в следующем разделе.

Требования к помещению будущего кафе, ресторана для получения лицензии на продажу алкоголя

Как правило, на предприятиях общественного питания (рестораны, бары, кафе, буфеты (абз. 2 п. 4 ст. 16 закона «О государственном регулировании…» от 22.11.1995 № 171-ФЗ, далее — закон 171-ФЗ) реализуется алкогольная продукция. Для этого арендатору необходимо будет получить соответствующую лицензию на розничную продажу алкоголя при оказании услуг общественного питания. Характеристики и расположение недвижимости играют в данном процессе немаловажную роль. Так, согласно пп. 2 и 4, абз. 8 п. 10 ст. 16 закона 171-ФЗ помещение должно соответствовать следующим параметрам:

  1. Наличие отдельного зала обслуживания посетителей в стационарном помещении.
  2. Срок аренды не может быть менее одного года. Следовательно, арендный договор должен будет пройти государственную регистрацию (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ).
  3. К самому помещению, зданию, где помещение находится, или прилежащей территории не должны иметь никакого отношения такие организации, как:
    • образовательные (обучающие);
    • медицинские (даже косметологический кабинет с медицинской лицензией);
    • культурные;
    • спортивные.
  4. Требований к площади кафе (ресторана) и наличию складского помещения не установлено.

Аренда готового кафе (ресторана)

Говоря об аренде помещения под общепит, мы имеем в виду не только случаи, когда берется неприспособленный объект в аренду и ремонтируется под себя. Также речь может идти и об аренде готового кафе или ресторана. Такой вид пользования намного уменьшает первоначальные расходы предпринимателя и является достаточно распространенным.

В этом случае главной заботой будущего пользователя является проверка недвижимости на соответствие:

  • нормам пожарной безопасности — в данной ситуации лучше сразу привлечь специалиста в этой области для профессионального осмотра и составления заключения по помещению;
  • санитарно-эпидемиологическим требованиям — здесь также рекомендуется сразу проконсультироваться с компетентным в таких вопросах лицом.

Также для большей безопасности можно вставить в договор статью с заверением арендодателя об имеющих для предприятий общепита особое значение обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ):

  • о том, что арендуемое помещение соответствует всем необходимым техническим, пожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам;
  • о том, что кафе не соседствует с запрещенными при торговле алкоголем заведениями (образовательными, культурными, спортивными, медицинскими).

Если указанные сведения окажутся недостоверными, то арендодатель будет нести ответственность в виде возмещения убытков и уплаты предусмотренной договором неустойки.

Также при аренде готового кафе в договоре и акте приема-передачи обязательно следует прописать все передаваемое оборудование. Стороны должны не только перечислить его, но и проверить рабочее состояние, о чем указывается в документах.

Читайте также:  Порядок подачи жалобы в суд — Московская окружная коллегия адвокатов

Как правильно оформить в договоре условия о неотделимых улучшениях

Еще одним нюансом, который следует учесть при заключении сделки, является условие о неотделимых улучшениях. Как говорилось ранее, особенность заведения обязывает проводить не ординарный ремонт, а настоящую перестройку и капитальную подготовку объекта. Это сопряжено с проведением неотделимых улучшений недвижимого имущества.

Под улучшением не стоит понимать текущий и капитальный ремонт. К улучшениям относятся модернизация, реконструкция, дооборудование, достройка (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.06.2009 по делу № А19-14583/08-15). При этом отделимыми являются изменения, которые могут быть демонтированы без ущерба имуществу, а неотделимыми — с ущербом. Например, кондиционер, приборы освещения и тому подобное могут считаться отделимыми улучшениями, а перегородки, новые проемы — неотделимыми. Хотя в каждом конкретном случае описанный вопрос будет решаться отдельно (постановление ФАС Центрального округа от 30.07.2010 по делу № А35-1623/08-С4).

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ затраты на неотделимые согласованные улучшения возмещаются арендатору после прекращения договора. Иное может быть предусмотрено сделкой. Если не удалось прописать пункт о компенсации, все равно необходимо получать согласие арендодателя на любые манипуляции с объектом (ст. 622 ГК РФ).

Срок аренды

В связи с перечисленными выше тонкостями разумно обратить внимание на срок аренды. Зачастую коммерческую недвижимость сдают менее чем на один год, чтобы не платить большие пошлины за государственную регистрацию договора (22 000 рублей оплачивает юридическое лицо, согласно подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Но в случае размещения в арендуемом помещении кафе (ресторана) указанный срок не может являться допустимым по следующим причинам:

  • арендатору необходимо время на ремонт, что уменьшает период непосредственного извлечения прибыли;
  • за такой короткий промежуток предприятие может не успеть раскрутиться, а уже надо будет съезжать, ведь продления оконченного договора аренды никто не гарантирует.

Оптимальный срок для аренды составляет 2–3 года. Одновременно арендатору следует учесть, что бизнес может так и не наладиться, тогда нет смысла дальше платить за помещение. Поэтому в разделе о сроках действия договора обязательно надо прописать лояльные условия его досрочного прекращения. Например, в таком виде, в каком данные положения содержит предложенный нашим ресурсом образец договора аренды помещения под кафе, который доступен для скачивания по ссылке:

Регулирование арендных платежей

Как упоминалось выше, брать в аренду недвижимость под кафе лучше всего на срок не менее двух лет. Однако за такой длительный период не может не меняться арендная плата. Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ это можно делать не чаще одного раза в год, по соглашению сторон.

Но упомянутое правило не касается тех случаев, когда арендная плата установлена не в твердой сумме, а рассчитывается по формуле с применением какого-либо коэффициента индексации. В таком случае изменение возможно и более одного раза в год. При этом такие новшества не надо отдельно оформлять дополнительным соглашением (постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 по делу № А59-3535/07-С9(С-5)). А вот коррекция формулы расчета обязательно должна быть закреплена соглашением об изменении основного договора (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.09.2017 по делу № А27-21397/2016).

Говоря об изменении размера, обычно мы подразумеваем повышение суммы платежа (индексации). В связи с этим не рекомендуется соглашаться на индексацию выше 10% в год в совокупности.

Подводим итоги

Итак, в договоре аренды под кафе (ресторан) ключевую роль играют следующие моменты:

  • соответствие помещения требованиям для получения лицензии на продажу алкоголя, если предполагается такая деятельность;
  • соответствие объекта пожарным и санитарно-эпидемиологическим правилам, если в аренду передается готовое кафе;
  • достаточно длительный срок аренды;
  • акцент на судьбе расходов на неотделимые улучшения;
  • согласование с арендодателем любых действий с помещением;
  • фиксация арендной платы и четкие условия ее повышения и индексации.

Образец договора аренды помещения для кафе доступен для скачивания по ссылке в статье и поможет подготовить юридически логичный и грамотный документ. Обратите внимание, что образец договора аренды ресторана или иной коммерческой недвижимости аналогичны, поэтому предложенный в статье образец актуален и для аренды таких объектов.

Источник: nsovetnik.ru

Договор аренды ресторана

Договор аренды кафе


Консультируйтесь с юристом онлайн Спросить юриста 212 юристов готовы ответить сейчас Ответ за 15 минут 212 юристов сейчас на сайте Все темы Добрый день! У меня проблема с продлением договора аренды муниципального имущества (земельного участка).

лицу под летнее кафе? Заранее спасибо! 19 Мая 2020, 04:40, вопрос №1640731 Юлия, г. Хабаровск Категория: Получите совет юриста за 15 минут!

Получить ответ 212 юристов готовы ответить сейчас Ответ за 15 минут У меня доля в здании. Здание в залоге у Банка. Банк согласен на сдачу в аренду под кафе.

Договор аренды ресторана с оборудованием и посудой

Ресторанный бизнес является одним из самых развитых в нынешнее время в нашей стране. Но, далеко не каждый в состоянии приобрести помещение для кафе и оборудование. В этом случае, как вариант, его можно взять в аренду.

Взаимоотношения между арендаторами и арендодателями должны быть задокументированы.

Для этого составляется и подписывается договор аренды. Данная статья посвящена именно этому вопросу. Здесь будет рассказано о том, как правильно составить и оформить договор аренды кафе с учетом его особенностей.

А таковые особенности присутствуют. После прочтения публикации можно будет скачать образцы и примеры таких договоров. Также у наших специалистов можно будет получить ответы на возникшие вопросы.

advocatus54.ru

Документы Для открытия нового кафе понадобится немало документов.

  1. актуальные выписки из ЕГРП, удостоверяющие право собственности на помещение;
  1. документ, удостоверяющий личность, либо подтверждающий регистрацию юридического лица или ИП (в зависимости от вида собственника);
  1. при необходимости также правоустанавливающий документ, согласно которому недвижимость принадлежит собственнику.

    Арендатор для оформления договора в большинстве случаев должен иметь всего один документ, подтверждающий личность или открытие ИП.

    Договор на аренду кафе на свадьбу

    Ресторанный бизнес является одним из самых развитых в нынешнее время в нашей стране.

    Здесь будет рассказано о том, как правильно составить и оформить договор аренды кафе с учетом его особенностей.

    А таковые особенности присутствуют. После прочтения публикации можно будет скачать образцы и примеры таких договоров.

    Также у наших специалистов можно будет получить ответы на возникшие вопросы. Оформление договора аренды кафе Подписанный и правильно оформленный документ будет обладать юридической силой. Поэтому, к его составлению необходимо относится крайне серьезно.

    Договор сдачи в аренду кафе с оборудованием

    Требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние имущества существенно ухудшились. 3.1.3. На заключение договора аренды на новый срок в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору. 3.1.4. С согласия Арендодателя производить улучшения арендованного Имущества.

    3.1.5. В случае нарушения Арендодателем своей обязанности по производству капитального ремонта: — производить капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, за счет Арендодателя; — требовать соответственного уменьшения арендной платы; — требовать расторжения договора и возмещения убытков. 3.1.6. Договор аренды кафе с оборудованием Арендуя помещение с оборудованием можно значительно снизить стартовые затраты при открытии бизнеса. Если же кафе имеет изначально приятный дизайн,

    Договор аренды кафе с оборудованием образец

    / / 05.03.2020 201 Views 08.03.2020 08.03.2020 08.03.2020 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

    Предоставить Арендатору в течение [значение] дней с момента подписания настоящего договора имущество в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями аренды, предусмотренными настоящим договором, предупредив о недостатках, которые Арендодатель обязан оговорить в Акте приема-передачи.

    3.4.2. Важно Передать вместе с оборудованием, передаваемом в аренду, все относящиеся к нему документы (технические паспорта, инструкции по эксплуатации и др.).

    3.4.3. Обеспечить беспрепятственное использование и эксплуатацию Арендатором арендуемого имущества на условиях настоящего договора.

    Арендовать ресторан без проблем или из чего складывается договор аренды

    Выбирая партнера для заключения будущей сделки, убедитесь в его благонадежности. Если это юридическое лицо, то необходимо удостовериться в его хорошей репутации и известности на рынке.

    Фирма, которая существует от силы неделю – это не лучший вариант. Серьезность намерений обеих сторон – это гарантия плодотворного сотрудничества.Вы — предприниматель и вам необходима для того, чтобы вести бизнес.

    А быть может вы успешный бизнесмен, и подумываете о том, не пора ли включить в повестку дня такой вопрос, как аренда офисов больших размеров. В любом случае, вам предстоит заключить договор на аренду помещения.

    Документ этот не так прост, как кажется и состоит из множества пунктов.

    Вот лишь некоторые основные рекомендации, как сделать так, чтобы аренда ресторана доставила вам как можно меньше проблем, а переезд в новый офис стал источником только положительных эмоций. Если вам необходима аренда

    Договор аренды помещения кафе (по состоянию на 2009 г.)

    Документ показан в сокращенном демонстрационном режиме! Получить полный доступ к документу Вход для пользователей Запомнить Стань пользователем Доступ к документу можно получить: • • • Для зарегистрированных пользователей: • • • • Для покупки документа sms доступом необходимо ознакомиться с условиями обслуживанияЯ принимаю Условия обслуживанияВНИМАНИЕ!

    Услуга для абонентов NEO, Tele2 временно недоступнаВНИМАНИЕ!

    Услуга для абонентов Beeline, NEO, Tele2 временно недоступнаБлок «Бизнес — справки» — это информация более чем о 40 000 организациях Казахстана (адреса, телефоны, реквизиты и т.д.), в которых представлены государственные органы и коммерческие предприятия Казахстана.Доступ к блоку «Бизнес-Справки» вы можете получить следующими способами:Перед отправкой SMS сообщения ознакомьтесь с услуги.Для того, что бы получить

    Заключаем договор аренды под общепит. Часть 1: портрет идеального арендодателя

    Радует, что в последнее время все чаще стали появляться новости об открытии новых ресторанов, а не только об их закрытии.

    Открытие своего заведения (будь то маленькая кофейня или целый ресторан) – это сложный квест, который включает в себя тысячу и одно задание со своими ловушками и подводными камнями. Одна из таких сложных и ответственных задач – выбрать помещение под заведение и заключить договор аренды, который не станет впоследствии миной замедленного действия для вашего бизнеса.

    Это будет серия статей, о том, на что в первую очередь нужно обратить внимание при согласовании договора аренды для размещения заведения общепита.

    Изначально я хотела написать одну статью то, но когда начала писать, поняла, что материала будет минимум на все пять. Начнём с проверки арендодателя и его объекта.

    Источник: advleks.ru

    ДО­ГО­ВОР
    АРЕН­ДЫ по­ме­ще­ния (за­ла) для про­ве­де­ния ме­роп­ри­ятия

    да­та и мес­то под­пи­са­ния

    ___ (на­име­но­ва­ние или ФИО) ___, име­ну­ем__ в даль­ней­шем Арен­до­да­тель, в ли­це ___ (долж­ность, ФИО) ___, дей­ству­ющ__ на ос­но­ва­нии ___ (Ус­та­ва, по­ло­же­ния, до­ве­рен­нос­ти или пас­пор­та) ___, с од­ной сто­ро­ны, и ___ (на­име­но­ва­ние или ФИО) ___, име­ну­ем__ в даль­ней­шем Арен­да­тор, в ли­це ___ (долж­ность, ФИО) ___, дей­ству­юще­го на ос­но­ва­нии ___ (Ус­та­ва, по­ло­же­ния, до­ве­рен­нос­ти или пас­пор­та) ___, с дру­гой сто­ро­ны, зак­лю­чи­ли нас­то­ящий До­го­вор о ни­жес­ле­ду­ющем:

    1. ОБ­ЩИЕ ПО­ЛО­ЖЕ­НИЯ

    1.1. Арен­до­да­тель обя­зу­ет­ся пре­дос­та­вить Арен­да­то­ру за пла­ту во вре­мен­ное поль­зо­ва­ние по­ме­ще­ние (да­лее – Зал) об­щей пло­щадью _____ (________) кв. мет­ров, рас­по­ло­жен­ное на ____ эта­же в зда­нии ___________ (офис­ном цент­ре или т.п.) с ка­даст­ро­вым но­ме­ром: __________ по ад­ре­су: _________________, а так­же пе­ре­дать Арен­да­то­ру на­хо­дя­ще­еся в За­ле обо­ру­до­ва­ние и ме­бель по ак­ту при­ема-пе­ре­да­чи (При­ло­же­ние N __ к нас­то­яще­му До­го­во­ру, яв­ля­ющееся его не­отъ­ем­ле­мой частью) .

    1.2. Зал пре­дос­тав­ля­ет­ся для про­ве­де­ния Арен­да­то­ром ме­роп­ри­ятия _______ (да­лее – Ме­роп­ри­ятие). (на­име­но­ва­ние ме­роп­ри­ятия)

    1.3. Да­та про­ве­де­ния Ме­роп­ри­ятия (срок арен­ды): с ____ час. ____ мин. до ____ час. ____ мин. ___________ ___ г.

    1.4. На мо­мент зак­лю­че­ния нас­то­яще­го До­го­во­ра не­жи­лое по­ме­ще­ние, сда­ва­емое в арен­ду, при­над­ле­жит Арен­до­да­те­лю на пра­ве ___________ (собс­твен­нос­ти, хо­зяй­ствен­но­го ве­де­ния, опе­ра­тив­но­го уп­рав­ле­ния ), что подт­вер­жда­ет­ся __________________ (Сви­де­тель­ством о го­су­дарс­твен­ной ре­гист­ра­ции пра­ва собс­твен­нос­ти, ак­том собс­твен­ни­ка о зак­реп­ле­нии иму­щест­ва за уни­тар­ным предп­ри­ятием или уч­реж­де­ни­ем, до­го­во­ром и т.п.) N ______ от ____________ ___________ ___ г.
    Ва­ри­ант для слу­ча­ев, ког­да иму­щест­во при­над­ле­жит Арен­до­да­те­лю на пра­ве хо­зяй­ствен­но­го ве­де­ния или опе­ра­тив­но­го уп­рав­ле­ния: сог­ла­сие собс­твен­ни­ка на пе­ре­да­чу иму­щест­ва в арен­ду вы­ра­же­но в: ________________ .

    2. ПРА­ВА И ОБЯ­ЗАН­НОС­ТИ СТО­РОН

    2.1. Арен­до­да­тель обя­зан:

    2.1.1. В те­че­ние _______ с да­ты под­пи­са­ния сто­ро­на­ми нас­то­яще­го До­го­во­ра пре­дос­та­вить Арен­да­то­ру Зал, вмес­те с на­хо­дя­щи­ми­ся в нем обо­ру­до­ва­ни­ем и ме­белью, по ак­ту при­ема-пе­ре­да­чи (При­ло­же­ние N ___).

    2.1.2. Обес­пе­чить бесп­ре­пятс­твен­ный дос­туп лиц, участ­ву­ющих в Ме­роп­ри­ятии, на тер­ри­то­рию арен­ду­емо­го За­ла. Пра­во учас­тия в Ме­роп­ри­ятии удос­то­ве­ря­ет­ся __________________ (на­име­но­ва­ние до­ку­мен­та), об­ра­зец ко­то­ро­го при­ве­ден в При­ло­же­нии N ___ к нас­то­яще­му До­го­во­ру.

    2.2. Арен­да­тор обя­зан:

    2.2.1. При­нять по ак­ту при­ема-пе­ре­да­чи Зал, на­хо­дя­ще­еся в нем обо­ру­до­ва­ние и ме­бель.

    2.2.2. Ис­поль­зо­вать Зал толь­ко для про­ве­де­ния Ме­роп­ри­ятия, ука­зан­но­го в п. 1.2 нас­то­яще­го До­го­во­ра.

    2.2.3. Соб­лю­дать ме­ры про­ти­во­по­жар­ной бе­зо­пас­нос­ти.

    2.2.4. Вер­нуть Арен­до­да­те­лю Зал с на­хо­дя­щим­ся в нем обо­ру­до­ва­ни­ем и ме­белью в те­че­ние _________ пос­ле окон­ча­ния Ме­роп­ри­ятия по ак­ту при­ема-пе­ре­да­чи (При­ло­же­ние N __).

    3. АРЕНД­НАЯ ПЛА­ТА

    3.1. Аренд­ная пла­та сос­тав­ля­ет ______ (____________) руб­лей и вклю­ча­ет:
    ________________.

    (нап­ри­мер: ор­га­ни­за­ци­он­ные рас­хо­ды; элект­ро­ос­ве­ще­ние, отоп­ле­ние и

    вен­ти­ля­цию зак­ры­тых по­ме­ще­ний; ох­ра­ну; убор­ку по­ме­ще­ния; ус­лу­ги гар­де­ро­ба;
    вы­воз му­со­ра и т.п.)

    3.2. Аренд­ная пла­та вно­сит­ся Арен­да­то­ром в сле­ду­ющем по­ряд­ке: ______________ в срок __________ с мо­мен­та _________________ .

    3.3. В слу­чае прод­ле­ния сро­ка арен­ды За­ла Арен­да­тор оп­ла­чи­ва­ет до­пол­ни­тель­ное вре­мя арен­ды в раз­ме­ре _____ (__________) руб­лей за __________ (ука­зать пе­ри­од) в сле­ду­ющем по­ряд­ке: ________________________.

    4. ОСО­БЫЕ УС­ЛО­ВИЯ

    4.1. Арен­да­тор обя­зу­ет­ся оз­на­ко­мить сво­их ра­бот­ни­ков и лиц, прив­ле­ка­емых к ор­га­ни­за­ции ме­роп­ри­ятия, с пра­ви­ла­ми тех­ни­ки бе­зо­пас­нос­ти в по­ме­ще­нии.

    4.2. До­пол­ни­тель­ные ус­лу­ги, ока­зы­ва­емые Арен­до­да­те­лем в пе­ри­од про­ве­де­ния Ме­роп­ри­ятия, оформ­ля­ют­ся до­пол­ни­тель­ны­ми сог­ла­ше­ни­ями к нас­то­яще­му До­го­во­ру.

    4.3. Воп­ро­сы ох­ра­ны и про­пуск­но­го ре­жи­ма на Ме­роп­ри­ятии сог­ла­со­вы­ва­ют­ся сто­ро­на­ми в до­пол­ни­тель­ном сог­ла­ше­нии к нас­то­яще­му До­го­во­ру.

    5. ОТ­ВЕТС­ТВЕН­НОСТЬ СТО­РОН

    5.1. В слу­чае не­ис­пол­не­ния или не­над­ле­жа­ще­го ис­пол­не­ния сво­их обя­за­тель­ств по нас­то­яще­му До­го­во­ру сто­ро­ны не­сут от­ветс­твен­ность в со­от­ветс­твии с за­ко­но­да­тель­ством Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции.

    6. ПО­РЯ­ДОК РАЗ­РЕ­ШЕ­НИЯ СПО­РОВ

    6.1. Все спо­ры или раз­ног­ла­сия, воз­ни­ка­ющие меж­ду сто­ро­на­ми по нас­то­яще­му До­го­во­ру или в свя­зи с ним, раз­ре­ша­ют­ся пу­тем пе­ре­го­во­ров меж­ду сто­ро­на­ми.

    6.2. В слу­чае не­воз­мож­нос­ти раз­ре­ше­ния раз­ног­ла­сий пу­тем пе­ре­го­во­ров они под­ле­жат расс­мот­ре­нию в су­де в по­ряд­ке, ус­та­нов­лен­ном за­ко­но­да­тель­ством Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции.

    7. ЗАК­ЛЮ­ЧИ­ТЕЛЬ­НЫЕ ПО­ЛО­ЖЕ­НИЯ

    7.1. Нас­то­ящий До­го­вор сос­тав­лен в 2-х эк­земп­ля­рах, име­ющих оди­на­ко­вую юри­ди­чес­кую си­лу.

    7.2. Лю­бые из­ме­не­ния и до­пол­не­ния к нас­то­яще­му До­го­во­ру, его рас­тор­же­ние и прек­ра­ще­ние име­ют си­лу толь­ко в том слу­чае, ес­ли они оформ­ле­ны в пись­мен­ном ви­де, под­пи­са­ны обе­ими сто­ро­на­ми.

    7.3. Нас­то­ящий До­го­вор всту­па­ет в си­лу с мо­мен­та его под­пи­са­ния сто­ро­на­ми.

    7.4. Во всем ос­таль­ном, не пре­дус­мот­рен­ном нас­то­ящим До­го­во­ром, сто­ро­ны бу­дут ру­ко­водс­тво­вать­ся за­ко­но­да­тель­ством Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции.

    8. РЕК­ВИ­ЗИ­ТЫ СТО­РОН

    В со­от­ветс­твии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в до­го­во­ре арен­ды долж­ны быть ука­за­ны дан­ные, поз­во­ля­ющие оп­ре­де­лен­но ус­та­но­вить иму­щест­во, под­ле­жа­щее пе­ре­да­че арен­да­то­ру в ка­чест­ве объ­ек­та арен­ды. При от­сутс­твии этих дан­ных в до­го­во­ре ус­ло­вие об объ­ек­те, под­ле­жа­щем пе­ре­да­че в арен­ду, счи­та­ет­ся не сог­ла­со­ван­ным сто­ро­на­ми, а со­от­ветс­тву­ющий до­го­вор не счи­та­ет­ся зак­лю­чен­ным.

    В со­от­ветс­твии со ст. 608 ГК РФ арен­до­да­те­ля­ми мо­гут быть так­же ли­ца, уп­ра­во­мо­чен­ные за­ко­ном или собс­твен­ни­ком сда­вать иму­щест­во в арен­ду.

    В со­от­ветс­твии с п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297, п. п. 1 – 4 ст. 298 ГК РФ предп­ри­ятие не впра­ве сда­вать в арен­ду нед­ви­жи­мое иму­щест­во, при­над­ле­жа­щее ему на пра­ве хо­зяй­ствен­но­го ве­де­ния, или иным спо­со­бом рас­по­ря­жать­ся этим иму­щест­вом без сог­ла­сия собс­твен­ни­ка.

    Ка­зен­ное предп­ри­ятие впра­ве от­чуж­дать или иным спо­со­бом рас­по­ря­жать­ся зак­реп­лен­ным за ним иму­щест­вом лишь с сог­ла­сия собс­твен­ни­ка это­го иму­щест­ва.

    Част­ное уч­реж­де­ние не впра­ве от­чуж­дать ли­бо иным спо­со­бом рас­по­ря­жать­ся иму­щест­вом, зак­реп­лен­ным за ним собс­твен­ни­ком или при­об­ре­тен­ным этим уч­реж­де­ни­ем за счет средств, вы­де­лен­ных ему собс­твен­ни­ком на при­об­ре­те­ние та­ко­го иму­щест­ва.

    Ав­то­ном­ное уч­реж­де­ние без сог­ла­сия собс­твен­ни­ка не впра­ве рас­по­ря­жать­ся нед­ви­жи­мым иму­щест­вом и осо­бо цен­ным дви­жи­мым иму­щест­вом, зак­реп­лен­ным за ним собс­твен­ни­ком или при­об­ре­тен­ным ав­то­ном­ным уч­реж­де­ни­ем за счет средств, вы­де­лен­ных ему собс­твен­ни­ком на при­об­ре­те­ние та­ко­го иму­щест­ва.

    Бюд­жет­ное уч­реж­де­ние без сог­ла­сия собс­твен­ни­ка не впра­ве рас­по­ря­жать­ся осо­бо цен­ным дви­жи­мым иму­щест­вом, зак­реп­лен­ным за ним собс­твен­ни­ком или при­об­ре­тен­ным бюд­жет­ным уч­реж­де­ни­ем за счет средств, вы­де­лен­ных ему собс­твен­ни­ком на при­об­ре­те­ние та­ко­го иму­щест­ва, а так­же нед­ви­жи­мым иму­щест­вом.

    Ка­зен­ное уч­реж­де­ние не впра­ве от­чуж­дать ли­бо иным спо­со­бом рас­по­ря­жать­ся иму­щест­вом без сог­ла­сия собс­твен­ни­ка иму­щест­ва.

    В со­от­ветс­твии с п. 1 ст. 654 ГК РФ до­го­вор арен­ды зда­ния или со­ору­же­ния дол­жен пре­дус­мат­ри­вать раз­мер аренд­ной пла­ты. При от­сутс­твии сог­ла­со­ван­но­го сто­ро­на­ми в пись­мен­ной фор­ме ус­ло­вия о раз­ме­ре аренд­ной пла­ты до­го­вор арен­ды зда­ния или со­ору­же­ния счи­та­ет­ся не­зак­лю­чен­ным, при этом пра­ви­ла оп­ре­де­ле­ния це­ны, пре­дус­мот­рен­ные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не при­ме­ня­ют­ся.

    Источник: www.xn—-ctbbbejw6bbbwcle.xn--p1ai

    Заключаем договор аренды под общепит. Часть 1: портрет идеального арендодателя

    Радует, что в последнее время все чаще стали появляться новости об открытии новых ресторанов, а не только об их закрытии. Открытие своего заведения (будь то маленькая кофейня или целый ресторан) – это сложный квест, который включает в себя тысячу и одно задание со своими ловушками и подводными камнями. Одна из таких сложных и ответственных задач – выбрать помещение под заведение и заключить договор аренды, который не станет впоследствии миной замедленного действия для вашего бизнеса. Это будет серия статей, о том, на что в первую очередь нужно обратить внимание при согласовании договора аренды для размещения заведения общепита. Изначально я хотела написать одну статью то, но когда начала писать, поняла, что материала будет минимум на все пять. Начнём с проверки арендодателя и его объекта.

    Итак, первое, с чего стоит начать процедуру заключения договора аренды – это проверка арендодателя и его недвижимости. А то ведь можно внести арендную плату за первые месяцы, сделать ремонт, а потом выяснится, что помещение завязло в судебных спорах, то и вовсе – арендодатель на самом деле не собственник помещения.

    Проверяем помещение. Чтобы проверить, кому на самом деле принадлежит помещение, нужно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Это можно сделать через Росреестр, любой офис МФЦ или через интернет (http://rosreestr.ru/wps/portal/cc_egrp_form_new). Ответ на запрос готовится в течение пяти рабочих дней. В нашем случае будет достаточно ответа на запрос через сайт Росреестра, т. к . самое главное проверить: а) действительно является ли предполагаемый арендодатель собственником, б) нет ли каких-то судебных споров и залогов, о которых вы не знаете, в отношении вашего будущего помещения.

    В принципе, арендодатель может и не быть собственником, а сам быть арендатором, но тогда нужно будет соблюсти всю процедуру получения согласия на субаренду. Или же помещение может быть в государственной или муниципальной собственности, тогда тоже надо будет получить согласие собственника (если это вообще возможно – в каждом конкретном случае нужно проверять индивидуально) и в некоторых случаях пройти процедуру участия в аукционе.

    Если вы собираетесь продавать алкоголь в своём заведении, немаловажно будет проверить, а кто ещё размещается в здании и в непосредственной близости от него, нет ли там какого-нибудь образовательного или медицинского учреждения (опасен даже такой , казалось бы, безобидный сосед, ка к к линика красоты с лицензией на медицинские услуги). Для получения алкогольной лицензии также важны характеристики самого помещения: сможете ли вы обеспечить все лицензионные требования, оборудовать необходимые подсобные помещения, скла д д ля хранения алкоголя и т. д . Хорошо, если до вас там уже было заведение с лицензией на алкоголь, тогда, скорей всего и вы получите лицензию без проблем . Подробнее о лицензионных требованиях читайте в статье про частые основания отказа в выдаче лицензии на алкоголь.

    И ещё один момент: желательно, чтобы оно не было размещено на территории учреждения культуры, иначе посетителям нельзя будет курить не только в самом помещении, но и рядом с заведением. Почему так, читайте в статье про «антитабачный» закон.

    Дальше проверим самого арендодателя. Заходим на http://egrul.nalog.ru/ и получаем по И НН вс е данные о нашем владельце недвижимости. На что стоит обратить внимание: не находится ли он в состоянии ликвидации, как долго работает, в каком регионе зарегистрирован (это может повлиять на подсудность), совпадают ли в целом те данные, которые он вам дал сам, с данными из реестра. Ещё стоит задуматься, если ваш будущий арендодатель – какое-нибудь государственное или муниципальное учреждение, что влечёт сложности при получении в аренду его имущества.

    Также стоит проверить арендодателя на на личие судебных споров — http://kad.arbitr.ru/. Точно так же, зная лишь один ИНН, вы сможете посмотреть все судебные споры (арбитражные, включая дела о банкротстве), в которых участвовал ваш будущий арендодатель. Само по себе наличие судебных споров – это, конечно, не повод поднимать тревогу. Важно, какие это споры: одно дело, когда он, допустим, обжаловал штраф пожарного инспектора, другое дело – если к нему предъявлен иск о расторжении договора купли-продажи на то помещение, которое вы как раз собирались взять в аренду.

    И ещё, на что стоит обратить внимание, а является ли вообще ваш будущий арендодатель юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем? Дело в том, что наличие нежилой недвижимости в собственности физических лиц без статуса ИП – не редкость. И многие из них сдают эту недвижимость в аренду коммерсантам (в моей практике был такой случай, когда мой клиент чуть было не взял в аренду такой объект). Между тем это очень необдуманный поступок, который может повлечь для арендатора разорительные налоговые последствия. Объясню почему.

    Наверное, мало для кого это будет новостью: если мы вместо трудового договора заключаем с физическим лицом гражданско-правовой договор, то мы должны уплатить почти те же налоги и страховые взносы, что и за работника. Но мало кто задумывается о том, что это правило распространяется не только на привычные договоры подряда и возмездного оказания услуг, но и на любой другой договор. Не исключением будет и договор аренды недвижимости. Ведь на основании п. 2 ст. 226 НК РФ исчисление сумм и уплата налога производятся в отношении всех доходов налогоплательщика. Получается, если мы вносим арендную плату физическому лицу без статуса ИП, то мы должны удержать налог 13% и уплатить его в бюджет. Официальная позиция: Письма Минфина России от 27.02.2013 N 03-04-06/5601, от 07.09.2012 N 03-04-06/8-272 (п. 1), от 05.08.2011 N 03-04-06/3-179, от 01.06.2011 N 03-04-06/3-128, от 01.06.2011 N 03-04-06/3-127, ФНС России от 01.11.2010 N ШС-37-3/14584@, от 30.04.2009 N 3-5-03/455@, УФНС России по г. Москве от 16.02.2011 N 20-14/4/14438@. Многие бухгалтеры, зная это, дают советы переложить в договоре обязанность по исчислению и уплате налога на физическое лицо. Но такой финт не пройдёт, ведь нормы налогового кодекса в подавляющем своём большинстве императивны, и изменить их в договоре невозможно. Такая позиция выражена в Письмах Минфина России от 29.04.2011 N 03-04-05/3-314, от 15.07.2010 N 03-04-06/3-148. Вот и считайте, во что может влететь аренда у такого «физика». Допустим, вы целый год перечисляли аренду в размере 200 000 р. в месяц. За год это 2 400 000 р. Пришла налоговая инспекция и насчитала налог НДФЛ 13% – 312 000 руб. И это все ещё без штрафов за несвоевременную уплату налогов.

    Итак, теперь мы можем описать портрет идеального арендодателя коммерческой недвижимости:

    1. Арендодатель – хозяйственное общество (ООО, АО) или индивидуальный предприниматель. Бюджетные учреждения, государственные или муниципальные предприятия, а тем более физические лица без статуса ИП – все они в зоне повышенного риска.
    2. Арендодатель владеет недвижимостью на праве собственности. Субаренда – всегда больший риск, чем чистая аренда.
    3. Арендодатель находится в том же городе, что и вы, и он не самый крупный игрок рынка (в случае чего проще договориться).
    4. Помещение арендодателя не находится в состоянии судебных тяжб, не соседствует с образовательными и медицинскими организациями и, желательно, не размещено на территории учреждения культуры.

    Если арендодатель выбивается из рамок этого идеального описания, конечно, не стоит сразу отказываться от аренды, все случаи индивидуальны, и даже , допустим, муниципальная собственность в некоторых случаях может оказаться куда более выгодным объектом, чем помещение, находящееся в частной собственности. Главное – во всех таких случаях обсудить все возможные риски с вашим юристом. Здесь экономить на юридических услугах точно не стоит, согласитесь, лучше заплатить, допустим, 5 тыс. рублей юристу за проверку договора аренды, чем потом остаться вообще без помещения, да ещё к тому же потерять несколько сотен тысяч, оплаченных за алкогольную лицензию.

    В следующих статьях о заключении договора аренды я расскажу о других важных моментах аренды:

    • Неотделимые улучшения и несогласованные перепланировки
    • Срок договора и регистрация
    • Арендная плата и плата за коммунальные услуги
    • Вывеска, парковка и другие дополнительные « хотелки » арендатора
    • Ответственность арендатора и арендодателя
    • Преимущественное право аренды
    • Расторжение договора
    • Рассмотрение споров по договору аренды

    Автор: Юлия Вербицкая, HoReCa-юрист, магистр частного права

    Чтобы посмотреть видеозапись семинара «Договор аренды: минимизируем риски арендатора», подпишитесь на новые статьи:

    Источник: horeca-law.ru