Какие документы я забираю у продовца при покупке квартиры

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?

Избежать многих неприятных последствий приобретения жилья с «нечистой» историей можно, запросив у продавца и проверив ряд документов.

Практически каждый житель страны однажды сталкивается с необходимостью купить новое жилье для себя и своей семьи, а также с сопутствующими проблемами. Для того чтобы их преодолеть, потребуется немалая сумма денег.

Однако, это далеко не единственное препятствие на пути к приобретению своей жилплощади. Покупатель неизбежно столкнется с определенными юридическими нюансами, которые возникают в процессе.

Для совершения сделок с недвижимостью, необходимо наличие специальных знаний в этой области, которые помогут избежать ряда ошибок.

Что будущему владельцу нужно учесть, и какие бумаги изучить для приобретения жилья в 2017 году? Ниже будут подробно рассмотрены эти и другие смежные вопросы.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Какие документы проверять при покупке квартиры

Главные бумаги

Самым главным документом, без которого невозможно совершить действия по отчуждению недвижимого объекта, является свидетельство о регистрации права собственности (или иной правоустанавливающий документ). Оригинал его должен быть у продавца.

Право собственности у продавца на дом (квартиру) могло возникнуть разными путями:

  • Возмездные сделки (договор купли-продажи);
  • Безвозмездные сделки (дарственная);
  • Вступление в наследство;
  • Договор ренты.

Как оформить покупку квартиры?

Как торговаться при покупке квартиры, читайте тут.

Любой факт покупки недвижимости подтверждается соответствующей бумагой. Закон требует, чтобы любая форма перехода права собственности на дом, квартиру или земельный участок была оформлена в письменном виде.

Обязательным условием является наличие у продающей стороны бумаги, которая подтверждала бы регистрацию права собственности в едином государственном реестре прав.

Какие сведения содержатся в данном документе:

  • Наименование регистрирующего органа, выдавшего документ и совершившего регистрационные действия;
  • Данные о продавце;
  • Сведения о недвижимости (адрес, характеристики и др.);
  • Обременения, наложенные на объект (при их наличии).

Дополнительные бумаги

Залог грамотной организации сделки с недвижимостью заключается не только в наличии основных документов, но и тщательном изучении иной важной информации:

  • Персональная информация о настоящем собственнике жилья;
  • Наличие или отсутствие у хозяина ограничения или лишения дееспособности;
  • Желательно проверить личность продавца, а также узнать, наблюдается ли он у психиатра или нарколога. Согласно правовым нормам, лица, состоящие на учете у указанных специалистов, не ограничиваются в правах на осуществление сделок с недвижимостью (если нет решения суда о степени их дееспособности). Уделяют пристальное внимание способности продавца отдавать отчет своим действиям во время сделки с недвижимостью. Если у собственника ограничена дееспособность, то действия в его интересах должен осуществлять опекун с согласия органов опеки и попечительства;
  • Необходимо проверить подлинность всех представленных продавцом бумаг. При отсутствии знаний и возможности осуществить данный шаг своими силами, рекомендуется прибегнуть к услугам профессионалов;
  • Получить информацию обо всех гражданах, прописанных в жилом помещении. Если на момент приобретения в доме или квартире прописаны люди, то они имеют право и дальше там проживать;
  • Узнать возраст продавца. Несовершеннолетние граждане вправе осуществлять сделки с недвижимостью при наличии согласия законных представителей и органа опеки и попечительства. Если ребенок не достиг возраста 14 лет, то продавать квартиру или дом от его имени может законный представитель, при наличии одобрения этих действий со стороны органов опеки и попечительства. Такой порядок прописан в нормативных актах, а указанная государственная организация защищает права и интересы несовершеннолетних граждан. Они контролируют, чтобы последние, после отчуждения принадлежащего им жилого помещения, получили квартиру или дом с условиями не хуже, чем были ранее;
  • Получить информацию о наличии или отсутствии долгов перед ИФНС по уплате налога на недвижимое имущество;
  • Убедиться, что все счета за коммунальные услуги оплачены, и задолженности перед УК или ТСЖ у собственника нет;
  • Внимательно изучить сведения в выписке из ЕГРП. В документе отражаются достоверные данные о владельце недвижимого объекта, наличии у него ограничений дееспособности или их отсутствии, а также обременения и ограничения, наложенные на жилое помещение. Ограничить права собственника в отчуждении недвижимости может наличие ипотеки, нахождение жилья в залоге, существующее судебное решение о наложении ареста. Для того чтобы сведения в представленной выписке были актуальными, получать ее желательно за сутки до оформления сделки купли-продажи;
  • Информация их технического паспорта на жилое помещение позволит выявить возможные незаконные перепланировки и иные конструктивные изменения. Если новый владелец закрыл на это глаза или не заметил, то вся предполагаемая ответственность за них ляжет на него. Все перепланировки должны быть согласованы и иметь соответствующее документальное подтверждение;
  • Сведения о том, состоит ли продавец в браке или нет. Если есть супруг, то отчуждение недвижимого имущества может быть осуществлено только с его письменного согласия, которое заверено нотариусом.

Оформление договора купли-продажи квартиры в Росреестре

Осуществленная сделка по продаже жилого помещения между продавцом и покупателем должна быть зарегистрирована в органах Росреестра. С данным вопросом обращаются в отдел, находящийся по месту нахождения дома.

Для совершения регистрационных действий, следует обратиться в указанный орган, составить заявление по форме и приложить пакет необходимых документов. В бумаге указывается информация о собственнике жилья до совершения купли-продажи (продавце) и о настоящем владельце недвижимости на основании документа о сделке (покупателе).

Помимо этого, в обязательном порядке указываются правовые основания для проведения регистрационных действий. Если сделка совершалась представителем продавца на основании доверенности, то сведения об этом документе также должны содержаться в заявлении.

Договор купли-продажи квартиры является приложением к вышеупомянутому заявлению в орган Росреестра. Покупателю, подавшему все необходимые бумаги, выдается расписка об их принятии с перечнем всех приложений.

В течение 30 дней с момента подачи заявления и иных требуемых документов, собственнику выдается свидетельство, подтверждающее его право собственности на жилое помещение. Указанный срок прописан в законе.

Государственная пошлина за указанные регистрационные действия уплачивается продавцом, однако, в договоре купли-продажи может быть оговорено и иное.

Покупатель, завершив ряд требуемых процедур по оформлению сделки купли-продажи жилого помещения и зарегистрировав ее в органах Росреестра, становится полноправным владельцем недвижимого имущества. С этого момента, он может пользоваться и распоряжаться квартирой на законных основаниях.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Источник: o-nedvizhke.ru

Какие документы проверять перед покупкой квартиры

Чтобы не попасть на мошенников

Три года я работала в недвижимости, и каждый пятый мой клиент рассказывал, как чуть не попал на мошенников.

Были клиенты, которых обманывали, и я разгребала последствия. Благодаря этому я знаю, что большинство мошеннических схем можно предотвратить, если грамотно проверить документы.

В статье я расскажу, какие документы обязательно нужно проверить перед покупкой квартиры и на что в них обратить особое внимание. Если работаете с риелтором, эта статья поможет его проконтролировать. Если покупаете сами, эта статья подскажет, что можно проверить самому и когда лучше идти к профессионалам.

Зачем проверять документы перед покупкой квартиры

Покупателю проверка документов особенно важна, потому что он рискует своими деньгами. Если что-то всплывет и сделку признают недействительной, полностью вернуть деньги, скорее всего, не получится. А если попасть на мошенников, последствия вообще невозможно предсказать. Есть схемы, когда люди остаются и без денег, и без квартиры.

Продавцу стоит проверить документы ради дополнительной безопасности. Ведь, если сделку признают недействительной, деньги придется возвращать. Это уже неприятно, а если деньги потрачены, то их нужно будет срочно найти.

Читайте также:  Заявление чтобы зарплатупереводили на карту

История друзей моего клиента — пример того, что может случиться, если не проверить документы.

Молодожены решили купить квартиру. Много денег потратили на свадьбу и экономили, поэтому от риелтора и юриста отказались. Ребята выбрали квартиру и приступили к проверке документов. Собственники — семейная пара средних лет, покупали квартиру в ипотеку, которую уже выплатили. В договоре купли-продажи все чисто, справка о погашении ипотеки есть, в выписке из ЕГРН все идеально.

Квартиру купили, отпраздновали новоселье, а через несколько лет получили повестку в суд. Оказалось, что у бывших собственников было трое детей, один из которых был рожден после 2007 года. Квартира покупалась не только в ипотеку, но и с маткапиталом. По закону ребенку должны были выделить долю, но бывшие собственники этого не сделали и покупателям об этом не рассказали.

Молодожены изучили только договор купли-продажи, где дети не указаны. Они не проверили графу «Дети» в паспортах продавцов и не запросили справку из пенсионного фонда о том, что маткапитал не использовался. Эта ошибка может стоить им квартиры и 3,5 млн рублей. На момент написания этой статьи суды продолжаются.

Документы, которые подтверждают личность собственника

Сначала необходимо убедиться в личности человека, у которого вы собираетесь купить квартиру.

Для этого у совершеннолетних собственников проверьте паспорт. Его данные должны быть такими же, как на всех других документах по квартире. То есть ФИО , серия, номер и другие данные должны в точности совпадать. Это подтвердит, что в документах тот же человек, что в паспорте и перед вами.

Если купить квартиру по поддельным документам, потом придется в суде делить ее с настоящим собственником. Например, в Московской области покупатель квартиры подал иск на собственницу за то, что она продала ему квартиру, но продолжает в ней жить. Он объяснил, что заключил договор купли-продажи, передал деньги, получил свидетельство о регистрации и может предоставить подтверждающие документы.

Источник: journal.tinkoff.ru

Какие документы передает продавец квартиры покупателю

Какие документы передает продавец квартиры покупателю после регистрации сделки покупки недвижимости в собственность, что требовать и имеет право получить новый собственник.

Чаще всего после похода в Росреестр на сделку покупатель получал Свидетельство и ключи от приобретенного жилья. В настоящее время и от Свидетельства отказались, которое заменили на выписку ЕГРН. Выясним, нужны ли документы от БТИ (техпаспорт и кадастровый паспорт) и т.д. по порядку.

Закон не регламентирует, какие документы на квартиру отдает продавец покупателю, поэтому это вопрос договоренностей. В первую очередь данный вопрос головная боль нового собственника, т.к. любые документы по квартире необходимы для:

  • выяснения «истории» или юридической «чистоты» жилья;
  • пригодятся при последующей перепродаже недвижимости, чтобы быстрее найти покупателя, дороже и без нервов продать жилище;
  • снизить риски признания сделки недействительной по ряду причин (об этом в данной статье).

В связи с этим, вам стоит позаботиться получением всех возможных документов по квартире. Каких, читайте ниже.

Какие документы должен передать продавец покупателю квартиры

Юридически документы, которые служили основанием для передачи права собственности продавцу, после того, как он продал вам квартиру теряют свою силу. Т.е., например, договор купли-продажи, по которому бывший собственник купил недвижимость теряет свою силу, как только он продал это жилье вам по новому договору.

Однако, вы живете в реальном мире, где запросто можно лишиться жилья, даже имея на руках документы и юридически правильно оформленную сделку.

Поэтому даже малозначащие, на первый взгляд бумаги стоит сохранить.

Приведу два списка пакета документов — обязательный и дополнительный.

Какие документы передаёт продавец покупателю при продаже квартиры в обязательном порядке

  1. ДКП (договор купли-продажи) на ваше имя на покупаемый вами объект недвижимости (ваш экземпляр остается у вас, получаете его там, где сдавали на регистрацию бумаги по сделке (Росреестр или МФЦ);
  2. Расписка от продавца остается у вас, подтверждая, что вы полностью рассчитались с бывшим собственником и никакие претензии с его стороны в течение 3 и более лет по данному вопросу не побеспокоят вас. В расписке должна быть указана сумма, прописанная в ДКП;
  3. Акт приема-передачи квартиры с подписями участвовавших в сделке сторон, удостоверяет, что объект недвижимости передан, претензий нет, содержит перечень того, что передано (возможно, мебель, бытовая техника и т.д), а так же описание состояния, в котором передано приобретенное жилище. Акт не обязательная бумага, но если указана в тексте ДКП, то должна быть у вас на руках после сделки;
  4. Официальная выписка из ЕГРН, где указаны данные о новом собственнике, дата, когда вы стали хозяином жилья, номер и дата внесения записи в ЕГРН.

Смотрите правильный образец расписки, нюансы при составлении

Какие документы отдает продавец квартиры покупателю дополнительно к обязательному списку

  1. Справки с БТИ, технический план с экспликацией, кадастровый паспорт. Если продавец имеет их на руках, то попросить передать их вам, чтобы не заказывать новые. Если у него их нет то вы либо не обследовали квартиру на перепланировку, либо покупали за наличные, без участия банка. Техническая документация может вам потребоваться, если вы запланировали ремонт с переносом стен (перепланировку, перенос газового или иного оборудования);
  2. Справки с абонентского отдела или ТСЖ: справка на продажу, отсутствие задолженностей по электроэнергии и газу, стационарному телефону (при его наличии), коммунальным платежам. Счетчики на воду должны быть переоформлены на нового собственника, но предварительно у вас должна быть информация об отсутствии задолженности по счетам. Согласно закона, если имеются долги по квартплате, они не переходят на нового собственника, но не стоит пренебрегать официальным подтверждением того, что их нет, т.к. коммунальщики нервы будут выматывать новому собственнику;
  3. Справка из налоговой, где указано, что бывший собственник не имеет долговых обязательств по оплате налога на реализуемую недвижимость. Например, если он приобрел квартиру по дарственной или наследовал, то помимо ежегодного налога должен был оплатить пошлину 13%.
    Выписка из поквартирной карточки (Ф N9), выданная абонентским отделом, где указано, что на период продажи квартиры прописанных лиц не имеется;
  4. Нотариально заверенное согласие супруга продавца на продажу желательно чтобы тоже оставалась у вас после сделки. Эта бумага важна для вас в первый трехгодичный период, когда супруг, совместно покупавший когда-то с бывшим собственником проданную вам квартиру, вдруг скажет, что не давал согласия на продажу. Семейные отношения нестабильны, поэтому вы не должны от этого страдать. Часто оригинал согласия входит в пакет документов указанный в описи при сдачи их в Росреестр, но если Росреестр возвращает этот документ, договоритесь с продавцом о передачи его вам;
  5. Дубликат разрешения на продажу доли в жилище несовершеннолетнего продавца (сособственника) так же передается вам на руки после сделки. Оспаривание продажи квартиры детьми вовсе не редкость и здесь давность в три года не работает. Ребенок может судиться после достижения возраста 18 лет и более, поэтому потрудитесь защитить свои права всеми возможными способами;
  6. Правоустанавливающие документы, по которым человек, продающий вам жилище стал собственником квартиры. Чем больше их будет тем лучше, это может быть ДКП, договор приватизации, мены, ренты, ДДУ и т.д., Свидетельство о праве собственности, которое сейчас не выдают, расписка, акт приема передачи и т.д. Продавец не обязан передавать покупателю перечисленные документы, однако вы можете договориться с ним об этом, т.к. ему они точно не нужны;
  7. Справки из НД (наркологического диспансера) и ПНД (психо-неврологического диспансера) их обычно требует банк, но вы тоже можете попросить продавца предоставить их вам. Дееспособность участников сделки, особенно продающей стороны важно для ее юридической законности и уменьшению рисков расторжения или признания недействительной в дальнейшем.
Читайте также:  Налоговый регистр по налогу на прибыль

Нюансы при передаче документов:

  • Если вносится аванс или задаток, а так же первоначальный взнос, то на каждую сумму пишется отдельная расписка и составляется передаточный документ — соглашение о задатке, авансовое соглашение или предварительный договор с первоначальным взносом. Как покупатель проследите, чтобы вы получили одну расписку вместо пачки на разные суммы. Т.е. продавец пишет одну расписку на полную стоимость квартиры, сумма которой прописана в ДКП и остальные расписки после этого при нем уничтожаются;
  • Соответственно вам уже не понадобится ни соглашение о задатке и предварительный договор, т.к. это «промежуточные» документы, оформляемые непосредственно перед регистрацией сделки в органе Росреестра;
  • Опись приема документов на регистрацию в Росреестр или отделение МФЦ должна быть у вас на руках до окончания регистрации сделки и на всякий случай, сохраните ее вместе с полученными документами на квартиру. Перестраховка даже с Росреестром повсеместная практика добропорядочных граждан, желающих снизить риски при высоких ценах на приобретаемое жилище.

Нужно ли сообщать в налоговые органы о покупке квартиры?
Нет, Росрестр после регистрации на вас новой квартиры самостоятельно осведомит налоговую о новом приобретении и покупателю остается только платить налог через год владения собственностью.

Источник: www.habrealty.ru

Покупка квартиры: какие документы нужно требовать с продавца

Приобретение жилища – важный и ответственный момент в жизни каждого человека. Процедура оформления требует внимательности и проверки документации. В зависимости от сотрудничества с застройщиком или компанией – представителем, процедура оформления предполагает ряд основных и дополнительных документов. Вторая группа предполагает разные наборы документов, в зависимости от вида сотрудничества.

Для успешной регистрации приобретенного жилья в собственность, согласно 122 статье, предусмотренной федеральным законом, существует определенный перечень документов, подающийся для регистрации жилья. Большинство проблем возникает с приобретением ранее эксплуатируемого жилья. В таком случае необходимо проверить, существует ли обременение правом владения третьими лицами.

Документация, обязательная для проверки

Существует обязательный пакет документов, необходимый для проверки, чтобы в будущем человек спокойно проживал в своей квартире. Стоит обратить внимание на тот аспект, что ответственность за проведение добросовестной проверки целиком лежит на потенциальном покупателе.

I. Проверка основного и сопутствующего пакетов документации

К данному пункту относятся следующие документы:

  1. Официальная выписка ЕГРН с информацией о продаваемом строительном объекте. В 2017 году действуют внесенные ранее изменения: выписка ЕРГН является единственным подтверждающим документом о владении жилищным объектом. Ранее выдаче подлежали свидетельства о владении объектом, в данном случае, квартирой. С 2016 года свидетельства не выдаются.
  2. Договор о приобретении жилой площади, оформленный на имя будущего владельца.
  3. Продавец или застройщик обязан предоставить кадастровый и технический паспорта. При отсутствии документа, он должен оформляться в соответствующих органах. В противном случае покупатель на всех основаниях имеет право разорвать сделку, не выплачивая положенные пенни, даже при том условии, что пункт об этом указан.

II. Отсутствующие лица, имеющие право проведения финансовых операций с жилищем

Собственник может быть не прописан (временно выписан) в квартире, но иметь права на продажу, или проживать с новыми хозяевами.

К хозяевам относятся следующие группы населения: отбывающие наказания в местах лишения свободы, военнообязанные выполняющие срочную службу, несовершеннолетние дети, воспитывающиеся в специальных учреждениях, пожилые люди, не имеющие возможность самостоятельно ухаживать за собой, лица, проходящие лечение в психоневрологическом диспансере или других заведениях.

К сожалению, никаких конкретных документов, позволяющих проверить наличие подобных «скрытых» собственников, не существует. Информацию нужно «добывать». Проверку можно выполнить:

  1. Ходить самостоятельно по управлениям жилищного хозяйства и паспортным столам, проверяя историю прописок. Путь сложный и маловыполнимый.
  2. Нанять агента со связями, который будет выполнять эту работу за вас.
  3. Обратиться к нотариусу, который может запросить все нужные документы для сделки.

III. Проверка на возможное обременение третьими лицами

Следует удостовериться, что:

  1. Помещение не используется в качестве арендуемого. Собственник имеет право выставить квартиру на продажу в любой момент. Если помещение сдано в аренду, собственник обязан разорвать договор, либо уведомить другую сторону о намерении продажи. В случае оплаты всей суммы за пользование помещения, арендаторы имеют право эксплуатации квартиры до конца действия договора.
  2. Квартира не обременена залоговыми обязательствами. При оформлении кредитного договора на получение большой суммы наличными средствами, заемщик обязан предоставить залоговое имущество как обязательное условия для предоставления займа. Проверить информацию можно на сайте Росреестра.
  3. Жилье не обременено арестом. Процедура производится судебной властью, если собственник имеет большую задолженность по оплате коммунальных услуг или по выплате кредитных обязательств. Квартира или дом, находящий под арестом, не может быть продан другому владельцу. Это становится возможным только после его снятия. Любая сделка признается недействительной.
  4. Не фигурирует в судебном заседании в качестве предмета споров.

IV. Законность перепланировки с участием несущих стен

Вопрос касается вторичного жилья. Продавец обязан представить подтверждающие документы на законность проведения строительных работ и перепланировки помещения. В противном случае, новый собственник обязан подавать документы на узаконивание всех работ. Это занимает много времени и требует финансовых затрат. В случае приобретения жилья за счет ипотеки, без предоставления справки об одобрении проведения перепланировки, банк вынесет отрицательное решение.

V. Способ приобретения жилья в пользование

Важно проверить информацию о том, каким образом жилье перешло в пользование к настоящему собственнику. Если это жилье в новостройке и приобретается у застройщика, то информация не актуальна. В случае приобретения вторичного жилья, вопрос важный и подлежит тщательной проверке.

  1. Приобретение квартиры в браке. Каким образом приобреталась квартира, важно узнать и проверить документально. Собственник обязан показать документ, где указано количество людей, владеющих помещением (выписка из ЕГРП). Если квартирой владеют оба супруга, при заключении сделки купли/продажи, важно получить нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу квартиры. В противном случае, при несогласии второго супруга, он имеет основание подать в суд. Ведь квартира, приобретаемая в браке автоматически становиться собственностью двух супругов. При продаже такой квартиры второй супруг имеет право проживать в квартире с новыми владельцами.
  2. Стоит обратиться к нотариусу за документальным подтверждением, что не существует других претендентов на получение квартиры. Как правило, подтверждение необходимо в случае получения квартиры предыдущим собственником в качестве наследства.
  3. Наличие несовершеннолетнего потенциального собственника. Необходимо получить нотариально заверенное официальное разрешение для совершения сделки купли/продажи от органов опеки, представляющего права и интересы ребенка до достижения совершеннолетнего возраста.
  4. Подлинность и действие доверенности. В процессе оформления купли/продажи, со стороны действующего собственника может оперировать представит, действующий на основании официально оформленной и нотариально заверенной доверенности. Перед заключением сделки необходимо проверить действие доверенности и являются ли действия представляющего лица официальными.

Риски и опасности

Перед приобретением жилья в собственность, рекомендуется ознакомиться с основными юридическими моментами. В большинстве случаев, мошенничество преследует потенциальных покупателей на рынке вторичного жилья.

Юридический аспект – самый распространенный. Существует категория жуликов, осведомленных в юридической сфере и показывает потенциальному покупателю всю серьезность намерений, оперируя заумными фразами и явлениями. Другие покупатели попадают в капкан к шарлатанам в силу собственной невнимательности и доверчивости.

Для обеспечения собственной безопасности, перед покупкой квартиры, нужно узнать как можно больше информации о собственнике и каким образом ему досталась квартира, запросить справки в ЖЭК об отсутствии задолженности по уплате коммунальных услуг, через ЕГРП получить подтверждение, что квартира не является залоговым имуществом и не является предметом судебных тяжб.

Существует опасность, о которой может не догадываться сам собственник. К примеру, дом может входить в план по расселению. Наличие технических дефектов важно при приобретении квартиры. Необязательно они должны находиться в самом помещении. Может протекать крыша, либо отсутствие длительного ремонта в подъезде сказывается на состоянии дома.

Для обеспечения собственной безопасности, потенциальный покупатель обязан требовать с собственника все справки из государственных служб и нотариально заверенные документы. Во втором варианте их следует обязательно проверять на подлинность (через сервисы системы СПАРК), поскольку их подделать не составит большого труда. При обращении в суд, если справки будут недействительными, это 99% вероятности проигрыша дела.

Читайте также:  Когда нужно становиться на учет

Консультация на видео

О проверке документов рассказывает директор агенства недвижимости Артур Пригородов.

Источник: terrafaq.ru

Какие документы остаются у покупателя после покупки квартиры

После сделки купли-продажи покупателю важно обратить внимание, все ли необходимые документы находятся у него на руках. Они нужны для подтверждения права собственности на недвижимость, истории совершенной сделки и оснований для дальнейших действий с купленной квартирой (пропиской, переоформлением лицевых счетов, получением налогового вычета). Перечень бумаг будет отличаться в зависимости от того, покупалось жилье в новостройке или на вторичном рынке, за собственные или заемные средства.

После покупки жилья на вторичном рынке

По итогу покупки недвижимости на вторичном рынке у покупателя остаются оригиналы следующих бумаг:

  • Договор купли-продажи квартиры. Главный правоустанавливающий документ, на основании которого возникает право собственности на недвижимость. Это должен быть экземпляр с подписями сторон и регистратора, штампом Росреестра с отметкой о дате совершения сделки.
  • Акт приема-передачи (если таковой подавался на регистрацию). Подписанный сторонами акт является одним из дополнений к договору купли-продажи, которое подтверждает фактическую передачу жилья от продавца к покупателю и фиксирует его состояние в этот момент. После его подписания любые претензии стороны могут предъявлять только в судебном порядке.
  • Расписка о получении денег. Оригинальный экземпляр, составленный и подписанный продавцом (продавцами), как доказательство передачи денег от покупателя. Расписка также понадобится при оформлении налогового вычета в налоговой инспекции как подтверждение факта траты средств на покупку недвижимости.
  • Удостоверяющая выписка из ЕГРН (заменяет выдаваемое ранее Свидетельство о праве собственности). Правоудостоверяющая бумага с круглой гербовой печатью, которая подтверждает переход права собственности от продавца к покупателю и внесение соответствующей информации в государственный реестр.

Дополнительный пакет

После покупки недвижимости желательно оставить для себя ряд дополнительных бумаг, касающихся совершенной сделки. Они обычно также подаются для регистрации перехода права собственности вместе с основным набором бумаг или просто предъявляются продавцом в качестве подтверждения юридической чистоты объекта недвижимости. К таким относятся:

  • Выписка из домовой книги. Подтверждает отсутствие в квартире прописанных лиц на момент продажи.
  • Справка об отсутствии долгов по оплате коммунальных платежей. Может пригодиться, если Управляющая компания будет пытаться «повесить» на покупателя долги предыдущего собственника.
  • Копия старого правоустанавливающего документа продавца, на основании которого он являлся собственником. Это может быть заключенный договор купли-продажи, договор о приватизации или дарения жилья, свидетельство о праве наследования, решение суда и пр.

В зависимости от особенностей конкретной сделки желательно также иметь на руках бумаги, которые помогут подтвердить законность сделки в случае претензий на недвижимость со стороны третьих лиц:

  • Нотариальное согласие супруга продавца на продажу недвижимости (если продаваемая квартира покупалась в браке).
  • Справка ПНД (психоневрологического диспансера) на имя продавца (особенно актуальна для лиц преклонного возраста, а также подозреваемых во вредных пристрастиях или психических расстройствах). В идеале должна быть выдана на дату совершения сделки, как дополнительное подтверждение дееспособности.
  • Согласие органов опеки и попечительства на продажу. Если сделка проходит с участием несовершеннолетних или недееспособных лиц.
  • Отказ от преимущественного права покупки (если продается доля в квартире или комната в коммуналке). Он будет доказательством, что продавец известил других совладельцев о сделке, соблюдая их преимущественное право покупки.
  • Доверенность на совершение сделки. Подтверждает, что представитель от имени продавца имел законное право продавать квартиру, получать деньги и пр.

Факт наличия у покупателя технического и кадастрового паспорта не имеет принципиального значения. Если возникнет необходимость, за ними можно обратиться в любое время в Кадастровую палату или БТИ.

Продавец не обязан передавать покупателю любые дополнительные документы. Но ему они уже тоже фактически не нужны, поскольку после регистрации перехода права собственности большинство из них утратит юридическую силу. Идеальный вариант – договориться о передаче оригинальных образцов. Если продавец отказывается – можно сделать копии и заверить наиболее важные из них у нотариуса.

После покупки жилья в новостройке

При покупке на первичном рынке нет необходимости проверять «историю» выбранного объекта, поэтому пакет документов по итогам сделки будет не таким обширным по сравнению со вторичкой. На руках у покупателя остаются:

  • Договор долевого участия/Договор уступки прав требования (в зависимости от того, покупается квартира у застройщика или другого дольщика, уступающего свои права). Оригинал с подписями продавца и покупателя, заверенный печатью и подписью сотрудника Росреестра.
  • Платежный документ об оплате ДДУ или уступки прав. В первом случае это будет справка от застройщика, во втором – расписка, аналогичная сделкам на вторичном рынке.
  • Акт приема-передачи (если дом сдан в эксплуатацию).
  • Выписка из ЕГРН.

Документы по итогам ипотечной сделки

При приобретении недвижимости за счет заемных средств документы для покупателя идентичны тем, которые перечислены выше для жилья в новостройке или на «вторичке». Но к ним еще добавятся:

  • Кредитный договор с банком. Оригинал, удостоверенный печатью регистратора и подписью должностного лица. В нем указываются все условия предоставления ипотеки: сумма, сроки и пр.
  • Договор залога. Документ подтверждает, что на объект наложено обременение.
  • Справка из банка о погашении задолженности. Бумага подтверждает факт полного расчета с банком и предоставляется впоследствии в Росреестр для снятия обременения.
  • Справка из банка о выплаченных процентах. Она требуется покупателю, чтобы оформить налоговый вычет по уплаченным процентам за последний год.

Документы при электронной регистрации

Перечисленные выше бумаги касаются только случаев подачи в Росреестр или МФЦ в бумажном виде. При наличии электронно-цифровой подписи (ЭЦП) участников сделки или ее проведении у нотариуса доступна также подача на регистрацию в электронной форме. После завершения процедуры, бумаги вернутся на указанный электронный адрес заявителя в такой же форме. Из Росреестра будут направлены файлы самих документов в формате .xml и отдельный файл электронно-цифровой подписи регистратора в формате .sig, подтверждающий, что процедура регистрации собственности пройдена с соблюдением всех требований действующего законодательства. Полученные файлы следует сохранить на надежном электронном носителе или облачных хранителях информации, а для большей надежности – использовать несколько вариантов одновременно. Для предъявления в государственных инстанциях нужно будет перенести файлы на флешку.

Как восстановить недостающие бумаги

После подачи документов на регистрацию, заявитель получает расписку. В ней помимо даты составления указывается перечень предоставленных регистратору бумаг. Если одна из них не будет выдана заявителю после завершения регистрационных действий, ее нужно восстановить.

Для этого нужно написать заявление в отделение Росреестра, где указать:

  • дату и обстоятельства подачи;
  • индивидуальный номер расписки;
  • полное описание утерянной бумаги.

Если утеряны договор купли-продажи или акт приема-передачи, следует указать их реквизиты. При утере расписки или дополнительных справок – достаточно просто указать сам факт и названия.

Регистратор обязан исправить свою ошибку, а при наличии мотивов невыдачи – предоставить выписку с отказом в регистрации и обоснованием решения. Последняя может стать основанием для заявителя обжаловать действия регистратора в судебном порядке, но на подачу искового заявления отводится 10 дней. Следует также учитывать, что возбудить иск можно только в отношении правоустанавливающей и правоудостоверяющей документации.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Источник: law-divorce.ru