Что делать если наймодатель отказывается подписывать передаточный акт

Арендодатель отказывается подписать акт приема-передачи. Что делать?

Нет, опасения не напрасны. Риск, что арендодатель предъявит претензии по поводу оплаты аренды, существует. Чтобы избежать негативных последствий, надо предпринять ряд мер.

В силу п. 1 и 3 ст. 655 ГК РФ в случае прекращения договора аренды здания или сооружения арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. В статье 622 ГК РФ закреплено, что, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Более того, когда плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Если общество настаивает на подписании акта, а арендодатель уклоняется от этого, бездействие следует рассматривать как отказ от исполнения обязанности по принятию имущества, срок аренды которого истек (абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Кроме того, акт приема-передачи не служит единственным доказательством возврата помещения. Отсутствие подписанного акта еще не свидетельствует о том, что арендатор не выполнил обязанность по возврату арендуемого имущества. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя (п. 1 ст. 224 ГК РФ).

Наконец, согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату только за пользование имуществом.

Таким образом, чтобы обезопасить себя от возможных претензий со стороны компании, обществу необходимо выполнить обязательство со своей стороны и направить компании письмо (с уведомлением) о том, что срок действия договора истек, продлевать его общество не намерено, помещение освобождено и общество готово подписать акт приема-передачи. Обществу стоит самому составить акт, описать в нем состояние помещения, подписать его и приложить к письму. В письме надо указать срок, в течение которого компании предлагается подписать этот документ. Если в течение этого срока компания присылает отказ или не отвечает на письмо, то помещение считается принятым без претензий.

Изложенные действия будут свидетельствовать о том, что общество предприняло меры для того, чтобы возврат помещения был документально закреплен.

Остается выяснить, что делать с ключами от арендуемого помещения. Не исключено, что компания их не примет (передачу ключей лучше зафиксировать или тем же передаточным актом, или отдельным). Оставлять ключи у себя арендатор не вправе: если он освободил помещение, ключи нужно вернуть. Иначе компания может впоследствии сослаться на то, что у общества была возможность пользоваться помещением, а значит, оно обязано оплатить аренду за этот срок. Ключи можно выслать в адрес компании почтой. Тогда об этом лучше также написать в письме — указать, что, если компания откажется принять ключи, общество вышлет их бандеролью и с этого момента риск их утраты возлагается на компанию. Отметим, что факт передачи ключей не является абсолютным доказательством, что арендатор не пользуется помещением. Но в суде это учтут наряду с другими доказательствами.

Выполнив указанные действия, общество лишит компанию возможности требовать арендную плату за период после даты окончания срока действия договора. В судебной практике есть примеры применения такой позиции при разрешении подобных споров (п. 37 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановления ФАС Поволжского округа от 12.10.2010 по делу № А72-3931/2009 и Северо-Западного округа от 24.03.2011 по делу № А56-41448/2008). Есть решения судов и в пользу арендодателя, которые обязывают арендатора внести арендные платежи за спорный период. Такие решения выносятся в случаях, когда арендатор не сумел доказать, что арендодатель уклонялся от приема помещения, а последний сумел убедить суд, что арендатор помещением пользовался. Например, в постановлении от 17.09.2010 по делу № А38-7246/2009 ФАС Волго-Вятского округа отметил, что аргумент арендатора об уклонении арендодателя от получения спорной недвижимости был голословным (документально не подтвержден).

Источник: www.eg-online.ru

Акт об отказе подписать акт

Акт об отказе подписать акт формируется в самых разных ситуациях. Например, в тех случаях, когда сотрудник организации, в отношении которого ранее был составлен акт о нарушении трудовой дисциплины, по какой-либо причине отказывается его подписать, или, к примеру, заказчик отказывается завизировать акт о сдаче объекта в эксплуатацию.

Бывает, что одна сторона не хочет подписывать акт о приемке-сдаче помещения, какого-либо имущества, выполнении работ или оказании услуг и т.д.

Зачем нужна подпись на акте

Любой акт всегда подписывается как минимум двумя сторонами.

Иногда для составления и подписания того или иного акта привлекаются целые комиссии, в которые входят сотрудники разных структурных подразделений или представители различных компаний – все они в обязательном порядке подписываются под документом.

Их автографы свидетельствуют о том, что внесенные в акт сведения верны, стороны с ними ознакомлены и согласны.

Но если одна из сторон, имеющих прямое отношение к акту, по каким-либо причинам отказывается его подписывать, в документе можно поставить соответствующую отметку или составить в связи с этим отдельный акт. Данный документ будет являться доказательством того факта, что первоначальный акт был предъявлен второй стороне и все условия с этой точки зрения составитель акта выполнил.

Следует отметить, что для подписания акта обычно отводится строго определенное время (в отношении разных типов актов оно может быть разным и устанавливается либо законодательством РФ, либо договором между сторонами), так что прежде чем составлять акт об отказе подписать акт, следует выдержать этот период.

Что будет в случае отказа от подписи

Отказ от подписи какого-либо документа, в том числе и акта, является неотъемлемым правом любой стороны договорных отношений.

При этом то, какой именно договор заключен между сторонами роли не играет: это может быть трудовой договор, договор купли-продажи, договор подряда и т.д.

Некоторые работники предприятий и представители партнерских организаций, отказываясь от подписания акта, полагают, что таким образом они лишают его действительности. Это не так. По всем правилам оформленный документ в любом случае будет являться законным, при условии, что все внесенные в него данные соответствуют реальности.

Читайте также:  Ограничение прав за долги по алиментам

Таким образом, по большому счету, отказ от подписи является всего лишь косвенным доказательством того, что вторая сторона не признает и не соглашается с изложенными в акте фактами и обстоятельствами.

При отсутствии мер для нахождения компромисса и для отстаивания своих интересов, несогласная сторона может обратиться в суд.

Кто составляет акт

Функция по составлению акта об отказе подписать акт обычно возлагается на тех же людей, которые были задействованы в написании первоначального документа. Их подписи будут являться свидетельством того, что акт был предоставлен для ознакомления и визирования второй стороне, но та из каких-то своих соображений не захотела его подписывать.

Образец составления акта об отказе подписать акт

На сегодняшний день не существует стандартного унифицированного образца акта, так что документ может быть написан в произвольной форме или по шаблону, действующему внутри компании. При этом есть ряд определенных сведений, который вносить в него нужно обязательно:

  • дату составления,
  • номер документа,
  • населенный пункт, в котором зарегистрирована фирма и ее название.

В основной части следует указать:

  • кто именно отказывается подписать акт (если это представители другой организации – ее наименование, должности и ФИО работников, если сотрудник самого предприятия – только должность и ФИО),
  • ссылку на акт, который отказывается подписывать вторая сторона (его номер и дату написания), а также коротко передать суть вышеозначенного документа,
  • если оппонент приводит какие-то объяснения своему отказу, их также нужно сюда включить (чем подробнее будет описана эта часть, тем лучше).

В акт необходимо обязательно внести данные обо всех людях, имеющих отношений к его составлению (членах комиссии или свидетелях), с указанием их должностей, фамилий-имен-отчеств.

При наличии каких-то дополнительных документов, их нужно присовокупить к акту, отметив отдельным пунктом.

На что обратить внимание при оформлении акта

При оформлении акта, также как и при его написании, можно опираться на собственное видение документа, поскольку закон не предъявляет к этому параметру никаких особенных требований. Акт можно писать на простом чистом листе бумаги или на фирменном бланке организации. Вносить информацию можно от руки (шариковой ручкой любого темного цвета, но только не карандашом) или печатать на компьютере.

Важно соблюсти условие: в акте должны наличествовать подписи его непосредственного составителя и присутствовавших сотрудников – их автографы будут свидетельствовать о том, что все внесенные в документ сведения верны.

Заверять печатью бланк акта не обязательно – с 2016 года использование штемпельных изделий на предприятиях и в организациях необходимо только в тех случаях, если это закреплено во внутренних нормативно-правовых бумагах фирмы.

Акт составляется в двух экземплярах:

  • один из которых остается в компании,
  • второй передается оппоненту.

При необходимости можно составить и дополнительные копии акта.

Как, где и сколько времени хранить акт

После составления акта и завершения всех процедур, связанных с его непосредственным участием, документ следует передать в архив компании, где он должен находиться период, установленный законом или локальной документацией фирмы (но не менее трех лет), после чего его можно подвергнуть утилизации.

Источник: assistentus.ru

Договор аренды прекращен без акта приема-передачи. Арендатор рискует заплатить за лишние месяцы

Сделка

При прекращении договора аренды арендатор должен вернуть имущество арендодателю (ст. 610, 622 ГК РФ). В соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса возврат арендованной недвижимости осуществляется по передаточному акту, подписанному сторонами, если договором не предусмотрено иное. Дата подписания акта сдачи-приемки является датой передачи помещения арендодателю. Следовательно, если акт не был составлен, то формально арендатор имущество не передавал и должен оплачивать арендные платежи за все время после истечения срока договора до момента подписания акта приема-передачи. Сам факт истечения срока аренды или получение уведомления о расторжении договора без передачи имущества по акту не свидетельствует о прекращении арендных отношений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой).

Цитируем документ. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ст. 622 ГК РФ).

Однако анализ судебной практики свидетельствует о том, что акт приема-передачи составляется сторонами не всегда. Например, арендатор по истечении договора аренды просто освобождает арендованное помещение, полагая, что такими действиями он продемонстрировал свое нежелание продолжать договор и его обязанность по сдаче помещения исполнена. Или, получив уведомление от арендодателя о желании расторгнуть договор, арендатор просто съезжает из офиса, полагая, что арендные отношения прекратились. Однако это заблуждение может обойтись арендатору довольно дорого.

Риски арендатора

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Из толкования этой нормы следует, что независимо от того, освободил арендатор помещение или нет, действие договора аренды продолжается и взаимные права и обязанности сторон сохраняют силу. Это значит, что арендатору придется заплатить за все месяцы, когда он фактически не пользовался помещением, вплоть до момента надлежащей сдачи бывшего офиса арендодателю, то есть до момента подписания акта сдачи-приемки.

Единственный шанс избежать оплаты лишних месяцев это доказать в суде, что по истечении срока договора арендатор помещением не пользовался и не намеревался продолжать отношения по аренде.

После истечения срока договор аренды был автоматически продлен на тот же срок по взаимному согласию сторон в соответствии с правилами пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Еще на один срок арендатор продлевать договор не хотел и в устной форме до момента его истечения неоднократно сообщал арендодателю о своем нежелании далее арендовать помещение, предлагал оформить акт приема-передачи, однако арендодатель никак на это не реагировал. Арендатор освободил помещение, о чем уведомил арендодателя письмом. Также письмом арендатор сообщил, что не желает больше продолжать арендные отношения. Через некоторое время арендодатель предъявил иск о взыскании арендной платы с арендатора за время с момента истечения срока договора, мотивируя это отсутствием акта приема-передачи. Однако арендодатель сумел выиграть дело. Он доказал, что фактически помещением не пользовался, представил в суд копии писем, которые он отправлял арендодателю, а также письмо организации, осуществляющей техническую эксплуатацию здания, в котором подтверждалось, что помещение освобождено, опломбировано, ключи от него арендатором сданы (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.02.07 по делу № А43-4787/2006-41-137).

Читайте также:  Образец претензии в ростелеком за навязанные услуги

Важный момент: оставление арендатором своего имущества в арендуемом нежилом помещении трактуется судами в сторону пользования данным помещением и соответственно плата за аренду будет начисляться. Так, суд удовлетворил иск арендодателя о взыскании арендной платы, посчитав, что факт нахождения имущества арендатора в спорных помещениях свидетельствует о продолжении пользования предметом аренды и продолжении договорных отношений (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29.01.09 по делу № А50-2825/2009).

Также может возникнуть ситуация, когда арендодатель отказывается подписывать акт приема-передачи. Сделать это он может по двум причинам: либо у него есть претензии к техническому состоянию помещения (и тогда ситуация согласовывается сторонами), либо он намеренно уклоняется от приемки. Высший арбитражный суд разъяснил, что в этом случае имеет место просрочка кредитора и арендная плата за это время уплачиваться не должна (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). Однако даже наличие факта уклонения арендодателя от принятия помещения не освобождает арендатора от бремени доказывания того, что помещением он не пользовался (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.12.09 по делу № А26-1241/2009).

Меры предосторожности

Чтобы исключить спорную ситуацию заранее, сторонам лучше еще при заключении договора прописать процедуру сдачи и приемки объекта аренды (абз. 2 п.1 ст. 655 ГК РФ). Так, в договоре можно уточнить, что по истечении срока аренды или после получения уведомления о расторжении договора арендатор обязан направить арендодателю письмо и известить его о готовности сдать помещение. В случае, когда арендодатель по каким-то причинам не желает принимать помещение, он обязан представить арендатору мотивированный отказ в течение оговоренного договором срока. Если такой письменный отказ представлен не будет, арендатор имеет право письменно уведомить арендодателя об освобождении помещения. Такое условие договора, с одной стороны, не ущемляет интересов арендодателя: если помещение сдается в ненадлежащем состоянии, он сможет указать эти данные в качестве обоснования отказа от подписания акта. В то же время это дает возможность арендатору защититься от обязанности платить за лишние месяцы аренды, поскольку срок прекращения договорных отношений уже не будет привязан к моменту подписания акта сторонами.

Если подобного условия в договоре не будет, а арендодатель уклоняется от подписания акта сдачи-приемки, арендатор может ссылаться на фактические действия, которые подтверждали бы его нежелание продлевать договор аренды (например, вывоз имущества, заключение договоров аренды с другими контрагентами и т. д.). Кроме того, можно представить в суд письма арендатора, которые подтверждали бы, что он действовал добросовестно и предпринимал действия для передачи помещения арендодателю. Например, письма с предложением составить акт приема-передачи, уведомления об отсутствии намерения продолжать отношения по аренде, о готовности помещения к сдаче и т. д. Поэтому важно сохранить копии всей переписки, которая свидетельствует о том, что арендатор был намерен прекратить договор аренды (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.07 по делу № А56-39678/2006). Также арендатор может доказать в суде факт освобождения помещения путем представления акта обследования. Обследование помещения может назначаться по определению суда, когда встает вопрос о том, пользовался ли арендатор спорным помещением (решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.02.08 по делу № А40-57041/07-11-526).

В конечном итоге ничто не мешает арендатору ссылаться на показания свидетелей в подтверждение своей позиции. Так, по одному из дел после расторжения договора аренды магазина арендодатель не явился на приемку помещения. Арендатор составил акт приема-передачи в одностороннем порядке и освободил помещение. Позднее арендодатель обратился с иском в суд о взыскании арендной платы, представив в суд акт о неполном освобождении арендатором помещения. Однако суд отказал в иске, сделав вывод о том, что арендатор все же освободил магазин после окончания срока договора, так как согласно показаниям свидетелей торговый зал магазина не работал (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.04.04 по делу № Ф03-А59/04-1/654).

Вопросы в тему

Можно ли не платить арендные платежи в случае досрочного освобождения занимаемого помещения?

Как указал Высший арбитражный суд, досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Имеет ли смысл арендатору составлять и подписывать акт приемки-передачи в одностороннем порядке, если арендодатель уклоняется от приемки?

Нет, не имеет. Акт приемки-передачи должен быть подписан обеими сторонами договора аренды. Акт, составленный арендатором в одностороннем порядке, не будет признан судом в качестве доказательства прекращения договора аренды (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.04.09 по делу № Ф03-1476/2009).

Источник: piterlaw.ru

Что делать если наймодатель отказывается подписывать передаточный акт

Главная страница Форум Гарант

ТС, если не подпишите акт возврата, и, в будущем, не докажете что покинули помещение, то арендодатель взыщет с вас неосновательное обогащение.
Направляйте письмо о дате когда сторона должна явиться на подписание. если не является составляйте акт с привлечением третьей, незаинтересованной стороны (если это жилой дом, то председателя УК можете взять), подписывайте акт и храните его. То, что вам отключили там интернет не является препятствием для отказа от исполнения договора аренды или его расторжения

Читайте также:  Штраф за проезд под кирпич. Знак 3.1 «Въезд запрещен»

хорошее дополнение, полностью согласен

а как вы себе это представляете? вы как ООО “Ромашка” заключаете договор ком услуг с ООО “Водоканал” в пользу ООО “Цветик”, который арендодатель?

Если у вас есть задолженность по ком услугам, то с вас их арендодатель может взыскать в обычном порядке. Конечно, если у вас в договоре не прописано что-нибудь по этому поводу.

я читал. ты в очередной раз путаешь мягкое с теплым. но я подустал тебе объяснять все это

Можно ещё на видео фиксировать.В акте видеофиксацию отразить.

тогда уж ценным письмом, что б было не подкопаться что было отправлено

А что у вас в договоре аренды было на этот счет?

ИМХО в любом случае это не основание для отказа арендодателю отказываться от подписания акта, если иное не сказано в договоре.

«После смерти на мою могилу нанесут много мусора. Но ветер истории развеет его» (Рамси Болтон)

«Когда ваш рубль будет стоить 66 долларов, тогда вы получите право иметь другую точку зрения» (с)

Интересную линию атаки построил истец. Получается, ему было выгоднее начислить арендную плату, вместо того, чтобы взыскать стоимость ремонта после пожара, либо что-то в договоре было прописано спеуциальное

а зачем, стесняюсь спросить?

а я так не думаю т.к. вещь индивидуализирована и ее свойства описаны тех паспортом и данным договором аренды так как иного имущества помимо того что описано тех инвентаризацией сдать не возможно. Представим ситуацию – отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение, стены данной вещи все относится к данной сдаваемой вещи? Теперь выкинем что либо из перечисленного списка из данной вещи – вещь поменяла свои технические характеристики? Или добавим что либо к данному перечисленному списку – вещь поменяла свои характеристики?

А если вещь меняет при этом свои уникальные характеристики возможно ее сдать обратно датору в прежнем состоянии принимаемом ее дателем?

а ты не стесняйся, бей в лоб

Источник: forum.garant.ru

Что делать, если наймодатель отказывается подписывать передаточный акт?

Добрый день! У меня такой вопрос — в декабре 2015 года мой муж заключил договор найма жилья. Всегда платили вовремя арендную плату и к/у. В договоре написано, что при расторжении договора нужно уведомить Наймодателя за месяц в письменной форме. Мы уведомили в устной форме, т.к. в договоре не прописан почтовый адрес Наймодателя и съехали за 13 дней до конца оплаченного периода, т.к. нашли более дешевое жильё, не хотели упустить данный вариант.

Во время нашего проживания, в наше отсутствие, в туалетной комнате лопнул шланг гибкой подводки холодной воды, вода лилась примерно 20-30 мин, затопили соседей. Я по возвращению перекрыла холодную воду, вызвала аварийную службу и начала убирать воду с пола. Затем позвонила хозяину квартиры, он приехал и сказал, что действительно не наша вина, шланг оказался бракованным, будет сам с соседями расплачиваться. Никакого акта не было составлено из-за чего произошла протечка. Шланг он выкинул в мусорное ведро, за свой счёт купил новый и поменял, бракованный я потом достала, и он хранится у нас.

Итак вопрос: мы сейчас съехали, он теперь перекладывает вину за протечку на нас, говорит, что мы ведь жили в этом периоде в квартире, и требует 50 или 100% возместить соседям ущерб. Ключи от квартиры я передала ему, об этом он написал расписку, что такого-то числа принял ключи, а вот передаточной акт наотрез отказывается подписать, пока мы соседям не возместим ущерб. Как нам быть в такой ситуации? Я на 7 месяце беременности, муж военнослужащий (рядовой-контрактник), пока не получает компенсацию за поднаем, с деньгами у нас очень-очень тяжело. Бывший Наймодатель оказался очень принципиальным человеком, требует либо чтобы мы продлили договор (и тогда он сам возмещает соседям ущерб), либо будет судиться с нами и заставит нас платить. Снимать данное жильё не в состоянии финансово, т.к. примерно 95-97% з/п мужа уходило на на оплату аренды и к/у (раньше не съехали, т.к. муж 4 месяца был в командировке, а мне нельзя поднимать тяжёлые вещи), я не работаю. Спасибо большое, что уделили время моему вопросу! Буду очень-очень благодарна, если найдёте время для ответа!

Отвечает

Погодина Светлана Николаевна Юрист

Расторжение договора аренды жилого помещения(найма) может произойти по инициативе одной из сторон на условиях договора найма, а если этот случай не предусмотрен в договоре, – по закону. Одной из причин расторжения договора найма по инициативе арендатора является то, что передаваемое имущество непригодно для пользования по причинам, которые не могут зависеть от арендатора. В вашем случае – это высокая оплата жилья, которую вы в какое-то время аренды не потянули. Вы уведомили наймодателя не письменно, но уведомление он получил (это явствует из всей ситуации), съехали раньше срока по уважительной причине. Вы фактически съехали до аварии. Вашей виной может быть только случай, если в договоре аренды было предусмотрено, что во время вашего отсутствия краны водопровода должны быть перекрыты, если этого пункта нет, вы не нарушили условий договора.

Вы не пользовались водопроводом на момент аварии, т.е. кран не был открыт, например, по вашей забывчивости. Это доказывается тем, что авария произошла после того, как вы выехали, в противном случае соседей залило бы сразу. Вы приняли квартиру по акту, в нем должно быть описано состояние трубопровода. Запись – удовлетворительно означает, что трубы были не новые, следовательно нельзя было дать гарантию, что они не лопнут при большом напоре, например.

Кроме того сам собственник признал, что вашей вины в аварии нет. Далее, передав ключи от квартиры, вы фактически предали квартиру собственнику со своей мебелью и оборудованием. Если у собственника нет претензий к состоянию квартиры на момент передачи ключей, следовательно квартиру он принял, что свидетельствует о расторжении договора. Претензия в том, что собственнику нечем платить соседям незаконна.

Источник: pravo.moe