Можно взыскать уплаченные проценты за ипотеку при разрыве сделки

Можно ли взыскать с застройщика проценты по ипотеке

Как взыскать с застройщика проценты по ипотеке?

Возможность стать обладателем собственного жилья при помощи ДДУ сегодня привлекает многих – ведь это достаточно экономичный и при этом достаточно защищенный законодательно вариант. Однако при всей его экономичности затрат он требует, эти затраты для среднестатистического гражданина все-таки велики. Поэтому естественно, что для приобретения жилья по ДДУ дольщики используют возможности ипотеки. И как раз такой дольщик обратился за юридической консультацией в Законное Право.

Этот дольщик воспользовался ипотекой для того, чтобы таким путем дополнить собственные средства до нужно суммы и так оплатить цену договора. Все средства были уплачены в должные сроки и без заминок, а вот с получением жилья начались проблемы. На момент указанной в Договоре долевого участия даты передачи, здание еще даже не было закончено, а портал застройщика разместил информацию о том, что срок переносится на полгода. Долгострой . Однако никаких официальных извещений на эту тему дольщик не получал даже близко. Его текущий долг по ипотеке на момент консультации составлял 1 050 000 рублей, а величина выплаченных по ипотеке за год процентов составила 100 000 рублей.

Дольщик обратился к юристам Законного Права с вопросами о том, может ли он выдвинуть застройщику требование на возврат собственных средств, может ли он взыскать с застройщика проценты по ипотеке, а также куда эта сумма вернется – в банковскую структуру или ему?

Сразу следует обратить внимание на то, что в той ситуации, которую изложил этот дольщик, есть основания и для того, чтобы односторонним образом отказаться от исполнения ДДУ, и для того, чтобы расторгнуть его через судебные инстанции. Подробнее об этих возможностях можно прочитать в тех статьях, которые мы уже неоднократно размещали на нашем портале.

Совет юриста

В большинстве случаев наши специалисты рекомендуют обратившимся дольщикам расторгать ДДУ и определять последствия такого расторжения уже в судебном порядке. Если воспользоваться этим вариантом, с застройщика взыскивается не только абсолютно естественный в этой ситуации долевой взнос, но и положенная по законодательству и достаточно внушительная неустойка, а также весь объем убытков. Если отказ от ДДУ будет реализован во внесудебном порядке, то вместо применения предусматривающей уплату пени второй части 6-й статьи Закона 214 будет применена вторая часть 9-й статьи того же закона, согласно которой устанавливается обязанность уплатить проценты.

Если дольщик воспользуется односторонним отказом от ДДУ, то взыскать с застройщика проценты по ипотеке все равно придется через судебную инстанцию – случаи, когда такие убытки застройщик возмещает добровольно, невероятно редки и рассчитывать на них не следует. Непосредственная величина долевого взноса должна быть возвращена застройщиком вне всякой зависимости от того, каким из двух возможных путей воспользуется обманутый дольщик . И возвращается эта сумма, как правило, именно дольщику. Хотя чтобы точно определить, кто будет получателем, можно только после анализа текста конкретного ДДУ и конкретного кредитного договора.

Источник: zakonnoepravo.ru

Как вернуть переплату по процентам за ипотеку?

В июне 2014 года я взяла ипотечный кредит на 5 млн рублей. Срок — 20 лет, ставка — 13,25%. В сентябре 2017 года я начала гасить этот кредит досрочно, полностью закрою его в декабре 2018 года. То есть я закрою кредит за четыре с половиной года и заплачу банку примерно 2,5 млн рублей процентов.

Но если в кредитном калькуляторе посчитать кредит 5 млн на четыре с половиной года с той же ставкой 13,25%, то переплата по процентам составит всего 1,7 млн! Получается, я заплатила банку лишние 800 тысяч рублей процентов.

Я читала в интернете, что если вернуть кредит досрочно, то можно через суд заставить банк пересчитать график платежей и вернуть переплаченные проценты.

Подскажите, возможно ли это?

И еще я хочу взыскать с банка упущенную выгоду. Тут претензия вот в чем. Когда я впервые решила погасить часть долга досрочно, выяснилось, что банк уменьшает только платеж, а сократить количество лет, чтобы снизить переплату по кредиту, нельзя.

Позже я случайно узнала, что банк все-таки разрешил выбирать между уменьшением платежа и срока, но мне об этом никто не сообщил. В итоге первый досрочный платеж на уменьшение срока я внесла на полгода позже, чем могла бы. Начни я досрочно гасить кредит раньше, сильно сэкономила бы.

Ольга, предлагаю разобраться с такими вопросами:

  1. Есть ли вообще в вашем случае переплата по процентам при досрочном погашении и что говорят суды.
  2. Где искать информацию об условиях досрочного погашения.

Есть ли переплата по процентам

Разберемся сначала с вопросом о переплате. Я посмотрела судебную практику, разобралась в цифрах, и мне кажется, что переплаты по процентам у вас нет, а поэтому и вернуть ее нельзя.

Вы взяли кредит на 20 лет — при этом ежемесячный платеж составлял примерно 60 тысяч рублей. Если бы вы взяли кредит на четыре с половиной года, ваш ежемесячный платеж был бы намного больше — порядка 123 тысяч рублей. Фактически с июня 2014 по сентябрь 2017 года вы отдавали банку в два раза меньше, чем должны были бы при кредите на четыре с половиной года.

В таблице я посчитала, на что ушел ваш первый платеж по кредиту со сроком 20 лет — и на что он ушел бы в случае с кредитом на четыре с половиной года.

Первый платеж для кредита 5 млн рублей на 20 лет и на 4 года и 6 месяцев под 13,25%

Срок кредита Сумма платежа Сумма уменьшения основного долга Начисленные проценты Остаток задолженности
20 лет 59 472 Р 4263 Р 55 208 Р 4 995 737 Р
4 года и 6 месяцев 123 419 Р 68 210 Р 55 208 Р 4 931 789 Р

По таблице видно, что за первый месяц пользования кредитом банк начисляет одинаковое количество процентов. Банк каждый месяц начисляет проценты только на ту сумму, которую вы по факту ему должны, — и сумма процентов не зависит от того, на какой срок вы взяли кредит.

Оставшаяся часть платежа направляется на погашение основного долга. С платежом 60 тысяч основной долг уменьшается всего на 4263 рубля, а с платежом 123 тысячи — на 68 210 рублей.

В следующем месяце банк так же начислит проценты только на оставшуюся сумму долга. При платеже 123 тысячи основной долг уже стал меньше — на него начислится меньше процентов, а остаток платежа пойдет на уменьшение основного долга.

И так с каждым месяцем основной долг при большом платеже уменьшался бы быстрее.

Фактически 800 тысяч рублей процентов, которые вы считаете переплатой, — это плата за те 63 тысячи в месяц, которые вы недоплачивали банку с июня 2014 по сентябрь 2017 года. Вы не возвращали эти деньги банку, а пользовались ими, а банк на них справедливо начислял проценты.

В целом ситуация схожа с досрочным погашением: если бы при кредите на 20 лет вы начали с первого месяца досрочно платить еще 63 тысячи рублей каждый месяц, сумма процентов у вас до копейки совпала бы с кредитом на четыре с половиной года, потому что структура платежей была бы одинаковой и основной долг уменьшался бы равномерно.

Вот если бы вы взяли кредит на 20 лет, изначально гасили бы его платежами как за кредит на четыре с половиной года, но банк все равно насчитал бы вам процентов как за 20 лет — тогда был бы смысл обратиться в суд и требовать компенсации. Это подтверждает судебная практика.

Обзор судебной практики

Позиция тех, кто предлагает взыскать с банка переплату по процентам, основывается на нескольких судебных решениях, в том числе на определении Верховного суда Российской Федерации. В Алтайском крае в 2015 году заемщик подал иск о взыскании с банка суммы переплаченных процентов. Суды нескольких инстанций ему отказали, но он подал жалобу в Верховный суд, и тот ее в 2016 году удовлетворил. Но Верховный суд не разрешил ее по существу, а только направил дело на новое рассмотрение и попросил суд проверить правильность расчетов уплаченных процентов.

При новом рассмотрении суд апелляционной инстанции повторно отказал заемщику: он указал, что положения кредитного договора не предусматривают авансовый порядок оплаты процентов за пользование средствами. Независимо от того, на какой срок заемщик взял кредит, каждый месяц он платит только те проценты, которые начислились в этом месяце. Если в этом месяце заемщик должен миллион под 12% годовых, он заплатит 10 тысяч рублей процентов — независимо от того, на какой срок он взял кредит.

Поскольку заемщик выплатил банку только фактические проценты за пользование кредитом и не выплачивал проценты за будущие периоды, переплаты как таковой не было.

Существуют и другие решения судов — как в пользу заемщиков, так и в пользу банков. В каждом случае суд разбирается индивидуально в материалах дела и смотрит расчеты. Если он приходит к выводу, что с заемщика взяли больше процентов, чем он по факту был должен, суд выносит решение в пользу заемщика. Если нет — в пользу банков.

Дела в пользу заемщиков:

Дела в пользу банков:

Если вы сможете доказать, что в какой-то из месяцев заплатили больше процентов, чем по факту должны были банку, вы также можете подать иск и попробовать взыскать переплату. Но из расчетов выше видно, что стандартный аннуитетный платеж включает проценты только за фактическое пользование кредитом, поэтому переплаты нет — а значит, взыскивать тоже нечего.

Об изменении правил досрочного погашения

Условия частичного досрочного погашения банк оговаривает в самом договоре. Вам следовало попросить менеджера объяснить их отдельно, но предполагается, что раз вы подписали договор, значит, вы с ними ознакомились и согласились.

Если банк меняет правила частичного досрочного погашения — например, разрешает уменьшать не только размер ежемесячных платежей, но и срок кредитования, — он не сообщает об этом каждому клиенту, а публикует информацию в открытых источниках или представляет клиенту по запросу. Подпишитесь на соцсети и новостную рассылку вашего банка, спрашивайте у кассиров при внесении платежа и следите за изменениями в условиях обслуживания самостоятельно, чтобы не пропустить выгодное предложение.

В договоре всегда есть информация о порядке досрочного погашения кредита. Здесь, например, она указана в индивидуальных условиях на второй странице, в пункте 7. Этот документ заемщик подписывает в обязательном порядке — и надо обязательно внимательно с ним ознакомиться, перед тем как подписывать

К слову, при досрочном погашении снижение ежемесячного платежа может быть таким же выгодным, как сокращение срока кредита. Достаточно в следующем месяце разницу между старым и новым ежемесячным платежом снова вносить как досрочное погашение — разницы между уменьшением срока и снижением платежа не будет.

Источник: journal.tinkoff.ru

Как вернуть переплату по процентам за ипотеку?

В июне 2014 года я взяла ипотечный кредит на 5 млн рублей. Срок — 20 лет, ставка — 13,25%. В сентябре 2017 года я начала гасить этот кредит досрочно, полностью закрою его в декабре 2018 года. То есть я закрою кредит за четыре с половиной года и заплачу банку примерно 2,5 млн рублей процентов.

Но если в кредитном калькуляторе посчитать кредит 5 млн на четыре с половиной года с той же ставкой 13,25%, то переплата по процентам составит всего 1,7 млн! Получается, я заплатила банку лишние 800 тысяч рублей процентов.

Я читала в интернете, что если вернуть кредит досрочно, то можно через суд заставить банк пересчитать график платежей и вернуть переплаченные проценты.

Подскажите, возможно ли это?

И еще я хочу взыскать с банка упущенную выгоду. Тут претензия вот в чем. Когда я впервые решила погасить часть долга досрочно, выяснилось, что банк уменьшает только платеж, а сократить количество лет, чтобы снизить переплату по кредиту, нельзя.

Позже я случайно узнала, что банк все-таки разрешил выбирать между уменьшением платежа и срока, но мне об этом никто не сообщил. В итоге первый досрочный платеж на уменьшение срока я внесла на полгода позже, чем могла бы. Начни я досрочно гасить кредит раньше, сильно сэкономила бы.

Ольга, предлагаю разобраться с такими вопросами:

  1. Есть ли вообще в вашем случае переплата по процентам при досрочном погашении и что говорят суды.
  2. Где искать информацию об условиях досрочного погашения.

Есть ли переплата по процентам

Разберемся сначала с вопросом о переплате. Я посмотрела судебную практику, разобралась в цифрах, и мне кажется, что переплаты по процентам у вас нет, а поэтому и вернуть ее нельзя.

Вы взяли кредит на 20 лет — при этом ежемесячный платеж составлял примерно 60 тысяч рублей. Если бы вы взяли кредит на четыре с половиной года, ваш ежемесячный платеж был бы намного больше — порядка 123 тысяч рублей. Фактически с июня 2014 по сентябрь 2017 года вы отдавали банку в два раза меньше, чем должны были бы при кредите на четыре с половиной года.

В таблице я посчитала, на что ушел ваш первый платеж по кредиту со сроком 20 лет — и на что он ушел бы в случае с кредитом на четыре с половиной года.

Первый платеж для кредита 5 млн рублей на 20 лет и на 4 года и 6 месяцев под 13,25%

Срок кредита Сумма платежа Сумма уменьшения основного долга Начисленные проценты Остаток задолженности
20 лет 59 472 Р 4263 Р 55 208 Р 4 995 737 Р
4 года и 6 месяцев 123 419 Р 68 210 Р 55 208 Р 4 931 789 Р

По таблице видно, что за первый месяц пользования кредитом банк начисляет одинаковое количество процентов. Банк каждый месяц начисляет проценты только на ту сумму, которую вы по факту ему должны, — и сумма процентов не зависит от того, на какой срок вы взяли кредит.

Оставшаяся часть платежа направляется на погашение основного долга. С платежом 60 тысяч основной долг уменьшается всего на 4263 рубля, а с платежом 123 тысячи — на 68 210 рублей.

В следующем месяце банк так же начислит проценты только на оставшуюся сумму долга. При платеже 123 тысячи основной долг уже стал меньше — на него начислится меньше процентов, а остаток платежа пойдет на уменьшение основного долга.

И так с каждым месяцем основной долг при большом платеже уменьшался бы быстрее.

Фактически 800 тысяч рублей процентов, которые вы считаете переплатой, — это плата за те 63 тысячи в месяц, которые вы недоплачивали банку с июня 2014 по сентябрь 2017 года. Вы не возвращали эти деньги банку, а пользовались ими, а банк на них справедливо начислял проценты.

В целом ситуация схожа с досрочным погашением: если бы при кредите на 20 лет вы начали с первого месяца досрочно платить еще 63 тысячи рублей каждый месяц, сумма процентов у вас до копейки совпала бы с кредитом на четыре с половиной года, потому что структура платежей была бы одинаковой и основной долг уменьшался бы равномерно.

Вот если бы вы взяли кредит на 20 лет, изначально гасили бы его платежами как за кредит на четыре с половиной года, но банк все равно насчитал бы вам процентов как за 20 лет — тогда был бы смысл обратиться в суд и требовать компенсации. Это подтверждает судебная практика.

Обзор судебной практики

Позиция тех, кто предлагает взыскать с банка переплату по процентам, основывается на нескольких судебных решениях, в том числе на определении Верховного суда Российской Федерации. В Алтайском крае в 2015 году заемщик подал иск о взыскании с банка суммы переплаченных процентов. Суды нескольких инстанций ему отказали, но он подал жалобу в Верховный суд, и тот ее в 2016 году удовлетворил. Но Верховный суд не разрешил ее по существу, а только направил дело на новое рассмотрение и попросил суд проверить правильность расчетов уплаченных процентов.

При новом рассмотрении суд апелляционной инстанции повторно отказал заемщику: он указал, что положения кредитного договора не предусматривают авансовый порядок оплаты процентов за пользование средствами. Независимо от того, на какой срок заемщик взял кредит, каждый месяц он платит только те проценты, которые начислились в этом месяце. Если в этом месяце заемщик должен миллион под 12% годовых, он заплатит 10 тысяч рублей процентов — независимо от того, на какой срок он взял кредит.

Поскольку заемщик выплатил банку только фактические проценты за пользование кредитом и не выплачивал проценты за будущие периоды, переплаты как таковой не было.

Существуют и другие решения судов — как в пользу заемщиков, так и в пользу банков. В каждом случае суд разбирается индивидуально в материалах дела и смотрит расчеты. Если он приходит к выводу, что с заемщика взяли больше процентов, чем он по факту был должен, суд выносит решение в пользу заемщика. Если нет — в пользу банков.

Дела в пользу заемщиков:

Дела в пользу банков:

Если вы сможете доказать, что в какой-то из месяцев заплатили больше процентов, чем по факту должны были банку, вы также можете подать иск и попробовать взыскать переплату. Но из расчетов выше видно, что стандартный аннуитетный платеж включает проценты только за фактическое пользование кредитом, поэтому переплаты нет — а значит, взыскивать тоже нечего.

Об изменении правил досрочного погашения

Условия частичного досрочного погашения банк оговаривает в самом договоре. Вам следовало попросить менеджера объяснить их отдельно, но предполагается, что раз вы подписали договор, значит, вы с ними ознакомились и согласились.

Если банк меняет правила частичного досрочного погашения — например, разрешает уменьшать не только размер ежемесячных платежей, но и срок кредитования, — он не сообщает об этом каждому клиенту, а публикует информацию в открытых источниках или представляет клиенту по запросу. Подпишитесь на соцсети и новостную рассылку вашего банка, спрашивайте у кассиров при внесении платежа и следите за изменениями в условиях обслуживания самостоятельно, чтобы не пропустить выгодное предложение.

В договоре всегда есть информация о порядке досрочного погашения кредита. Здесь, например, она указана в индивидуальных условиях на второй странице, в пункте 7. Этот документ заемщик подписывает в обязательном порядке — и надо обязательно внимательно с ним ознакомиться, перед тем как подписывать

К слову, при досрочном погашении снижение ежемесячного платежа может быть таким же выгодным, как сокращение срока кредита. Достаточно в следующем месяце разницу между старым и новым ежемесячным платежом снова вносить как досрочное погашение — разницы между уменьшением срока и снижением платежа не будет.

Источник: journal.tinkoff.ru

Взыскание процентов по ипотечному кредиту после раздела кредита

Добрый день. У супругов в ипотеку приобретена квартира, муж заемщик, жена поручитель. Право собственности оформлено на мужа. Долг по кредиту 1 млн рублей. После развода суд разделил имущество, квартиру по ½. Также напополам был разделен и кредит, с бывшей жены было взыскано 500 тыс. рублей в пользу мужа,— долг по кредитному договору. Свою часть долга по кредитному договору БЖ в соответствии с решением суда выплатила бывшему мужу. Сейчас бывший муж подал иск о взыскании за последние 2 года половины уплаченных им процентов и платежей по страховке за квартиру (т.е. уже за период после раздела кредита).
PS Из решения суда: «Разделить долг по кредитному договору. Взыскать с Ж в пользу М 500000 долг по кредитному договору.».
Вопрос можно ли отбить иск.
Дополнение: Можно ли обратиться к БС с иском о возложении обязанности погасить кредит на сумму полученных от бывшей супруги 500 тыс. рублей. Ипотечный кредит будет действовать до 2037 года, получается все это время БС имеет возможность положить эти деньги в банк и получать проценты (неосновательное обогащение). При этом взыскивать с ответчицы ½ от уплаченных им процентов по ипотеке.

Интересная информация. а в чем вопрос?

вопрос можно ли отбить иск, судебную практику именно по такому случаю не могу найти.

замечательный муж. -). а дети есть.

Цена: 500 руб.

Вопроса нет и мало информации. Не совсем понятно, что это за 500 000 руб., которые были взысканы с жены.
Это была половина остатка долга по кредитному договору? Если да, и жена их заплатила, то муж мог их в качестве досрочного погашения по кредиту внести за пользование оставшейся частью кредита сам должен был платить проценты. Страхование предмета ипотеки согласно ст. 31 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” является обязанностью залогодателя, если договором не предусмотрено иное. Т. е. в части взыскания половины страховых взносов требования выглядят обоснованными, если речь идет о страховании предмета ипотеки, и суммы не завышены (посмотрите ст. 31 ФЗ “Об ипотеке”).

Вопрос можно ли отбить иск. Да это половина основного долга по ипотечному кредиту. Муж мог из внести как погашение по кредиту, а мог положить на счет и получать % по вкладу, при этом взыскивает с БЖ % по кредиту.

Возможно, что и нет такой практики, первый раз слышу, чтобы взыскали сразу половину остатка основного долга, ведь срок кредита длительный, выплачивать его несколько лет частями, а суд сразу с жены половину все взыскал. Но так, как решение два года назад было, очевидно, что все сроки обжалования прошли.Если муж эти 500000 получил, ссылайтесь на то, что он исходя из принципа разумности и добросовестности должен был частичное досрочное погашение сделать и тогда бы он только за свою часть долга проценты платил. Надо кредитора привлечь третьим лицом. Скорее всего, если жена именно поручителем была, а не созаемщиком, от неё заявление о частичном досрочном погашении не приняли бы. Если бы жена была созаемщиком, она могла бы сама подать заявление о частичном досрочном погашении и эти деньги кредитору заплатить.
Можно ещё заявить ходатайство о запросе в ИФНС по месту жительства мужа, получал ли он за эти два года налоговый вычет за уплату процентов по кредиту, если получал за проценты, уплаченные в период брака, то половину вычета можно с него потребовать в пользу жены (насчет практики не знаю), если за уплаченные в эти 2 года, то хотя бы сумму иска уменьшить, если полностью отбиться не получится.

Возможно, и не получится отбить иск, говорю вам как банковский сотрудник. По ипотеке очень сложно решать вопросы такого плана, – может, и получится попробовать уменьшить сумму выплаты, пойдите в банк на реструктуризацию, привлекайте материнский капитал или что-то еще попробуйте сделать. С ипотекой нужно быть осторожными и стараться брать там, где ниже проценты. Всегда изучайте статьи, подобного варианта, например, как эта “Кредиты Сбербанка физическим лицам в 2017 году” где расписано о комиссиях и процентах за время пользования кредитом и т.д.

Источник: professionali.ru

Ипотечный заемщик имеет право подать на банк в суд и вернуть часть денег за выплаченные проценты

Сегодня почти любой заемщик ипотеки, выплатив кредит, получает право подать на банк в суд и вернуть часть денег. Но до Нового года будет принят Закон о потребкредитовании, который лишит граждан этой возможности.

Россиян, оспаривающих в судебном порядке размеры ежемесячных выплат по ипотечному кредитованию, банкиры считают «потребительскими террористами». Тем не менее судьи часто становятся на сторону истцов в двух случаях: когда граждане требуют вернуть «незаконно начисленные комиссии» и «излишне уплаченные проценты».

Комиссионный магазин

Еще три-четыре года назад банки сопровождали выдачу ипотечного кредита дополнительными сборами. Комиссии начислялись за рассмотрение кредитной заявки, за выдачу кредита, за погашение кредита наличными в отделении банка, за досрочное погашение и т. д. «Раньше существовало до десяти всевозможных комиссий», – пояснил 5 августа на встрече с Владимиром Путиным глава Сбербанка Герман Греф.

Впрочем, многие заемщики после получения кредита обращались в суд. В одних случаях суд становился на сторону заемщика, в других – на сторону кредитора. С ростом объемов выдачи ипотеки увеличивалось число подобных судебных разбирательств. Появилась армия специализирующихся на подобных делах адвокатов.

Но после разосланного 3 сентября 2011 года Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ информационного письма «Обзор судебной практики по некоторым вопросам…» суды в подобных спорах почти всегда стали принимать сторону заемщиков. То есть заемщику, чтобы возместить затраты на комиссии, стало достаточно написать исковое заявление и посетить судебные заседания.

И ведущие кредиторы постепенно очистили свои договоры от комиссий. В конце 2012 – начале 2013 года информационные ленты рябили стандартными сообщениями о том, что очередной банк, «идя навстречу пожеланиям заемщиков», от сбора комиссий отказывается.

Уточним, позиция ВАС в данном вопросе выглядит следующим образом. Банк имеет право на получение отдельного вознаграждения лишь в том случае, если оказывает клиенту самостоятельную услугу. «Условие о взимании комиссии за стандартные действия, без совершения которых банк не смог бы заключить и исполнить договор (за рассмотрение заявки, за выдачу кредита, за ведение ссудного, а не банковского счета), признается судом незаконным», – комментирует директор Департамента банковского регулирования Банка России Василий Поздышев.

Правда, судебные разбирательства с незаконно выплаченными комиссиями сегодня пока еще не сошли на нет. Во-первых, потому, что некоторые банки «второго эшелона», несмотря ни на что, сохранили в своих договорах комиссии за выдачу кредита.

Во-вторых, условия договора о взимании комиссий при кредитовании недействительны с момента включения их в договор, что влияет на исчисление срока исковой давности. Проще говоря, срок давности отсчитывается с момента подписания договора. Соответственно, многие из тех, кто выплачивает сегодня ипотеку, еще не потеряли по давности право обжаловать свои договоры в суде.

Пересчитывая пройденное

Параллельно около года назад стал набирать популярность другой повод судиться с банками-кредиторами. На этот раз – за «излишне уплаченные проценты».

Дело в том, что львиная доля ипотечных займов в стране гасится аннуитетными платежами – ежемесячно одинаковой суммой. Россияне же, взяв кредит на длительный срок, стараются погасить долг досрочно. «Поэтому средний срок выплаты ипотечного кредита составляет семь лет», – сообщила начальник Управления ипотечного кредитования Абсолют Банка Галина Костышева.

Но каждый транш аннуитетного платежа включает кроме суммы долга сумму начисленных банком процентов. И банк рассчитывает выплаты так, чтобы в первые годы возвращались в основном проценты, а выплаты по «телу» кредита откладывались на потом.

И, как отметил в одной из публикаций начальник Управления частного права ВАС РФ Роман Бевзенко, если кредит возвращается досрочно, в состав уже уплаченных платежей попадают проценты за периоды, в которых пользование деньгами еще не осуществлялось.

Поясним на примере. Допустим, по ипотечному кредиту без первоначального взноса на сумму 2 млн руб. на срок 20 лет по ставке 16% заемщик должен уплатить банку проценты на общую сумму около 4,7 млн руб. При получении этого кредита на семь лет заемщик заплатил бы по процентам немногим более 1,3 млн руб. Но если он подписывает аннуитетный договор на 20 лет, банк будет засчитывать преимущественную часть ежемесячных выплат в счет именно 4,7 млн руб., независимо от реальных сроков погашения займа.

Правда, дело об «излишне уплаченных процентах» выиграть труднее, чем дело о незаконно начисленной комиссии.

С другой стороны, и число заемщиков, которые после досрочного погашения кредита могут судиться с банком, гораздо больше. И продолжает расти вместе с увеличением объемов ипотечного кредитования.

Соответственно, можно было бы прогнозировать, что по мере распространения финансовой грамотности иски об «излишне уплаченных процентах» буквально завалят суды.

Однако банковское лобби не сидит сложа руки. И уже в следующем году российские заемщики могут потерять оба рычага судебного давления на банки.

Сроки поджимают

Согласно поручению президента Владимира Путина закон «О потребительском кредитовании» должен быть принят до 15 декабря нынешнего года.

За доработку законопроекта после первого чтения отвечает Минфин. В настоящее время документ готовится ко второму чтению и, по отзывам экспертов, скорее нацелен защищать права заемщиков, чем кредиторов.

В частности, как отмечает юрист Центра правовых технологий «ЮРКОМ» Елена Сучкова, после принятия законопроекта заемщик сможет требовать с кредитной организации достоверную и полную информацию об условиях предоставления, использования и возврата суммы займа до момента заключения с ним договора. То есть, кроме прочего, информацию обо всех скрытых платежах и комиссиях.

При этом отдельную главу закона предполагается посвятить ипотечным кредитам. Впрочем, предусмотренное действующим законом «Об ипотеке» регулирование залога недвижимости сохранится. Проще говоря, оба закона будут «работать» параллельно.

И, в отличие от заемщиков потребкредитов, ипотечные должники с принятием нового закона окажутся в невыгодном положении.

Например, как поясняет первый зампред Комитета по бюджету и налогам Государственной Думы Оксана Дмитриева, согласно предложенным ко второму чтению поправкам планируется лишить ипотечных заемщиков возможности в любой момент досрочно погасить ссуду. Может быть введен соответствующий мораторий либо законодательно разрешена комиссия за досрочное погашение кредита.

Таким образом, досрочно погашать кредит можно будет лишь через некий законодательно установленный срок. И пока этот срок не закончится, заемщик будет платить указанные в договоре проценты.

А впоследствии вернуть выплаты через суд уже не получится – их начисление будет проводиться в соответствии с новым законом «О потребительском кредитовании».

Игра в прятки

Подающих иски в суды заемщиков, как подсказывает партнер по юридической справочной службе Antibanki.com Иван Гавриленко, банкиры считают «потребительскими террористами». Кредиторам неважно, хотят истцы вернуть часть процентов или расходы на комиссии.

Тем временем и пресловутые банковские комиссии никуда не делись. «Часть комиссий мы, конечно, переложили в ставку, но зато нет никаких претензий со стороны людей», – признался Владимиру Путину Герман Греф.

Кроме того, некоторые банки взвинтили цены на самостоятельные, сопутствующие выдаче жилищного кредита услуги. Как сообщает ведущий специалист департамента ипотеки «НДВ СПб» Вадим Юсупов, завышенной может оказаться величина комиссии за перевод средств на счет продавца, аренда сейфовых ячеек и т. п.

Выходит, прежняя – до запрета ВАС – ситуация с комиссиями была заемщикам выгодней. Подписывая договор, они автоматически получали право истребовать часть расходов по ипотеке обратно. Пользовались они этим правом или нет – другой вопрос.

Вскоре это же самое может произойти с правом на «судебный» возврат «излишне уплаченных процентов».

Источник: rusipoteka.ru