Договор долевого участия в строительстве: подводные камни

Мелкий шрифт или “подводные камни” ДДУ

Подписание договора долевого участия — это волнительный и ответственный момент. Перед тем как связать себя обязательствами со строительной компанией, банком или агентством недвижимости нужно внимательно ознакомиться с документами. В статье рассмотрим пункты и абзацы договора долевого участия (ДДУ), на которые нужно обратить особое внимание перед подписанием.

Что такое договор долевого участия?

ДДУ или договор долевого участия — это основной документ для совершения сделки при покупке квартиры в новостройке. В нем прописываются обязательства сторон, даты, действия и гарантии.

Особенность соглашения в том, что это не право собственности, а свидетельство о том, что дольщик вложил собственные средства в строительство многоэтажного дома. Договор обязывает застройщика передать выбранную квартиру покупателю, после получения разрешения о введении в эксплуатацию новостройки.

От формулировки и условий пунктов документа зависит защищенность дольщика от нарушений и форс-мажорных ситуаций. Также в ДДУ прописывается срок, порядок и дата завершения строительства.

Особенности договора долевого участия

Подводные камни договора – распространенная проблема дольщиков, которые невнимательно читают документы. В пунктах ДДУ девелопер указывает, что в одностороннем порядке может изменить дату или процедуру ввода дома в эксплуатацию, а также увеличить или уменьшить площадь квартиры.

Рассмотрим, к каким пунктам нужно отнестись особенно внимательно до подписания договора.

Увеличение площади квартиры

Один из самых распространенных спорных и конфликтных ситуаций между дольщиком и девелопером — несоответствие реальной жилой площади заявленной ранее. Дело в том, что у монолитно-кирпичных домов часто бывают расхождения в расчетах, это происходит из-за строительной погрешности. Неточности в просчетах архитектора могут обернуться дополнительными затратами дольщика.

Покупатели для получения свидетельства о праве собственности доплачивают более 100 000 рублей из-за увеличения жилой площади или получают квартиру меньше желаемой, но в этом случае застройщик выплачивает компенсацию из-за уменьшения количества метров. С 2017 года в ДДУ по 214-ФЗ были внесены коррективы и стоимость площади может быть указана как:

  • цена за квадратный метр;
  • цена за общую площадь (не делаются возвраты и доплаты в случае увеличения/уменьшения жилой площади);
  • сумма возмещения затрат на строительство (вознаграждение застройщика определятся после завершения стройки и перед подписанием акта приема-передачи объекта из расчета общих затрат СК, которые нужно оплатить).

В Краснодаре самая распространенная формулировка звучит так: “Дольщик дополнительно оплачивает площадь, если ее отклонение от заявленной увеличилось более, чем на 1 квадратный метр”.

Значит, если площадь увеличилась на 0,9 кв. м. то доплата не требуется, а “дополнительные” метры оплачиваются по цене квадрата, который был зафиксирован в ДДУ.

До подписания договора этот пункт можно обсудить или даже внести в него корректировки. После подписания договор вступает в силу и строительная компания может взыскать долг даже через суд. Девелопер часто идет навстречу своим дольщикам, и за лишние квадраты делает рассрочку платежей. Кстати, таких проблем не бывает в панельных и блочных домах, так как их строительство напоминает сборку конструктора с точно выверенными жилыми и нежилыми площадями.

Сроки сдачи новостройки

В договоре, в обязательном порядке, прописываются сроки завершения строительных работ. Пункт нужно внимательно изучить, так как он может быть представлен в нескольких вариантах и иметь дополнения, которые позволят девелоперу продлить в одностороннем порядке срок сдачи новостройки.

Итак, в договоре должны быть указаны: дата (до истечения которой передаются ключи), порядок уведомления о задержке (за 2 месяца) и компенсация в случае нарушения ДДУ.

Процедура оплаты

В ДДУ прописывается стоимость квартиры (и квадратного метра), а также форма оплаты (рассрочка, ипотека и прочее). В случае, когда наличные средства вносятся в кассу застройщика частями в офисе СК, то покупателю выдается квитанция и чек. Оплату нельзя проводить сразу после подписания ДДУ, а только после регистрации в Росреестре.

Устранения недочетов

В договоре долевого участия прописывается процедура принятия квартиры.

Принимать ключи. Подписывать документы до исправления недочетов не рекомендуется. Устные обещания прораба или менеджера в расчет брать не стоит, так как надеяться придется только на хорошую память и добросовестность работников.

Добродушие может вам стоить дополнительных финансовых затрат на ремонт стен, окон и дверей. До подписания акта приема, застройщик должен устранить все недочеты. В ДДУ прописывается, что дольщик имеет право:

  • требовать компенсации расходов на устранение недостатков;
  • снизить цену;
  • потребовать у СК компенсацию собственных затрат.

Внесение изменений в ДДУ в одностороннем порядке

Особенно внимательно нужно следить за этим пунктом. Из-за него застройщик может построить вместо 9-этажного дома 16-этажный, а также срок строительства может быть продлен еще на 1 год без уведомления и штрафных санкций. Этот пункт можно найти в разделе “Ответственность сторон”. Рекомендуется внимательно ознакомиться, изучить собственные обязанности и застройщика перед всеми дольщиками.

Распознать мошенника можно по следующим критериям:

  • отсутствует полный пакет документов, разрешение на строительства или право на землю;
  • предлагают подписать предварительный договор ДДУ, который не соответствует 214-ФЗ;
  • предоставляет договор на приобретение векселя по цене квартиры по ДДУ.

Договор нужно читать и обращать внимание на непонятные формулировки. В случае сомнений рекомендуется обратиться к стороннему юристу, консультация которого обойдется приблизительно в 1 000 рублей, но позволит вам не потерять деньги и недвижимость.

Как купить квартиру по ДДУ?

Подводные камни договора долевого строительства встречаются часто и человеку, который редко сталкивается с подобной документацией, обнаружить самостоятельно их трудно. Зная о своих правах и обязанностях на этапе оформления можно оговорить или морально приготовиться к дополнительным расходам на юриста.

Консультацию о надежных и проверенных застройщиках Краснодара можно получить бесплатно оставив заявку на сайте недвижимости 23Квартиры.ру. Специалисты проинформируют про особенности оформления и нюансы договора, которые можно или даже нужно изменить до их подписания.

Источник: 23kvartiri.ru

Как не попасть на удочку застройщика? Подводные камни в договоре участия в долевом строительстве

Автор статьи: Дмитрий Лидов
*Если вам нужна бесплатная юридическая консультация
напишите сообщение или позвоните по номеру +7 (495) 212-90-15

В этой статье поговорим про долевое строительство, а именно: про подводные камни, которые могут ждать дольщика по ДДУ и как не попасть на удочку недобросовестной строительной компании? Также можете посмотреть на эту тему ролик ЮристПрав на Ютубе.

Какие подводные камни в договоре участия в долевом строительстве?

Срок передачи ключей

Всегда застройщики хитрят со сроками. Потому что это важнейший момент, который имеет решающее значение для определения суммы неустойки. Конечно, зачастую жирным шрифтом написан срок ввода в эксплуатацию дома. И люди чаще всего обращают внимание на этот срок, полагая, что это и есть тот самый срок, когда им должны передать квартиру. Например, «срок ввода в эксплуатацию 1 квартал 2019 года». А срок передачи ключей указан через полгода. Но именно срок передачи ключей (срок передачи объекта) является той отправной точкой, от которого рассчитывается неустойка. И поэтому часто получается, что дольщик ориентируется на одни сроки, а в действительности в договоре юридически закреплены совершенно другие сроки.

Также, чтобы привлечь клиентов в рекламных проспектах строительные компании указывают срок ввода в эксплуатацию, а не срок передачи объекта. Так им выгоднее.

Встречаются даже случаи, когда срок передачи ключей прописан через 12 месяцев после ввода в эксплуатацию дома. То есть по факту ключи могут передавать через год.

Застройщик не отвечает за то, что нарушил срок ввода в эксплуатацию. Ответственность наступает за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

Квадратные метры и деньги за переуступку

Также бывает, что застройщики хитрят с квадратными метрами. Были прецеденты о том, что включать ли балкон или лоджию в общую площадь квартиры или нет.

Еще возникают споры о том, сколько застройщик возьмёт денежных средств за переуступку прав требований по ДДУ. Допустим, клиент хочет переуступить (перепродать) квартиру. Застройщик прописывает в договоре, что за техническое оформление документов по переуступке мы берём 30-40-50 т.р. или какой-то процент от стоимости квартиры. Хотя по закону такой обязанности платить застройщику нет, если иное не предусмотрено договором. Поэтому здесь возникает спорный момент.

Дольщик вправе отказаться от услуг застройщика. Об этом часто не знают клиенты. Может быть дольщику не нужны услуги по техническому переоформлению переуступки, а нужна только справка от застройщика об оплате квартиры. Справка сама по себе не является услугой по переоформлению переуступки. И переуступку клиент может сделать сам или с помощью юристов. Даже в Росреестре не могут отказать в данной ситуации. Но практика в регионах разная. и иногда Росреестр перестраховывается и просит, чтобы всё равно застройщик дал письменное официальное согласие. Хотя такого согласия не требуется.

Читайте также:  Сколько длится развод через суд если есть дети

Какие есть хитрости в форме договора долевого участия и в сроках передачи квартиры по ДДУ?

Хитрости могут быть не только в сроке, но и в том какая форма договора у вас заключена.

Часто под видом ДДУ подсовывают разные виды договоров:

  • предварительный договор долевого участия;
  • договоры займа;
  • договоры паенакопления (кооперативная форма строительства).

Ко всем этим договорам не применяется та ответственность и те последствия, которые предусмотрены законом об участии в долевом строительстве.

Совет: нужно внимательно относиться к тому договору, который подписываете и в какой форме. Подлежит ли он регистрации в Росреестре или нет?

Что касается сроков, то застройщик тоже часто с ними хитрит. И может привязывать их по разному. Может прятать их в разных пунктах и вы можете сразу не обратить на это внимания. например, ввод в эксплуатацию написан жирно в разделе «Сроки», а срок передачи ключей написан в разделе «Разрешение споров» или «Ответственность сторон». И вы даже туда не подумаете заглянуть.

Еще один важный момент: срок передачи квартиры привязывают к сроку ввода в эксплуатацию. И застройщик иногда включает такую риторику: «Мы же до сих пор не ввели дом в эксплуатацию. Соответственно, если не ввели, то у нас и не наступил еще и срок передачи ключей. потому что срок передачи ключей через 3 месяца после ввода в эксплуатацию. А нам пока мэрия не подписала акт ввода в эксплуатацию. Это мэрия виновата. Идите к ним жалуйтесь. Мы тут ни при чём».

Такая риторика иногда работает в отношении некоторых клиентов, которые не хотят разбираться. Они думают: ну, действительно, застройщик же пока не ввел в эксплуатацию, значит срок передачи ключей еще не наступил.

Это не правильно. Так как судебная практика уже давно установила, что если есть установленный срок ввода в эксплуатацию, то вполне можно рассчитывать срок передачи ключей в привязке к сроку, который там уже рассчитан. то есть если застройщик прописал ,что через 3 месяца после ввода в эксплуатацию, который тоже прописан, то можно считать, что клиент рассчитывал получить именно к этому сроку квартиру. А если застройщик вовремя не получил акт ввода в эксплуатацию, то это его проблемы. Потребитель в данном случае не виноват.

Были ли случаи, когда по договору невозможно определить срок передачи квартиры?

Сейчас редко такое случается. Раньше в практике такое встречалось часто.

Рынок стал более цивильный и крупные серьёзные застройщики вытеснили мелких, договоры стали более адекватными. Та дикость ,которая была лет 8 назад — она точно ушла.

Сейчас договоры, в которых невозможно установить срок практически не встречаются.

Часто ли заключаются другие виды договоров под видом договора долевого участия в строительстве?

Да, заключаются. Есть ряд застройщиков, которые известны на рынке, которые работают не по схеме ДДУ. Например, группа компаний ПТК-30, которые работали через договоры займа с предварительным договором долевого участия. потом делали акт зачёта, для некоторых избранных клиентов делали ДДУ. Зачастую продавали квартиры, которые находились в залоге у банка, которые не были еще даже оплачены.

Либо, например, компания «Дискус». У них всё происходит через жилищно-строительные кооперативы. Здесь нет ответственности у застройщика за нарушение сроков передачи квартиры. Потому что клиент является членом кооператива, который как и все остальные вместе скинулись деньгами, грубо говоря, и строят дом. С кого вы будете спрашивать? С самого себя? Или с таких же членов кооператива как и вы? Деньги ушли с кооператива на подрядчиков. Даже, если вы что-то взыщите, до живых денег не получите. У кооператива нет денег. Деньги только от пайщиков. В этой ситуации всё работает исключительно на доверии бренду, компании, которая из года в год по такой схеме продолжала строить. И те кто ведуться на низкую цену — получают высокие риски.

Сейчас запрещено застройщикам продавать квартиры не по ДДУ. Как строительные компании обходят заключение договора долевого строительства?

Да, запрещено. Но есть такой момент как «в обход ДДУ». То есть по всем признакам это является ДДУ, но сделана обходная схема.

Задача таких организаций, которые это практикуют, сделать так, чтобы не было даже признаков и похожести на ДДУ.

Например, возьмём кооперативную схему. Есть кооператив, есть заявление на вступление в члены кооператива, есть членская книжка. То есть всё максимально всё сделано правдоподобно, чтобы доказать, что это действительно кооперативная схема строительства. И о ДДУ речи здесь никогда не шло и никто не обещал заключить такой договор. То есть все участники прекрасно осознают, что они идут не на ДДУ. Таким образом, это не обходная, а совсем другая форма строительства.

Кооперативная схема не запрещена. Займовая схема — запрещена.

Несмотря на запреты многие строительные компании продолжают обходить ДДУ. Потому что понимают, что люди, которые покупают квартиру, вряд ли пойдут жаловаться на застройщика. они в итоге всё же хотят получить эту квартиру, хотят, чтобы дом достроился. Они не хотят, чтобы компанию закрыли и их деньги остались в компании. Они будут сами молчать до тех пор пока не получат квартиру.

И только тогда, когда возникнут проблемы и квартиру не передадут в установленные сроки, только тогда они пойдут жаловаться и говорить ,что нас обманули.

Но это не совсем обман, это договорённость сторон. Одна сторона говорит, что я могу вам сделать дешевле, но по более опасной схеме, а другая сторона соглашается на риск. Но нужно отдавать себе отчет, что за низкой ценой могут стоять большие последствия.

Какие существуют схемы обхода заключения ДДУ?

Такие схемы считать бессмысленно и бесполезно, потому что всегда появляются новые. но всё же перечислим некоторые:

  • вексельная схема;
  • договор займа с последующим зачётом и с предварительным ДДУ;
  • жилищно-строительный кооператив.

Можно ли в суде признать, что заключенный договор по обходной схеме в действительности является ДДУ?

Практика такая есть. Например, был договор займа, предварительный договор и договор переуступки. Но возник вопрос относительно того, что была ли отработана квартира со стороны подрядчика, мог ли подрядчик переступать данную квартиру, а также возник вопрос можно ли признать за дольщиком права на данную квартиру именно по ДДУ. Дело дошло до Верховного суда, который поставил точку в спорах. И сказал, что в этих отношениях есть все признаки участия в долевом строительстве и необходимо признать право собственности на квартиру.

Также есть прецеденты с ЖСК (жилищно-строительным кооперативом). В разных регионах практика складывается по разному. И есть прецеденты, где схему по ЖСК признавали ДДУ.

Видео

Автор статьи: Дмитрий Лидов
*Если вам нужна бесплатная юридическая консультация
напишите сообщение или позвоните по номеру +7 (495) 212-90-15

Источник: yuristprav.ru

Подводные камни договора долевого участия (ДДУ 214-ФЗ): все, что нужно знать дольщику

Содержание статьи

Для множества граждан участие в долевом строительстве является одним из наиболее доступных вариантов приобретения жилья. Условия ДДУ и процедура его исполнения контролируются нормами действующего законодательства, поэтому этот способ покупки квартиры считается достаточно надежным.

Однако данная схема имеет свои риски и «подводные камни». Поэтому дольщику необходимо знать обо всех нюансах инвестирования средств в строительство многоквартирного дома.

Как законодательно регламентируется участие в долевом строительстве?

С января 2005 г. в России действует Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ от 31.12.2004 г. (далее – Закон №214-ФЗ).

Закон №214-ФЗ обеспечивает защиту законных прав и интересов покупателей квартир, находящихся в стадии строительства, а также повышает степень ответственности застройщиков за несоблюдение условий договора.

Читайте также:  Какие надо документы для оформления 1 2 часть дома

Для того, чтобы попасть под государственную защиту, будущему участнику долевого строительства и фирме необходимо заключить соответствующий договор и зарегистрировать его в Росреестре. Сделать это может любая из сторон сделки.

Самая главная гарантия, которую дает Закон №214-ФЗ гражданам, – это то, что ни при каких обстоятельствах они не лишатся денежных средств, вложенных в строительство дома. Даже в случае наихудшего развития событий (например, при банкротстве строительной фирмы), они смогут либо вернуть свои средства назад, либо получить право собственности на недостроенный объект.

Закон №214-ФЗ также защищает дольщиков от повторной продажи оплаченной ими квартиры третьему лицу. Это становится невозможным ввиду того, что ДДУ проходит обязательное оформление через подразделение Росреестра, а там не зарегистрируют один и тот же объект дважды.

Обратите внимание! Пока договор не будет зарегистрирован в Росреестре, застройщик не может принимать деньги от дольщиков. Это еще один неоспоримый плюс ДДУ, ведь здесь полностью исключается ситуация, когда средства привлекаются на еще этапе получения разрешения на строительство.

Перечисляя деньги застройщику, вы можете быть полностью уверены, что у него есть все необходимые документы на возведение объекта. Кроме того, проверить всю интересующую документацию можно самостоятельно на официальных сайтах фирм-подрядчиков.

Все ли защищено законом?

Закон №214-ФЗ не является стопроцентной защитой участников долевого строительства от непредвиденных ситуаций и не может гарантировать, что квартира будет полностью готова в срок и передана вам в собственность.

К примеру, строительство объекта может приостановиться на неопределенный период из-за конфликтов застройщика с жителями соседних домов, местной администрацией и др.

Кроме этого, компания-застройщик может быть признана финансово несостоятельной (то есть банкротом), и тогда стройка остановится навсегда, а ДДУ утратит свою актуальность.

В последнем случае недостроенный дом будет продан с аукциона, а на вырученные деньги фирма погасит свои задолженности. Однако вырученных денег может не хватить для того, чтобы полностью рассчитаться со всеми дольщиками. Таким образом вы можете потерять часть вложенных средств.

В настоящее время не разработан и типовой ДДУ, что позволяет застройщикам включать в его условия пункты, которые хоть и не противоречат законодательству напрямую, однако зачастую ущемляют права граждан. Поэтому прежде чем заключать ДДУ, рекомендуется проконсультироваться у независимого юриста.

Проверяем информацию о застройщике

Прежде чем заключать ДДУ, необходимо обратить внимание на финансовое положение компании-застройщика. Не стоит оформлять соглашение, если строительная фирма находится в стадии банкротства – такой объект имеет все шансы стать долгостроем.

Кроме того, застройщик должен быть правообладателем земли, на которой строится дом. То есть право собственности строительной фирмы на данный участок должно быть официально зарегистрировано государством путем внесения в соответствующей записи в ЕГРН.

Обратите внимание! Наличие регистрации можно проверить, обратившись в подразделение Росреестра и запросив сведения об имущественных правах застройщика.

Также должно быть оформлено разрешение на использование участка под жилищное строительство. Не стоит заключать ДДУ, если жилой дом планируется возводить на участке с видом разрешенного использования, например, для огородничества и садоводства.

Сведения о земельных участках также вносятся в ЕГРН, а информация из данного реестра предоставляется всем желающим.

Застройщик должен иметь разрешение на строительство дома (оно выдается органами местного самоуправления по месту нахождения земли) и проектную декларацию.

Проектная декларация включает следующее:

  • информацию о строительный фирме (наименование, место нахождения, режим работы);
  • данные о государственной регистрации застройщика;
  • сведения о реализуемом проекте строительства;
  • информацию о проектах строительства различных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение 3-х лет, предшествующих опубликованию данной проектной декларации;
  • данные о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию и т.д.

Согласно требованиям закона застройщик обязан публиковать проектную декларацию в СМИ и в сети интернет не позднее чем за 14 суток до дня заключения соглашения с первым участником долевого строительства.

Обратите внимание! Застройщик может не публиковать проектную декларацию в общем доступе, если привлечение денежных средств дольщиков осуществляется без распространения рекламы. В данном случае застройщик просто обязан предоставлять документ любому заинтересованному лицу.

Кроме декларации, строительная компания обязана предоставить для ознакомления любому обратившемуся лицу:

  • учредительные документы;
  • ОГРН;
  • ИНН
  • утвержденные годовые отчеты и бухгалтерскую отчетность за последние 3 года;
  • аудиторское заключение за последний год.

Таким образом, перед заключением ДДУ целесообразно будет ознакомиться с проектной декларацией застройщика. Если же договор уже заключен, и выясняется, что в декларации прописана недостоверная информация, дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

Обратите внимание! В случае положительного решения суда строительная компания будет обязана вернуть вам деньги и уплатить проценты за пользование чужими средствами.

Таким образом, застройщик может брать денежные средства дольщиков только после осуществления следующих процедур:

  • получения разрешения на строительство;
  • государственной регистрации права собственности на земельный участок под возводимый объект;
  • публикации проектной декларации.

Если застройщик не соблюдает указанные условия или не соответствует нормам Закона №214-ФЗ, инвестор вправе требовать от него немедленного возврата вложенных денежных средств, уплаты процентов (1/300 или 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы этих средств) и возмещения причиненных убытков.

Возможные подводные камни

Как правило, ДДУ составляют юристы компании-застройщика. Естественно, они пытаются сделать все в свою пользу, а не в пользу дольщика. Поэтому, подписывая соглашение, следует учитывать все возможные риски, которые могут быть с ним связаны.

Одной из наиболее распространенных проблем является задержка окончания строительных работ, а соответственно, и сдачи дома в эксплуатацию.

Причины этого кроются в нецелевом использовании застройщиком денежных средств, невыполнении участниками ДДУ своих обязательств, финансировании работ в недостаточном объеме, осуществлении расчетов между застройщиками и подрядчиками строящимся домом, а не деньгами, оформлении договора с ошибками.

Еще одно возможное препятствие – это необходимость доплаты сверх суммы, изначально прописанной в документе. Застройщик может аргументировать это такими обстоятельствами: в соглашении не были оговорены некоторые работы и соответствующие затраты, подорожали материалы или услуги и т.д.

Следующая проблема: ДДУ не так просто аннулировать. С 2017 г. сделать это можно только через суд. Поэтому нужно проследить, чтобы в пункте «Условия расторжения договора» были детально описаны различные причины расторжения и четкие обязательства обеих сторон.

Немаловажной считается и регистрация права дольщика на собственность. Причины для возникновения проблемы здесь могут быть самыми разными:

  • невыполнение застройщиком обязательств перед государственным инвестором;
  • какие-либо обстоятельства, не позволяющие застройщику собрать документы, которые следует передать в государственное учреждение для осуществления регистрации.

Кроме того, права на недвижимое имущество в некоторых случаях покупаются не у компании-застройщика, а через подрядную фирму. Чтобы избежать этого, необходимо внимательно изучить договор долевого участия перед тем, как подписывать его.

Также существуют множество «серых» схем, которые могут являться опасными для дольщиков. Они характерны для тех ситуаций, когда человек дает согласие на условия, предложенные застройщиком, и вносит требуемую денежную сумму по какой-то схеме. Чтобы не попасть в плачевную ситуацию, лучше заранее проконсультироваться с грамотным юристом.

Источник: zaoalto.ru

Договор долевого участия в строительстве: подводные камни

– Взыскание неустойки без предоплаты
– Споры с застройщиками
– Сопровождение сделок по ДДУ

Долевое строительство набирает темпы роста с каждым годом. Это не удивительно, ведь зачастую такое предложение намного выгоднее, чем приобретение уже готового жилья. Казалось бы, законодатель уже досконально проработал вопросы, возникающие при участии в «долевке», а связанные с ним материальные риски сведены к минимуму. Однако, когда, как того требует ФЗ 214, заключается договор долевого участия в строительстве – подводные камни возникают в самый неожиданный момент. А так как составление этого документа является наиболее важной стадией долевого участия, стоит разобраться в этом вопросе более конкретно.

ДДУ является неотъемлемой частью оформления гражданско-правовых отношений между застройщиком и непосредственно самим участником долевого строительства. Именно он регулирует права и обязанности сторон по отношению друг к другу. Главными из них являются:

  1. Со стороны застройщика:
  • построить жилой дом (самостоятельно или с привлечением сторонних специалистов);
  • сдать построенный объект в эксплуатацию;
  • предоставить его дольщику.
  1. Со стороны дольщика:
  • внести денежные средства как оплату по договору;
  • принять построенный и указанный в договоре объект (квартиру).
Читайте также:  На какие товары устанавливается гарантийный срок?

Будет справедливо отметить, что участие в долевом строительстве – это риски взаимные. Понести финансовые потери может не только дольщик, но и сам застройщик, если столкнется с недобросовестным гражданином. Избежать таких конфликтных ситуаций позволяет грамотно составленных договор долевого участия. Причем, оформление договорных отношений между застройщиком и «дольщиком» – не их право, а прямая обязанность, установленная законом.

Долевое строительство представляет собой привлечение застройщиком финансовых средств нескольких лиц для строительства жилья. ДДУ заключается с каждым участником персонально. И только после выполнения застройщиком своих обязательств дольщики могут оформить право собственности на недвижимость. Этой процедуре должны предшествовать ввод построенного здания в эксплуатацию, а также прием покупателем своей квартиры по акту приема-передачи. Нужно иметь в виду, что подписывая этот акт, дольщик соглашается с тем, что у него нет претензий к качеству выполненных работ.

Требования к оформлению такого типа договора перечислены в ст. 4 ФЗ-214. И хотя они расписаны довольно подробно, непрофессионалу разобраться в них довольно сложно и лучше доверить эту работу опытному юристу. Причем, специализирующемуся именно в сфере «долевок». Специалисты такого профиля как раз работают в Обществе защиты прав дольщиков. Они проследят, чтобы подводные камни договора долевого участия в дальнейшем не привели к негативным последствиям.

Типового договора долевого участия не существует. Каждый такой документ индивидуален и составляется с учетом всех нюансов, возникающих в отношениях между застройщиком и участником строительства. Ведь участник – это инвестор, так как он вкладывает средства, порой немалые, для возведения многоквартирного дома.

Не стоит забывать, что для ДДУ обязательным условием является его письменная форма, а также государственная регистрация. Только после этой процедуры он будет считаться легитимным. Такая мера предусмотрена законом с целью исключения возможности перепродажи одной и той же квартиры два и более раз. Процедура госрегистрации регламентирована ФЗ-122.

Прежде чем остановить свой выбор на том или ином застройщике, не лишним было бы навести справки о его благонадежности. Сделать это можно следующим образом:

  • посмотреть в интернете информацию об уже готовых и сданных объектах (не нарушались ли сроки строительства и сдачи в эксплуатацию);
  • имеется ли разрешительная документация на землю, на которой идет стройка (участок должен быть в аренде либо собственности);
  • проектная и разрешительная документация на возводящийся дом (ее застройщик обязан разместить на своем сайте);
  • планировка жилых и нежилых помещений строящегося здания;
  • есть ли действующая лицензия;
  • наличие и количество подрядчиков (слишком большое их количество должно насторожить).

И, конечно же, самый лучший и распространенный способ разузнать о застройщике – это собирание отзывов о нем. Их можно получить как от знакомых, уже купивших «долевку» у этой компании, так и в сети интернет. Кроме того, закон разрешает выступать в качестве застройщика только юридическим лицам.

Довольно часто компания-застройщик предлагает инвестору подписать уже готовый, составленный ею текст договора долевого строительства о покупке квартиры в строящемся доме. Прежде чем сделать это, необходимо очень тщательно ознакомиться с документом.

Кроме общих условий, таких как дата и место заключения договора, адрес строящегося дома, описание помещения, которое будет передано для получения дольщику (его месторасположение, метраж, этаж и тому подобная информация), закон определил и существенные. К ним относятся:

  • порядок расчетов, их сроки, общая цена;
  • сроки, в которые будет передан объект «долевки» участнику;
  • гарантийный срок на построенный дом;
  • каким образом будут исполняться обязательства по договору;
  • возможность и порядок расторжения договора.

Камень преткновения во многих договорах – это пункт, согласно которому застройщик оставляет за собой право менять сроки постройки дома, а также изменять полную цену покупаемого объекта. Чаще – в сторону его удорожания. С одной стороны, таким способом он страхует себя от судебных тяжб – в случаях возникновения непредвиденных ситуаций, влияющих на ход работ. Но с другой стороны, это может быть и уловка, грозящая возникновению неприятностей у дольщика.

И все-таки, если несмотря на соблюдение всех предосторожностей, после подписания ДДУ возникли конфликтные моменты либо вы считаете себя обманутым дольщиком, без квалифицированной помощи не обойтись. Специалисты Общества защиты прав дольщиков придут на помощь. К нам можно обратиться для разрешения спорных вопросов как еще на стадии подписания договора долевого участия, так и для защиты интересов уже в суде.

На страже защиты дольщика стоит Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве». Чтобы обратиться за помощью, достаточно связаться с нами через раздел сайта «Контакты», либо заполнить форму обратной связи.

Источник: help-ddu.ru

Подводные камни договора долевого участия в строительстве

Подводные камни договора долевого участия в строительстве встречаются довольно часто, но не все о них знают. Оформляя договор с застройщиком жилья, нужно максимально компетентно проанализировать все условия соглашения, чтобы в будущем не попасть в неприятную ситуацию.

Начинать предусматривать финансовые риски целесообразно ещё на начальном этапе инвестиционного проекта. Важно не только подобрать порядочного застройщика, но и грамотно оформить соответствующие документы. Как правильно заключить договор долевого участия, на что необходимо обратить внимание и какие подводные камни могут при этом возникнуть, расскажем в этой статье.

Суть договора долевого участия

Все хотят иметь новое, комфортное жильё. Случается, что денег на квартиру не хватает, а взять кредит в банке не так-то просто. В этой ситуации выручит программа долевого участия в строительстве жилья. Она предусматривает заключение соглашения с застройщиком дома. При этом, застройщик берёт на себя обязательства по возведению и сдаче в эксплуатацию многоквартирного дома, а физическое лицо своими денежными средствами принимает участие в инвестировании постройки с последующим оформлением квартиры в собственность.

Содержание договора

Соглашение об участии в застройке жилья не предусматривает специальной формы. Каждый договор оформляется в индивидуальном порядке с учётом особенностей сделки. Однако, стоит придерживаться определённой формы его составления. Скачать договор участия в долевом строительстве можно на нашем сайте.

В тексте соглашения должна присутствовать следующая информация:

  • полные реквизиты обеих сторон сделки;
  • сроки сдачи объекта в эксплуатацию;
  • стоимость квадратного метра жилья и общая цена квартиры;
  • график внесения паевых взносов;
  • подробное описание жилья, которое будет передано участнику строительства;
  • права и обязанности сторон.

Соглашением должно быть предусмотрено, что:

  • застройщик обязуется выполнить работы по строительству и передаче квартиры в эксплуатацию инвестору, при этом он имеет право требовать от участника постройки своевременного и полного внесения платежей;
  • дольщик обязуется внести паевые взносы в возведение объекта и, при этом, имеет полное право требовать от застройщика предоставления ему жилья в сроки, оговоренные соглашением.

Подводные камни договора

К оформлению сделки нужно подойти максимально основательно и компетентно. Если Вы не ориентируетесь в вопросах современного законодательства, целесообразно воспользоваться бесплатной юридической консультацией. Опытные специалисты в области жилищного и гражданского права предоставят квалифицированные рекомендации, помогут оформить соглашение оперативно и грамотно.

Главное, на что следует обратить внимание-наличие у застройщика разрешения на постройку объекта. При этом, предусматривается, что земля, на которой производится его возведение, находится в аренде строительной компании, её собственности либо на правах бессрочного пользования.

Перед подписанием соглашения, необходимо удостовериться в наличии прав подписанта на оформление документов со стороны компании. В случае, если договор визирует не генеральный директор, а иное лицо, желательно потребовать выданную ему доверенность на право подписи.

Кроме того, нужно тщательно разобрать и проанализировать все моменты соглашения на предмет наличия различных подводных камней. Все условия должны быть прописаны конкретно, максимально точно, без каких-либо расплывчатых словосочетаний. Это позволит добиться грамотного составления договора и получению нового жилья в оговоренный срок.

Если у Вас остались вопросы, то обратитесь за консультацией к нашим юристам.

Для того, чтобы понять как действовать в вашем случае, пожалуйста заполните форму обратной связи. Кратко опишите Вашу ситуацию укажите Ваше Имя город и номер телефона отправьте заявку и получите консультацию нашего юриста в течении 10 минут.

Источник: consultant-mos.ru