Как получить патент на сдачу нежилого помещения в аренду

Как сдать квартиру в Москве

1. Что нужно сделать в первую очередь?

Прежде чем сдавать квартиру, определитесь, каким способом вы будете уплачивать налоги с доходов за предоставление своего жилья в аренду. Вы можете:

  • перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду — 6% от потенциально возможного к получению дохода;
  • по итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода;
  • зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП.

Если вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдать жилье в поднаем вы можете только как физическое лицо. Таким образом, вам нужно будет уплатить НДФЛ.

2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?

Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности налога на недвижимость , предприниматель освобождается.

В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на странице Департамента экономической политики и развития Москвы на mos.ru или сервисом на сайте ФНС.

Если патентная система налогообложения вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 3. Заключите договор найма (аренды).

3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.

Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом — уплатить подоходный налог.

Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:

Шаг 1. Заключите договор найма (поднайма, аренды).

Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем уплатите НДФЛ.

4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?

Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2019 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Если специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 1. Встаньте на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (или, проще говоря, зарегистрируйтесь самозанятым) через бесплатное мобильное приложение «Мой налог», кабинет налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте ФНС России или через уполномоченные банки. Для регистрации вам понадобится паспорт и фотография, которую вы сможете сделать на свой смартфон.

Шаг 2. Заключите договор найма (аренды).

Шаг 4. Налог уплачивается автоматически в приложении.

5. Как заключить договор найма (аренды)?

Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор — юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).

Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.

Рекомендуем вам указать:

  • фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
  • подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
  • размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
  • порядок оплаты коммунальных услуг;
  • предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
  • назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
  • перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
  • основания для расторжения договора;
  • срок аренды квартиры;
  • другие подробности.

6. Как заключить договор поднайма?

Если вы хотите сдать квартиру, которая находится в соцнайме, вам нужно заключить договор поднайма. Для этого требуется согласие всех, кто проживает в квартире, и собственника — то есть Департамента городского имущества Москвы.

Источник: www.mos.ru

Как ИП получить патент на сдачу в аренду своих нежилых помещений, находящихся в разных городах Московской области

Я являюсь ИП в г. Егорьевске Московской области(зарегистрирован в г.Егорьевске). Веду предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду нежилых помещений, принадлежащих мне на праве собственности. У меня в собственности:

– 10 нежилых помещений в г. Егорьевске Московской области;

– 2 нежилых помещения в г. Котельники Московской области;

– 1 нежилое помещение в г. Люберцы Московской области.

До 20 декабря 2019 года я намерен подать в налоговую инспекцию по г.Егорьевску (код налогового органа 5011) заявление на получение патента на сдачу в аренду на 2020 год.

Могу ли я указать в нём в том числе и три помещения, расположенные не в Егорьевске( от есть в Котельниках и Люберцах) и получить один патент на все 13 объектов недвижимости? Или же я в каждом из трёх городов Московской области должен получить патент на сдачу в аренду, то есть получить 3 патента? На устный вопрос по телефону в налоговой ответили, что надо получать три патента. Но территория действия патента одна – Московская область. И я не согласен пока. Может ли налоговый орган Егорьевска выдать патент на мою деятельность в том числе в Люберцах и Котельниках?

Спасибо! Очень помогли, съэкономили время и нервы.

05 Декабря 2019 11:22

Ответы юристов ( 3 )

  • 10,0 рейтинг
  • 7710 отзывов эксперт

Николай, добрый день! Заявление на получение патента по объектам недвижимости в Егорьевске которые предполагается сдавать в аренду Вы подаете по месту регистрации в качестве ИП, т.е. в ИФНС 5011)

п. 2 ст. 346.45 НК РФ

Индивидуальный предприниматель подает… заявление на получение патента в налоговый орган по месту жительства не позднее чем за 10 дней до начала применения индивидуальным предпринимателем патентной системы налогообложения, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.

В случае, если индивидуальный предприниматель планирует осуществлять предпринимательскую деятельность на основе патента… на территории, которая определена законом субъекта Российской Федерации в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 8 статьи 346.43 настоящего Кодекса и на которой он не состоит на учете в налоговом органе по месту жительства или в качестве налогоплательщика, применяющего патентную систему налогообложения, указанное заявление подается в любой территориальный налоговый орган по месту планируемого осуществления указанным индивидуальным предпринимателем предпринимательской деятельности, кроме случая, предусмотренного абзацем вторым настоящего пункта.

Читайте также:  Освобождение от судебных расходов

В Вашем случае исходя из положений Закона МО о ПСН http://docs.cntd.ru/document/5.

дифференциация по территориальному признаку не предусмотрена поэтому заявления на все 13 помещений Вы можете подавать в свою налоговую (5011)

Источник: pravoved.ru

Патент на сдачу в аренду недвижимости, все за и против

Появившись относительно недавно патентная система налогообложения не получила очень широкого распространения среди индивидуальных предпринимателей, причин этому достаточно много, об этом писали в статье посвященной самой ПСН для ИП здесь. Сегодня же рассмотрим вид деятельности, где они получили максимальное распространение это аренда недвижимости.

Аренда недвижимости всегда была достаточно специфическим видом деятельности, налогообложение которых вечная «головная боль» налоговиков. Сами взаимоотношения в данном сегменте способствуют максимальному укрывательству плюс нежелание владельцев связываться с учетом и отчетностью затрудняли администрирование таких доходов до максимума.

Решение проблемы (во всяком случаи в большей степени) стало появление патентов для вида деятельности «сдача в аренду жилых и нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности». В прошлой статье мы просмотрели все основные особости ПСН, сегодня остановимся исключительно на патентах на аренду.

Первое – сумма фактически полученного дохода и сума потенциального дохода.

Для патентной системы налогообложения это разные понятия никак не связанные между собой (аналогичная ситуация в ЕНВД, но в УСН противоположная) . На практике это означает, что:

Покупая патент, ИП сразу уплачивает сумму налога (ну или почти сразу) рассчитанную исходя из формулы:

Стоимость = Потенциальный доход * 6%

Величина же потенциального налога определяется исходя из соответствующего закона принятого субъектом Федерации, к примеру, величины потенциальных доходов в Москве регулирует Закон г. Москвы от 31 октября 2012 г. N 53 «О патентной системе налогообложения». Аналогичные нормативные документы принимаются по каждому региону. Как следствие фактически полученный доход от сдачи в аренду недвижимости прямо не облагается налогом, как пример:

Сдаем в аренду нежилой помещение в Москве за 200 000 рулей в месяц. За год, сумма дохода составляет 2 400 000 рублей, это наш общий доход, который ИП обязан учитывать в отдельной книги учета доходов от реализации (ведется по каждому патенту отдельно). В целях налогообложения эти суммы используется для определения валового дохода по всем видам деятельности, за год такой доход не должен превышать 64 млн. рублей.

Стоимость патента рассчитывается исходя из Закона г.Москвы №53 в котором потенциальный доход для данного вида деятельности указан в сумме 1 000 000 рублей, то есть он будет стоить:

1000000 (потенциальный доход) * 6% = 60 000 рублей

Правда, на этом уплаты ИП от деятельности не заканчиваются, ведь по закону нужно платить и пенсионные взносы и так рассчитаем, сколько нужно заплатить за год и сравним с уплатой УСН:

Сравнение сумм налогов по ПСН и УСН УСН от аренды Патент от аренды УСН от аренды Патент от аренды
Сумма дохода 2 400 000 1 000 000
Сума облагаемого дохода 2400000 1000000 1000000 1000000
Ставка 6.00% 6.00% 6.00% 6.00%
Сумма налога к уплате 144000 60000 60000 60000
Сумма фиксированных взносов до 300 тысяч 20727 20727 20727 20727
1% взносов сверх 300 тысяч 21000 7000 7000 7000
Итого взносов за год 41727 27727 27727 27727
Взносы уменьшающие уплату налогов 41727 *** 27727 ***
Всего нужно заплатить за год 102273 87727 32273 87727

Как видим простые расчеты показывают, что если доходы от аренды (предполагаемые) выше чем потенциально возможный доход приблизительно в 2 раза есть смысл покупать патент, если же нет, то дешевле платить УСН, при котором можно уменьшать единый налог на сумму уплаченных взносов.

Вторым важным моментом является тот факт, что при использовании данной системы налогообложения аренды облагается исключительно по принципу один объект – один патент.

Свою позицию по данному поводу высказал как Минфин так и ФНС:

  • Письмо ФНС России от 04 июля 2013 г. № АС-4-2/12135 «О применении в 2013 году патентной системы налогообложения».
  • Письмо Минфина от 22 мая 2013г. № 03-11-09/18174.

На практике это означает, что существует такие варианты:

  • — Первый, если у вас один объект недвижимости, но Вы его сдаете внаем двум и более арендатора, то на каждый договор необходимо приобретать отдельный патент;
  • — Второй, если у Вас несколько объектов и в каждом по одному арендатору, то и патент будет на каждый объект недвижимости;
  • -Третий, два объекта и в каждом по два арендатора, то соответственно необходимо покупать 4 патента и по каждому из них налог уплачивается исходя из потенциального дохода закрепленного соответствующим региональным законом о ПСН.

Кроме того обязательно стоит учитывать региональную специфику ПНС, так в большинстве регионов России в законе о ПНС закреплен единая ставка потенциального дохода по виду деятельности – «Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности», но есть и исключения к примеру Приморском крае:

19. ¦Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных ¦

¦ ¦участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве ¦

¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков до 100 кв. м ¦ 185000¦

¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 100 кв. м ¦ 500000¦

Источник: pilotbiz.ru

Получение патента для ИП, законодательство и практика

Сегодня хотим поделится с нашими коллегами, партнерами и просто гостями форума интересными фактами и нюансами процедуры постановки Индивидуальных предпринимателей на патентную систему налогообложения.

На начало 2020 года материал полностью актуален.

ПСН достаточно новая система налогообложения, востребована у ИП, в связи с тем, что каждый субъект РФ вправе устанавливать размер потенциально возможного к получению годового дохода ориентируясь на специфику и экономические условия своего региона, а так же отсутствие обязанности сдавать отчетность (ст. 346.52 НК РФ).Порядок получения и применения патентной системы налогообложения (далее — ПСН) для ИП устанавливается Налоговым кодексом РФ (гл. 26.5), вводится в действие законами субъектов РФ и применяется на территориях указанных субъектов Российской Федерации.

На просторах интернета можно найти множество теоритических статей на эту тему, нам бы хотелось описать практические моменты постановки Индивидуальных предпринимателей на ПСН.

Условия и особенности получения патента:

  • Патент может получить только физическое лицо, зарегистрированное в качестве ИП;

Согласно Письму ФНС России от 09.01.2014 N СА-4-14/69 узаконена возможность подачи заявления на патент одновременно с государственной регистрацией физического лица в качестве ИП.

Читайте также:  Как взыскать долг с юридического лица?

В настоящее время, МИ ФНС № 46 и тем более, налоговые инспекции Московской области заявление на получение патента одновременно с регистрацией ИП принимать отказываются. В одной из ИФНС Московской области даже сослались на отсутствие печати у ИП!

Учитывая тот факт, что заявление на получение патента можно подать до 20 числа каждого месяца, на срок от 1 до 12 месяцев включительно, в пределах календарного года (п. 5 ст. 346.45 НК РФ), вновь зарегистрированный ИП с даты регистрации — до даты получения патента находится на общем режиме налогообложения, либо вынужден подавать заявление на УСН одновременно с регистрацией, что в свою очередь обязывает ИП подавать декларацию. Даже если ИП находился на УСН один календарный день – он обязан подать декларацию УСН до 30 апреля, года следующего за отчетным периодом.

Очень надеемся, что в ближайшее время требования Письма ФНС России от 09.01.2014 N СА-4-14/69 будут выполняться сотрудниками ФНС в полной мере.

  • Средняя численность наемных работников ИП не должна превышать 15 человек за налоговый период, совокупно по всем осуществляемым видам предпринимательской деятельности.

Если при получении патента сотрудники у ИП отсутствовали, а в течение налогового периода ИП заключил трудовые договора, то ему необходимо в течение 10 дней обратиться в ИФНС для получения перерасчета суммы патента на оставшийся срок (Письмо Минфина РФ № 03-11-11/14921 от 29.04.2013 г., Письмо МинФина РФ от 22.05.2013 № 03-11-09/18174.) Если потенциально возможный доход не зависит от количества сотрудников, то пересчет суммы патента не требуется.
Например, при оказании автотранспортных услуг и сдаче помещений в аренду потенциально возможный годовой доход рассчитывается в зависимости от количества ТС и общей площади объектов недвижимости, сдаваемых в аренду.
При найме работников ИП необходимо встать на учет в Фонд социального страхования и сдавать ежеквартально форму 4-ФСС.

При несоблюдении требования п. 5 ст. 346.43 НК РФ — ИП считается утратившим право на применение патентной системы налогообложения и перешедшим на общий режим налогообложения с начала налогового периода, на который ему был выдан патент.

  • Патенты можно получить на несколько видов деятельности (с 01.01.2016 г. количество видов деятельности подпадающих под патент увеличено с 47 до 63, все виды деятельности, подпадающие под ПСН — отражены в п. 2 ст. 346.43 части 2 НК РФ).

Одна из причин отказа в выдаче патента – это несоответствие вида деятельности, указанного в заявлении и отраженного в п. 2 ст. 346.43 части 2 НК РФ.

!Уже в декабре 2015 г. инспектора ИФНС требовали отражать наименование вида деятельности в заявлении, в строгом соответствии с новыми поправками к НК РФ, причем, по видам деятельности в области сдачи в аренду недвижимого имущества необходимо в обязательном порядке дописывать в скобках «размер потенциально возможного к получению годового дохода на один обособленный объект».

  • Патентная система налогообложения не применяется в отношении видов предпринимательской деятельности, осуществляемых в рамках договора простого товарищества.

Основаниями для отказа в выдаче патента могут служить:

  • несоответствие заявленного вида деятельности перечню, установленному в законе субъекта РФ;
  • указание неверного срока действия патента (например, более одного года);
  • утрата права на применение патентной системы или прекращение предпринимательской деятельности в рамках патентной системы в текущем году;
  • наличие недоимки по налогу, уплачиваемому в связи с применением патентной системы.

Подача заявления на патент:

Заявление на получение патента необходимо подать не позднее, чем за 10 дней до начала применения патентной системы налогообложения (п. 2 ст. 346.45 НК РФ).

При осуществлении деятельности ИП по месту жительства, т.е. в пределах ИФНС, в которой ИП стоит на налоговом учете:

  • заявление подается в налоговый орган по месту жительства.

При осуществлении деятельности на территории нахождения объекта осуществления предпринимательской деятельности:

  • заявление подается в любой территориальный налоговый орган муниципального образования, городского округа, города федерального значения или субъекта Российской Федерации по месту планируемого осуществления индивидуальным предпринимателем предпринимательской деятельности.

Примеры из нашей практики:

  • ИП зарегистрирован в г. Москве, получает патент на сдачу в аренду собственного нежилого помещения, находящегося в Московской области, территориально относящегося к ИФНС г. Красногорска – заявление на получение патента можно подать как в ИФНС г. Красногорска, так и в любую другую ИФНС Московской области (принципиальной разницы для налоговиков в этом случае нет т.к. размер потенциально возможного к получению годового дохода рассчитан по ставкам Московской области и будет оплачен на счет региона).
  • ИП зарегистрирован в Московской области, получает патент на парикмахерские услуги (арендует «рабочее место парикмахера» в г. Москве, по адресу, относящемуся к ИФНС № 10) – заявление на получение патента подается в ИФНС № 10 г. Москвы или в любую ФНС г. Москвы.
  • ИП зарегистрирован в г. Москве, осуществляет выездную торговлю на разовых выставках-ярмарках в Московской области. Адресного объекта для привязки к ИФНС Московской области в данном случае нет. Платить по ставкам Москвы не целесообразно и дорого. В этом случае ИФНС предлагает два варианта получения патента в ИФНС Московской области:предоставление договора с организатором выставки-ярмарки;аренда складского помещения для хранения реализуемого товара.

Порядок исчисления размера налога подлежащего уплате:

Размер налога = (налоговая база / 12 месяцев Х количество месяцев срока, на который выдан патент) Х 6.

Расчет патента на нужный период, с учетом Вашего региона и наемных работников можно произвести на сайте ФНС. В ближайшее время будет осуществлена выгрузка добавленных в с. 346.43 НК РФ видов деятельности.

Самостоятельно сформировать квитанцию можно по ссылке.

В течение 5 дней со дня получения заявления на получение патента налоговый орган обязан выдать индивидуальному предпринимателю патент (п. 3 ст. 346.45 НК РФ).

! На практике патент оформляется 10-14 дней, максимальный срок выдачи патента в ИФНС г. Москвы (ЗАО) составил 1.5 месяца.

Утрата права на применения ПСН:

  • если с начала календарного года доходы от реализации превысили 60 020 000 руб.;
  • если в течение налогового периода средняя численность наемных работников более 15 человек;
  • если налог в связи с применением патентной системы не был уплачен в установленные сроки.

При утрате права на применение патентной системы ИП обязан уплатить налоги в рамках общей системы с начала налогового периода.

Пример из нашей практики:

ИП получила патент в Московской области на такой вид деятельности, как ритуальные услуги. Спокойно проработав, практически весь заявленный налоговый период ИП вызвали в ИФНС для дачи объяснений по вопросу незаконного ведения предпринимательской деятельности.

А причина была такова: один из клиентов остался недоволен оказанными услугами и подал претензию, а затем, не решив вопрос полюбовно судебный иск. Вследствие чего, выяснилось, что клиенту была оказана услуга по изготовлению и установке дорогостоящего гранитного памятника. Что, соответственно, никак не относится к видам деятельности, заявленным ИП к получению патента, и налогом не облагалось и в целом такой вид деятельности, как «резка, обработка и отделка камня для памятников» был включен в п. 2 ст. 346.43 НК РФ только с 01.01.2016 г.

Отчетность для ИП на ПСН:

  • Индивидуальные предприниматели, работающие на ПСН, имеют право приходовать денежные средства через Бланки строгой отчетности, оформленные в соответствии с действующим законодательством: отпечатанные в типографии, либо сформированные с использованием автоматизированных систем (Постановление Правительства РФ от 06.05.2008 г. N 359 с изменениями и дополнениями от 15.04.2014 г.)
  • Налогоплательщики в целях п. 7 ст. 346.45 НК РФ ведут учет доходов от реализации в книге учета доходов индивидуального предпринимателя, применяющего патентную систему налогообложения (ст. 346.53 НК РФ).
  • До 20.01.2015 г. обязаны подавать сведения о средней списочной численности сотрудников за год.
  • Сдавать ежеквартально форму 4-ФСС, при условии наличия наемных сотрудников.
Читайте также:  Выигрыш в лотерею облагается ндфл по ставке

Переход на патентную систему налогообложения или возврат к иным режимам налогообложения индивидуальными предпринимателями осуществляется добровольно в порядке, установленном главой 26.5 Кодекса (пункт 2 статьи 346.44 Кодекса).

Источник: regforum.ru

Как рассчитать стоимость патента: история спора ИП и налоговой

В статье рассмотрим спор, который возник между одной их налоговых инспекций Московской области и предпринимателем. Предприниматель считает, что налоговый орган неправильно рассчитал ему стоимость патента, а именно не правильно определен потенциально возможный к получению доход по виду деятельности «сдача нежилых помещений в аренду».

В аренду ИП сдает два нежилых помещения, расположенных в разных частях Московской области, площадь которых 67,5 кв. м. и 100,7 кв.м.

Определяя возможный к получению доход, который соответствует размеру налоговой базы, налоговая инспекция суммировала площадь сдаваемых в аренду помещений и согласно полученному итогу (168,2 кв. м) определили налоговую базу в размере 2 364 982 руб. Предприниматель с таким подходом не согласен, он утверждает, что налоговая база должна определяться по каждому объекту отдельно. Давайте посмотрим кто же прав?

Обратимся к нормам закона

При этом субъекты Российской Федерации вправе устанавливать размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода в зависимости от количества обособленных объектов (площадей) (пп.3 п. 8 ст. 346. 43 НК РФ).

Сразу обратим внимание читателя на формулировку указанного пункта НК РФ, согласно которого Налоговый кодекс дает на откуп субъекту самостоятельно определять не только сумму потенциально возможного к получению дохода, но и то как именно он будет определяться а именно «в зависимости от количества обособленных объектов (площадей)».

В рассматриваемом случае субъект – это Московская область. Так, Законом Московской области от 06.11.2012 N 164/2012-ОЗ «О патентной системе налогообложения на территории Московской области» (далее Закон № 164/2012-ОЗ) по виду предпринимательской деятельности «сдача в аренду (наем) нежилого фонда и земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности» величина потенциально возможного дохода дифференцирована в зависимости от площадей (Письмо Минфина России от 07.03.2017 № 03-11-12/12726).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

При этом в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Налоговая база налогоплательщиками патентной системы налогообложения определяется как денежное выражение потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода, устанавливаемого на календарный год законом субъекта Российской Федерации по виду предпринимательской деятельности, в отношении которой в соответствии с главой 26.5 НК РФ применяется патентная система налогообложения (п. 1 ст. 346 48 НК РФ).

При этом денежное выражение потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода в отношении в частности вида деятельности «сдача нежилых помещений в аренду», определяется путем умножения размера установленного по соответствующему виду предпринимательской деятельности потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода на 1 обособленный объект (площадь) на общее количество используемых в предпринимательской деятельности объектов (площадей).

Исходя из условий рассматриваемого вопроса предприниматель, применяя ПСН (вид деятельности «сдача в аренду нежилого помещения»), сдает в аренду два объекта площадью 67.50 кв. м. и 100.7 кв. м.

Статьей 2 Закона № 164/2012-ОЗ размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода в зависимости от количества площадей, по виду деятельности «Сдача в аренду (наем) нежилого фонда и земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности» установлен в зависимости от площадей :

  • общей площадью до 70 кв. м включительно-213 550 руб.
  • общей площадью свыше 70 до 150 кв. м включительно- 1 028 834 руб.
  • общей площадью свыше 150 кв. м- 2 364 982 руб.

Поэтому в рассматриваемой ситуации, при наличии двух объектов аренды, расположенных в Московской области, следует сложить площади по обоим договорам (100,70 кв. м 67,50 кв. м= 168,20 кв. м.). При этом общей площади 168,20 кв.м. соответствует ставка потенциально возможного к получению годового дохода 2 364 982, руб.

А что в других субъектах? Попробуем сравнить

Как уже было сказано выше Законом № 164/2012-ОЗ) величина потенциально возможного дохода дифференцирована в зависимости от площадей.

Для сравнения рассмотрим, что говорит на этот счет Закон г. Москвы от 31.10.2012 N 53 «О патентной системе налогообложения» (далее Закон г. Москвы № 53). Так п. 19.1 ст. 1 Закона г. Москвы № 53 определено, что потенциально возможный к получению доход по виду деятельности «Сдача в аренду (наем) нежилых помещений, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности» определен на один обособленный объект.

Таким образом, если бы наш предприниматель имел в собственности имущество в г. Москве и его сдавал в аренду, то потенциально возможный к получению доход (налоговая база), действительно определялся бы отдельно по каждому объекту аренды.

В Письме ФНС России 16.05.2013 № ЕД-4-3/8777 налоговый орган по данному поводу резюмирует, что «размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по указанным видам предпринимательской деятельности может быть дифференцирован в зависимости от количества объектов или площади объектов, передаваемых в аренду (внаем)». То есть очень важно обращать внимание на то, какова формулировка в Законе конкретного субъекта, в данном случае в Законе Московской области.

Источник: www.klerk.ru