Как снять ограничение на сделки с недвижимостью

Росреестр напомнил собственникам о возможности установить “запрет” на сделки с недвижимостью без их личного участия

alexraths / Depositphotos.com

Росреестр напомнил, что любой владелец недвижимого имущества может подать заявление о том, что сделки с принадлежащим ему имуществом могут производиться только при его личном участии. При подаче такого заявления в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет внесена соответствующая запись (информация Росреестра от 14 июня 2019 г.).

Речь идет о подаче собственником объекта недвижимости (его законным представителем) заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без его личного участия.

Правила внесения в ЕГРН отметки о невозможности регистрации и основания ее погашения предусмотрены ст. 36 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Закон № 218-ФЗ).

Наличие такой записи в ЕГРН является основанием для возврата без рассмотрения заявления (п. 4 ст. 25 Закона № 218-ФЗ), представленного на государственную регистрацию прав другим лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости или его законным представителем).

Государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости при его отчуждении по договору. Получить полный доступ к интернет-версии системы ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Однако наличие в ЕГРН указанной отметки не препятствует государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости (ч. 3 ст. 36 Закона № 218-ФЗ), если основанием для госрегистрации права является:

  • вступившее в законную силу решение суда,
  • требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ “Об исполнительном производстве” ;
  • в иных случаях, установленных федеральными законами.

К сведению: в июне 2019 года в Госдуму был внесен проект поправок в Закон № 218-ФЗ, направленный на защиту граждан от новых мошеннических схем завладения недвижимостью – путем получения незаконного доступа к ключу проверки электронной подписи и последующей подачи в Росреестр соответствующего заявления от имени собственника в электронной форме.

Как указывают авторы поправок, наличие в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя не защищает в полной мере владельца недвижимости в случае недобросовестных манипуляций при подаче заявления на госрегистрацию прав в электронной форме, поскольку предполагает лишь невозможность ее осуществления на основании доверенности.

В связи с этим предлагается в Законе № 218-ФЗ предусмотреть, что внесение сведений в ЕГРН об отчуждении объекта недвижимости, принадлежащего физлицу на праве собственности, путем подачи заявления в электронной форме таким физическим лицом или его представителем, осуществляется только при наличии в ЕГРН специальной записи о возможности такой формы подачи документов.

Согласно проекту, данная отметка будет вноситься в ЕГРН на основании заявления собственника объекта недвижимости (его законного представителя), направленного посредством личного обращения или почтового отправления. При отсутствии такой записи в реестре заявление, подписанное электронной подписью гражданина или его представителя, будет возвращено без рассмотрения.

Источник: www.garant.ru

Запрет на действия с недвижимостью

Пошаговая инструкция для собственников

Что надо указать в заявлении?

В заявлении указывают:

  1. Данные заявителя (его ФИО и адрес);
  2. Информацию об имуществе;
  3. Указания относительно воздействия на это имущество (в частности, запрет на действия без личного участия);
  4. Подпись;
  5. Дату.

Требования к документам, которые нужны для внесения в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации права без личного участия, регулируются статьей 21 № 218-ФЗ.

Будьте внимательны: по закону, заявление должно быть аккуратно оформлено, на нем не может быть зачеркнутых слов, описок и других исправлений, а также на нем должна быть подпись заявителя. В противном случае, его могут не принять.

Нужно ли платить за подачу заявления?

Что будет после подачи заявления?

В течение пяти рабочих дней Единый госреестр внесет дополнение о запрете, и никто не сможет удаленно распоряжаться вашим имуществом. Однако, если квартира в залоге у банка, по ней выдвинуты требования судебных приставов, либо возникла другая ситуация, предусмотренная Федеральным законом, то запрет на это распространяться не будет.

– Это работает только в том случае, если вы по каким-то причинам решили вернуться к привычному способу оформления документов, – подчеркивает адвокат. – А бывает и так, что человек узнает – его подписью воспользовались мошенники. В таком случае он хочет отозвать свое согласие на удаленные сделки, но уже слишком поздно.

Что делать, если сделку все-таки провели?

Можно ли как-то аннулировать запрет?

Есть три ситуации, в которых запрет будет погашен:

1) На основании решения государственного регистратора прав (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с осуществляемой при его личном участии государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности указанного собственника;

2) При подаче заявления собственника либо его законного представителя о том, что он хочет отозвать свое предыдущее заявление;

3) На основании судебного акта, который уже вступил в законную силу

Если же, к примеру, человек, который вносил запрет, скончался, аннулирования не происходит. Новый собственник жилья должен лично отозвать запрет.

Какие сделки могут быть заблокированы

Зачем нужен запрет на сделки?

Своевременная подача заявления о невозможности госрегистрации права без личного присутствия может спасти вас от множества ситуаций, которые могут произойти, если вас решат обмануть близкие люди или мошенники.

Они не смогут провести за вашей спиной никакие сделки. В частности:

    Продать, подарить или обменять недвижимость

Оформить договор аренды, внести его в качестве залога и т.д.

  • Лишить вас прав на недвижимость.
  • Что считается недвижимостью?

    Если у меня есть только доля в квартире, могу ли я внести запрет на все жилье?

    Нет, вы можете распоряжаться только тем имуществом, которое вам принадлежит, соответственно, если вы владеете только долей в квартире, то можете наложить запрет только на свою долю.

    Впрочем, юристы рекомендуют не доводить до этого и быть крайне предусмотрительными, если все-таки решили связаться с новыми технологиями.

    – Лично я советую вообще не пользоваться электронной подписью, поскольку вы сами будете как на пороховой бочке, – вздыхает юрист. – Эта услуга имеет место быть, но не стоит просто следовать моде и оформлять ее без крайней необходимости. Можно воспользоваться ей, если вам, например, необходимо надолго уехать за границу, и вы не сможете лично присутствовать при проведении сделок. Но будьте внимательны при ее хранении!

    Источник: www.kp.ru

    Как наложить и снять запрет на регистрационные действия с недвижимостью

    Запрещение сделок с недвижимостью (значение для УФРС собственника и юридические причины)

    Обозначенный запрет для УФРС (если он инициирован собственником) — это невозможность рассмотрения заявления (плюс комплекта приложений к нему) на совершение тех или иных регистрационных действий при их подаче несобственником. Не поможет даже нотариальная доверенность (с соответствующими полномочиями) у несобственника имущества. Регистрация запрета на совершение действий по регистрации в отношении собственника означает, что последний не сможет распоряжаться недвижимостью (продажа, дарение и т. д.). Владение и пользование ею сохраняются. Запрещение не сработает, если основанием для регистрационных действий является решение суда.

    Теперь о юридических причинах запрещения регистрационных действий с недвижимостью. Это происходит при сервитуте, ипотеке и т. д, когда закон прямо на это указывает. Запрет на продажу недвижимости может стать следствием соответствующего судебного решения. Постановление о запрете регистрационных действий с недвижимостью может вынести и пристав-исполнитель в рамках какого-либо исполнительного производства. О запрете на продажу квартиры без личного участия может заявить ее собственник (чтобы защититься от мошенников).

    Ниже мы подробнее распишем каждую причину, а пока напомним, что совершение сделок с недвижимостью в основном регулируют ГК РФ и ФЗ от 13.07.2015 № 218. По п. 3-5 ст. 1 указанного ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт, которым признается и подтверждается возникновение, изменение, переход, прекращение права определенного лица на недвижимое имущество или ограничение этого права и обременение недвижимого имущества (госрегистрация прав). Названная процедура воплощается через внесение в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором есть в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация права в указанном реестре — это единственное доказательство существования зарегистрированного права.

    Какие объекты может затрагивать данная мера воздействия

    Недвижимые вещи (по п. 1 ст. 130 ГК РФ ) — это участки земли, недр и все, прочно связанные с землей вещи, которые нельзя переместить без несоразмерного ущерба их назначению (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

    Также сюда относятся воздушные морские и внутренне-плавательные суда, которые подлежат государственной регистрации. Закон может относить к недвижимости и другое имущество.

    Сюда же относятся жилые и нежилые помещения, а также машино-места, если границы таких помещений, частей зданий, сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Таким образом можно установить запрет на продажу имущества, которое указано выше.

    Как запрет на регистрационные действия с недвижимостью накладывают приставы или суд

    Скажем сразу, что судебные приставы используют данную меру воздействия для принудительного исполнения того или иного судебного решения, а суды только обеспечивают через нее какой-либо иск, без принудительного исполнения.

    Запрет на регистрационные действия с недвижимостью судебными приставами накладывается через принятие соответствующего постановления. Действует судебный пристав при этом в пользу взыскателя и в силу ст. 80 ФЗ от 02.10.2007 № 229, которая наделяет его таким правом.

    Запрещение налагается и по судебному определению, которое обеспечивает иск. Такая возможность предусмотрена гл. 13 ГПК РФ . Ходатайство о запрете регистрационных действий с недвижимостью могут подать лица, участвующие в деле. Определение суда о соответствующем обеспечении иска исполняется немедленно, по разделу VII ГПК РФ . Истцу выдается исполнительный лист, а ответчику направляют копию определения суда. Приставы в данном случае руководствуются ч. 6 ст. 36 ФЗ от 02.10.2007 № 229.

    Как происходит регистрация запрета на совершение регистрационных действий по воле собственника имущества

    Услуга доступна как физическим, так и юридическим лицам. Например, инициировать запрет на регистрационные действия с квартирой. По пп. 5 п. 1 ст. 15 ФЗ от 13.07.2015 № 218 на такие действия имеет право собственник главным образом в целях защиты от мошеннических действий. Однако если мошенник будет выдавать себя за собственника и предъявит ваш паспорт, велика вероятность, что его замыслы удадутся.

    Обращаться для оформления запрета на регистрационные действия нужно в:

    • Росреестр (его территориальный офис), который и будет накладывать данную меру воздействия, соответственно, туда и поступит необходимый комплект документов;
    • надлежащий филиал Федеральной кадастровой палаты (есть в каждом регионе РФ);
    • МФЦ (лучше обращаться туда);
    • можно оформить в электронном виде через сайт Росреестра с заверением электронной подписью.

    Росреестр защитит ваше имущество в течение пяти рабочих дней после поступления туда необходимых документов, в том числе:

    • заявления в свободной форме, где разборчиво (без помарок, дописок и сокращений) указана информация о заявителе, объекте недвижимости, плюс соответствующее требование, скажем, наложить запрет на любые действия с квартирой;
    • документы о праве собственности на соответствующий объект и удостоверяющие личность заявителя.

    В целом заявление должно обладать следующей структурой:

    1. Ф.И.О. заявителя с его паспортными данными.
    2. Адрес (по месту регистрации).
    3. Сведения об имуществе, на которое нужно воздействовать.
    4. Просьба о таком воздействии.
    5. Подпись заявителя и датировка.

    В результате указанных действий в ЕГРН внесут соответствующую запретную запись, которая приведет к возврату любого регистрационного заявления от несобственника объекта (по п. 4 ст. 25 ФЗ от 13.07.2015 № 218), даже того, который обладает доверенностью. Данная услуга оказывается бесплатно. Обойти обозначенное запрещение получится только через:

    • решения суда или уполномоченного сотрудника Росреестра;
    • постановление судебного пристава.

    Что будет, если нарушить запрет

    Если Росреестр совершит регистрационные действия при установленном на это запрете, его привлекут к ответственности. Такая сделка по п. 1 ст. 174.1 ГК РФ ничтожна. Это означает, что участники сделки должны будут вернуть друг другу все, что они получили по ней.

    Правда, по п. 2 указанной статьи, недвижимость можно будет законно продать (и с таким запрещением), чтобы погасить задолженность перед кредитором, в чьих интересах такое обременение и было установлено. Исключениями будут случаи отсутствия соответствующей информации о запрете у приобретателя. Тогда последний сможет признать сделку ничтожной по ст. 168 ГК РФ .

    Как снять запрет на регистрационные действия с недвижимостью

    Как обозначенная мера воздействия будет сниматься, напрямую зависит от того, как она была наложена. Если ограничение наложено по инициативе собственника, то и отменят его аналогичным наложению образом (см. выше).

    Снятие запрета пристава для регистрации недвижимости происходит по решению пристава, который его наложил. Надлежащее ограничение можно снять или удовлетворив требования взыскателя (скажем, оплатив кредитную задолженность), или когда стоимость арестованного имущества не соответствует сумме исковых требований.

    Могут снять запрещение и когда владелец заявит о замене ограниченной собственности на иную. Правда, в данном случае соответствующее ходатайство могут и не удовлетворить.

    Суд отменит надлежащую запретительную меру после отказа в удовлетворении исковых требований, которые обеспечивались подобным образом.

    Источник: ppt.ru

    Как запретить действия с недвижимостью без личного участия собственника?

    Запретить действия с недвижимостью без личного участия собственника целесообразно в тех ситуациях, когда имеется вероятность посягательства третьих лиц, мошеннических действий на обусловленный объект. Процедура проводится непосредственным правообладателем недвижимости в заявительном порядке. В некоторых случаях подобные ограничения могут быть спровоцированы компетентными представителями государственных органов после возбуждения исполнительного производства, удовлетворения исковых требований или в силу предписаний законодательных актов.

    Для чего накладывают запрет?

    Запретить регистрационные действия с недвижимостью ее собственнику становится необходимо в случае возникновения риска совершения посторонними лицами сделки по изменению правоустанавливающих документов на объект.

    Благодаря указанной манипуляции носитель триады прав на капитальное строение может полностью обезопасить себя от посягательств мошенников или других заинтересованных не собственников, поскольку внесение новых данных об объекте становится допустимым только при его личном участии.

    Запрет на любые регистрационные действия с недвижимостью подразумевает установление ограничений на оформление следующих сделок:

    • купля-продажа;
    • обмен;
    • безвозмездные сделки, в том числе:
    1. Рента;
    2. Приватизация;
    3. Дарение;
    • передача в залог.

    В каких случаях накладывается запрет?

    На практике возникают случаи, когда запрет на изменение правового статуса/проведение регистрационных действий с помещением устанавливается без воли собственника. Причинами тому могу служить следующие обстоятельства:

    • предписание закона (ипотека, сервитут);
    • решение органа правосудия;
    • открытие исполнительного производства представителем ФССП.

    Собственник по своей инициативе и исходя из личных соображений вправе самостоятельно установить запрет на внесение/изменение данных в запись ЕГРН о принадлежащем ему объекте недвижимости путем подачи заявления в Росреестр или многофункциональный центр.

    На какие объекты может быть наложен запрет?

    Нормативно-правовые документы содержат перечень видов недвижимости, в отношении которой собственник или уполномоченные представитель государственной власти (судьи, приставы-исполнители) правомочны оформлять запрет на совершение регистрационных действий, в том числе:

    • жилые помещения (частные дома, квартиры, дачные домики);
    • нежилые помещения, в том числе и коммерческая площадь (гараж, баня и иная постройка, о которой в единой базе данных недвижимости имеется соответствующая запись);
    • земельные участки;
    • земельные участки, занятые объектами незавершенного строительства;
    • земельные участки, в границах которых имеются залежи полезных ископаемых;
    • морские и воздушные судна;
    • иные объекты, причисленные в соответствии с законом к недвижимости (например, космические корабли и т.д.).

    Как снять запрет на регистрационные действия с недвижимостью?

    Алгоритм действий, позволяющий снять запрет и восстановить прежнюю оборотоспособность объекта капитального строительства, зависит от причин и статуса лица, его наложивших.

    Если ранее указанные мероприятия были проведены по воле собственника помещения, то для разрешения проблемы потребуется совершить следующие мероприятия:

    1. Явиться в уполномоченный орган (в тот, что установил ограничение):
    • Росреестр;
    • МФЦ (выступает посредником и передает документы по подведомственности);
    • филиал Кадастровой палаты.
    1. Составить заявление;
    2. Дождаться времени обработки и выполнения запроса.

    В случае, если ограничение возникло ввиду требований закона или в результате действий правоохранительных, судебных органов, то собственнику необходимо предварительно разрешить спор, их побудивший:

    • при судебном разбирательстве – обжаловать/отменить ранее вынесенное судом решение об обременении объекта;
    • при исполнительном производстве – удовлетворить требования кредитора; заменить арестованное капитальное строение другим имуществом, более приближенным по оценочной стоимости к величине взыскания в пользу заявителя;
    • при ипотеке (в силу закона) – полностью погасить долговые обязательства перед банком или предоставить в залог иное, равное по стоимости имуществом (при обязательном согласовании замены с кредитно-финансовой организацией).

    Источник: rosreestr-list.ru

    Запрет на совершение регистрационных действий с недвижимостью

    Последние изменения: Январь 2020

    Сделки с недвижимостью занимают «львиную долю» на вторичном рынке, не исключая мошеннические действия со стороны «мнимых» продавцов, выдающих себя за хозяев не принадлежащего имущества. Предусмотренный законодательством запрет на регистрационные действия с недвижимостью защищает собственников от незаконного отчуждения, оформления в качестве залога по ипотечным кредитам и внесения прочих изменений в правоустанавливающие документы.

    Наложение и снятие запрета

    Недвижимостью признаются прочно связанные с землёй объекты, физически невозможные для перемещения без нанесения ущерба – здания, сооружения, объекты незавершённого строительства и земельные участки. Регистрация имущественных прав реализуется путём внесения записей в ЕГРН. Запрет на совершение регистрационных действий с недвижимостью без присутствия владельца лично или без представителя – уполномоченного собственником лица накладывается на основании внесения запрещающей записи.

    В соответствии со статьёй 36 закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года, регулирующего вопросы прав собственности, наложение запрета на регистрационные действия с недвижимостью производится на основании заявления собственника. Росреестр на протяжении пяти дней с момента поступления документов вносит соответствующую запись. После вступления в силу запрета на регистрационные сделки с квартирой или другим недвижимым имуществом сторонним лицам без личного присутствия собственника наложено «табу», невзирая на наличие доверенности, заверенной в нотариальной конторе.

    Чтобы снять запрет на регистрационные действия с недвижимостью, требуется погашение внесённой ранее записи. В соответствии с п.2 ст.36 закона №218-ФЗ отмена наложенного «табу» производится на основании:

      заявления правообладателя или назначенного законного представителя интересов собственника; решения госрегистратора одновременно с осуществляемой лично владельцем регистрацией прекращения или перехода права собственности вследствие продажи, передачи в подарок и т.д.; вступившего в силу решения судебных инстанций.

    Наложить и снять запрет на совершение действий по регистрации может собственник, обратившись в Росреестр. Отменить действие владельца вправе только суд:

      при признании собственника банкротом, если указанный объект недвижимого имущества находится в залоге при непогашенном ипотечном кредите у залогодержателя; при соответствующем требовании судебных приставов.

    Порядок оформления запрета

    Чтобы оформить запрет на совершение регистрационных действий с квартирой, домом или земельным участком, необходимо обратиться в одну из следующих организаций:

      многофункциональный центр, предоставляющий услуги населению; филиал Кадастровой платы, имеющийся в каждом регионе; Росреестр лично или удалённо, используя электронную цифровую подпись.

    Составляется заявление в Росреестр на запрет регистрационных действий в произвольной форме с указанием следующей информации:

      ФИО, паспортных данных и места проживания адресанта; сведений об объекте недвижимости, на который требуется наложить «вето»; просьбу о наложении запрета на распоряжение имуществом без личного присутствия; дату и подпись заявителя.

    Если Росреестр нарушит наложенный запрет на совершение действий по регистрации за исключением решения суда, то сделка будет признана ничтожной (п.1 ст.174.1 ГК РФ), означающей, что все стороны обязаны произвести возврат полученного по ней.

    Действия судебных приставов

    Постановление судебного пристава о запрете регистрационных действий выносится в пользу взыскателей согласно статье 80 закона №229-ФЗ от 02.10.2007 года, регулирующего вопросы исполнительного производства.

    Изначально суд принимает решение на основании рассмотренного иска заинтересованных лиц, а принудительное исполнение обеспечивают судебные приставы, руководствуясь ч.6 ст.36 закона №229-ФЗ относительно сроков исполнения в день поступления исполнительного листа в подразделение, а при невозможности по техническим причинам – не позднее следующего дня.

    Оформление запрета на регистрационные действия с недвижимостью – простая и эффективная мера, защищающая интересы собственников от преступных действий мошенников, рекомендуемая Росреестром.

    Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

    Источник: zakon-dostupno.ru