Как оформить рервый нежилой этаж в мобственномть

Как сделать нежилое помещение жилым

1. В каких случаях помещение переводят из нежилого в жилое?

Перевод нежилого помещения в жилое необходим, если, к примеру, у вас был офис на первом этаже, из которого вы хотите сделать квартиру для проживания.

Чтобы сделать помещение жилым, необходимо соблюсти ряд условий. Так, например, нежилое помещение нельзя перевести в жилое, если:

  • переводимое помещение не отвечает установленным требованиям , и обеспечить соответствие этим требованиям невозможно;
  • право собственности на это помещение обременено правами третьих лиц.

2. Какие еще условия нужно выполнить?

Чтобы привести помещение в соответствие требованиям, вам может понадобиться перепланировка и (или) переустройство помещения. Заранее озаботьтесь его согласованием: во-первых, это сэкономит вам время, во-вторых — в ходе согласования вам нужно будет подготовить проект переустройства, который впоследствии понадобится и для перевода помещения в жилое.

Если в ходе перепланировки будет затронуто общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, также вам понадобится провести собрание собственников.

3. Какие документы нужно оформить на собрании?

По результатам общего собрания и голосования собственников у вас должны быть следующие документы:

  • оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу передачи в пользование части общего имущества при планировании производства работ, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества при переустройстве и (или) перепланировке;
  • уведомление (сообщение) о проведении общего собрания;
  • документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику или направление уведомления каждому собственнику заказным письмом, либо его размещение в помещении этого дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме. В этом случае предоставляется протокол (нотариально засвидетельствованная копия) общего собрания собственников помещений, содержащий решения по указанным вопросам;
  • списки граждан, принявших участие в общем собрании и приглашенных для участия в нем;
  • документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой дня общего собрания;
  • письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в общем собрании, оформленные в соответствии с Жилищным кодексом РФ, содержащие сведения, позволяющие идентифицировать этих собственников;
  • доверенности, оформленные в соответствии в соответствии с Жилищным кодексом РФ, или другие документы, удостоверяющие полномочия представителей собственников, принимавших участие в общем собрании, а также приглашенных лиц;
  • если собрание проводилось в форме заочного голосования, дополнительно представляются документы по собранию, прошедшему путем совместного присутствия, а также документы, являющиеся обязательными приложениями к протоколу (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии — для документов, оформленных в отношении общего собрания собственников, проведенного до 11 января 2018 года).

4. Какие документы понадобятся для подачи заявления?

К документам, подтверждающим проведение голосования собственников жилья (если их согласие требовалось), вам необходимо приложить:

  • заявление о предоставлении государственной услуги;
  • документ, удостоверяющий личность (копия всех страниц — при обращении представителя заявителя);
  • документ, удостоверяющий личность, и документ, подтверждающий полномочия представителя — если документы будет подавать не собственник помещения (копия и оригинал);
  • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (оригинал или нотариально заверенные копии), если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре невидимости или права на него зарегистрированы до 31 января 1998 года и отсутствуют в Департаменте городского имущества;
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, если переустройство/перепланировка требуются для признания помещения жилым;
  • заключения о соответствии переводимого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям:
  • из организации, осуществляющей технический учет и техническую инвентаризацию ;
  • из организации, аккредитованной на осуществление санитарно-эпидемиологической экспертизы , расследования, обследования и иных видов оценок;
  • из организации, аккредитованной на право проведения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий;
  • единый жилищный документ (при отсутствии — копия финансового лицевого счета или выписка из домовой книги), выданный не позднее 30 календарных дней до дня подачи заявления, либо иной документ, подтверждающий отсутствие зарегистрированных по месту жительства граждан;
  • учетно-техническая документация на помещение (подлинники);
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение (поэтажные планы всех этажей в доме) (подлинники).

Если собственник переводимого помещения — несовершеннолетний, также понадобятся:

  • решение уполномоченного органа в сфере опеки, попечительства и патронажа, подтверждающее полномочия законного представителя (копия и оригинал);
  • в отношении детей-сирот, а также детей, не достигших 14-летнего возраста — свидетельство о рождении или документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка.

Источник: www.mos.ru

Земельный участок под нежилым помещением

  • Подлежит ли регистрации договор аренды земельного участка под нежилым помещением?
  • Права на земельный участок под помещением нежилым.
  • Могу ли я построить на земельном участке под ИЖС нежилое помещение.
  • Земельный участок под помещением
  • Земельный участок под нежилым зданием
  • Купля продажа земельного участка с нежилыми помещениями

1.1. Обратиться к собственнику земельного участка (Администрацию) с документами, подтверждающими право на купленный объект имущества.
Вы вправе как собственник объекта заключить договор аренды или оформить собственность на участок.

2. Подлежит ли регистрации договор аренды земельного участка под нежилым помещением?

2.1. если срок договора аренды больше года то такой договор подлежит регистрации. Если меньше года то не подлежит.

3. Права на земельный участок под помещением нежилым.

3.1. А в чем вопрос ? Право на земельный участок под нежилым помещением может принадлежать собственику, здания, может находится в аренде у администрации/государства или никак не оформлено (это означает, что находится в гос. собственности). А может принадлежать третьиму лицу (теоретически).

4.1. Обратите внимание на ст. 17 ЖК РФ, согласно которой допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Как следует из Вашего вопроса, Арендатором является ООО, что повлечет риски привлечения Арендодателя к административной ответственности.
Кроме того, не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ “О свободе совести и о религиозных объединениях”.
Заключение договора аренды земельного участка имеет смысл если Арендатор пользуется также и самим земельным участком, а не только домом.

5. Имеется свидетельство на нежилое помещение и свидетельство на долю земельного участка под гаражом (для эксплуатации капитальных гаражей), в техпаспорте – нежилое помещение (Гаражный бокс). По факту гараж, а Росреестр в выписке отразил как нежилое помещение. Возможно ли перевести нежилое помещение в гараж?

‘Использована информация юридической социальной сети https://www.9111.ru’

5.1. В отношении нежилого помещения, используемого как гараж, вносится следующее:
– вид это помещение, его назначение – нежилое.
Гараж – наименование и является дополнительной характеристикой.
Внести “гараж” возможно, но при этом назначение так и останется.

6.1. Багир, назначение земли обязательно придется менять. Дом нужно разделить на части по документам, выделив их в натуре. Но и тогда все не просто.

7.1. Допускается. Гостиница, хотел организуются в нежилом помещении.
Универсальный вид разрешенного использования. Подойдёт. Но, на всякий случай ещё смотрите вспомогательные виды разрешенного использования.

8.1. Никак. Читайте сами что спрашиваете: получать деньги за нежилые помещения с проживающих. Ладно, некоторые “гостям” гостиницы на ИЖС ставят при чистом коммерческом использовании – там хотя бы жилье саннормам соответствует документально и туристов гостями называют.
До первой проверки вобщем.

9.1. Вы не сможете узаконить объект не капитального строительства, это не предусмотрено нормой права.. Дело в том, что для размещения такого объекта, земельный участок должен соответствовать виду разрешенного использования в противном случае администрация может обратиться в суд для приведения в соответствие земли на котором расположены те или иные объекты.

9.2. Пристройка считается самовольной постройкой в данной ситуации и узаканивается в судебном порядке.

10.1. Возможно. Кроме того, согласно ст.35 Земельного кодекса РФ:
При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
То есть, Вы не сможете продать здание (сооружение) отдельно от земли.
Если у Вас имеются свидетельства о регистрации и земельного участка и помещения (есть регистрация права в Росреестре), и оба объекта стоят на кадастровом учёте-никаких проблем возникнуть не должно)

Читайте также:  Бухгалтерский учет денежных средств. 7 примеров

11.1. Приобретая строение или его часть, так же приобретается и земельный участок или его часть. Таким образом у вас в собственности должна быть часть земельного участка, равная доле собственности в нежилом строении. Аренда в данном случае не платится. Вам необходимо выделить свою долю в праве собственности на земельный участок.

12.1. Договор аренды земельного участка действует, поэтому обязаны оплачивать арендную плату по договору. Не имеет значения, что арендатор утратил статус ИП.

13.1. уважаемый посетитель нашего сайта!

Вам остается в таком случае только подать в суд и признать их отказ незаконным.

Надеюсь моя консультация будет вам полезна.

13.2. архитектура не дает разрешение на изменение минимального отступа от границ земельного участка, что делать?
Ответ очевиден – соблюдать минимальный отступ.

14.1. Земля находящаяся по строением МКД и земельный участок вокруг дома, являются общедолевой собственностью. Т.Е раздел возможен в соответствии с площадью, занимаемой в домовладении.
Земля, которая вокруг строения, является собственностью владельцев квартир в доме в долях.

15.1. Да,можете расторгнуть договор аренды земельного участка. Обратитесь для этого в администрацию. Ст.450-452 ГК РФ. удачи Вам.

16.1. Если право собственности на нежилое помещение было признано по решению суда, то никакой акт ввода в эксплуатацию не нужен. Право собственности регистрируйте по решению суда.

17.1. Естественно, можно сдать в аренду одно нежилое помещение. Учтите, что вносить платежи за земельный участок будете сами. Требовать возмещения нет оснований.

18. 22.05.2017 в 06:12

В градостроительном плане в основных видах разрешенного использования земельного участка разрешается строительство дома блокированной застройки со встроенными нежилыми помещениями в цокольном и первом этаже. Основное назначение ИЖС будет соблюдено, поскольку планируем жить на втором этаже. Я так понимаю переводить землю под коммерцию не нужно?

18.1. Если на данном земельном участке будет построен дом, который будет использоваться для проживания, то переводить его в другую категорию не требуется.

19.1. Уважаемая Людмила
По данному вопросу Вам нужно обратиться в администрацию Вашего посёлка с уточнением и получением обоснованного ответа
Удачи вам и всего самого наилучшего

20.1. Имею нежилое помещение, которое находится рядом с многоквартирным домом. Обратилась в БТИ для раздела земельного налога. Сделали фотосъёмку, выделили участок, который находится под нежилым помещение и рядом. Посчитали примерно цену земли около 500000 рублей – 447 кв. м. Теперь меня интересует за сколько же я могу эту землю выкупить?

Вам по данному вопросу желательно очно обратиться к юристу и предоставить все имеющиеся документы по делу.

21.1. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. При этом не нужно переоформлять землю. В указаной статье идет речь, если вы не собираетесь, конечно организовать кафе или магазин.

22.1. Антон!
Да, приобретенный Вами дом является совместной собственностью независимо от того, на кого записан это недвижимое имущество.

23.1. налог на имущество необходимо платить до 1 декабря этого года. У вас есть льгота 50 квадратных метров на один дом и 20 квадратных метров на квартиру.

23.2. Льготы можно оформить только на один объект недвижимости, на ваш выбор. Это может быть дом или квартира или не жилое помещение. За все остальное свою недвижимость, а также земельный налог вам необходимо оплачивать. Транспортный налог зависит от количества лошадиных сил в автомобиле. Лучше уточнить этот вопрос в налоговой инспекции.

24.1. Необходимо подать исковое заявление в суд общей юрисдикции о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка..

25.1. Иск к физлицу подается не в арбитражный суд, а мировому судье. Если его цена меньше 50000 рублей, в районный суд, если больше.

25.2. Вы можете обратиться с Исковым заявлением в Суд.

Статья 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Право на обращение в суд

1. Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного постановления в разумный срок.

2. Отказ от права на обращение в суд недействителен.

26.1. Боюсь, Вам не выдадут разрешение на строительство, надо менять целевое назначение земли.

27.1. можно, только через суд.

27.2. У здания есть собственник.

28.1. если помещение находится в собственности, то очень странное требование со стороны администрации

28.2. Вам администрация выставила письменное требование в заключении договора?

29.1. Тут нужно проверить собственника на чистоту сделки, есть необратимые риски. Справка с ЕГРП и свидетельство предоставлено?

30.1. если участок делим нужно провести кадастровые работы и через Росимущество провести раздел

30.2. составляет договор и передавайте

30.3. каким образом, Вы собираетесь передавать участок, под помещением, если это целое здание? А куда помещение девать будете?

Источник: www.9111.ru

Как перевести квартиру на первом этаже в нежилой фонд

С октября квартиры на первом этаже практически нельзя использовать для коммерческой деятельности. Расстроенные владельцы считают, что перевести из жилого в нежилой нельзя. Мы успешно прошли этот путь и готовы рассказать, стоит ли это делать и как.

Как я перевела квартиру в нежилой фонд.

До 2008 года мы с партнером занимались цветочным бизнесом, каждый раз вставала проблема найти помещение менее 100м2 на первой линии домов или в проходном месте. На тот момент флористических салонов, интернета и доставки практически не было, цветами торговали либо бабушки и ларьки у метро, либо супермаркеты. У нас с мужем были отложены деньги. Я думала купить помещение под магазин цветов с зоной охлаждения, такой же, как сейчас у всех. Помещений до 100 метров было крайне мало и они были очень востребованы. Я решила, что сдача помещения в аренду будет приносить более стабильный доход, чем флористика.

Покупка квартиры на первом этаже

Мы сразу решили, что перевести жилое в нежилое будет легко и получится дешевле, чем купить готовое. Поэтому искала квартиру. Нам нужно было проходное место, недалеко от метро в хорошем районе Москвы. С нормальными окнами, возможностью прорубить выход не во двор, а на улицу, и по приемлемой цене. Большинство квартир не подходили: планировка не устраивала или расположение. Дома на первой линии почти все были оборудованы нежилыми помещениями еще при строительстве. Новые дома не подходили по деньгам. Окна во двор или подвалы с окнами в приямках не устраивали. Я искала помещение четыре месяца, объявление о продаже квартиры нашла в газете. Кто владел квартирой раньше меня не волновало. Важны были цена и юридическая чистота. Риэлтор помогла поторговаться и сделать необходимые проверки, собрала часть необходимых в дальнейшем документов.

Через 5 месяцев с появления идеи покупки, летом 2008 года,я стала владелицей квартиры на первом этаже.

Сбор бумаг

После регистрации собственности и получения документов (поэтажный план и экспликацию, технический паспорт, выписку из домовой книги, что никто не прописан) я пошла в Предпроектный Отдел Мосжилниипроекта за заключением о возможности переоборудования жилого помещения в нежилое. Только тут до меня дошло, что мне на любом этапе могут отказать. Мне повезло, я получила положительное заключение.

В 2019 список может отличаться, а тогда мне потребовалось получить:

· техническое заключение о возможности переоборудования квартиры в нежилое помещение исходя из состояния квартиры, технического состояния дома, перекрытий, подвода коммуникаций и т.д.

заключение районной СЭС о возможности переоборудования

заключение районного МЧС о возможности переоборудования

  • заключение районной службы Мосгаз о возможности вывода газа, т.к. в моем случае квартира была газифицирована.
  • . Сейчас для перевода жилья необходимо также согласие всех cобственников жилья в доме, тогда я смогла обойтись без этого.

    В 2008 людей, занимающихся сбором документации, я не нашла и стала заниматься этим самостоятельно. Так и пошла по списку. Надо сказать, что к бюрократической системе у меня претензий почти нет. Они сработали почти идеально, полностью соблюдали сроки и требования, которые были установлены.

    Читайте также:  Могут ли приставы списать кредитные деньги

    Сложности: как я убирала газ

    Основная проблема в моём случае возникла в выносе газового оборудования. Для перевода квартиры в нежилой фонд требовалось заглушить и убрать газовое оборудование. А для этого требовалось согласие соседей сверху.

    Совет: Перед тем, как покупать такое помещение с целями перевода в нежилое, проверьте – желательно, чтобы там жили не обеспеченные, нуждающиеся люди. Тогда с ними будет возможно договориться.

    В моем случае, над нами жила семья с нормальным доходом, они только что сделали ремонт и перепланировку. Делать ремонт заново, чтобы я смогла переставить газовую трубу, им совсем не хотелось. Мы полгода судились и ни к чему не пришли. За это время все документы были уже получены, я начала ремонт, а соседка так и не давала добро. Я уже решила, что это тупик, но в итоге мы нашли выход. Помогли соседке согласовать перепланировку, а она дала разрешение на перенос газа. Сам перенос занял две недели и не создал почти никаких проблем. После этого вожделенная справка о выводе газа была получена.

    Проект и переоборудование

    После получения всех заключений необходимо готовить проект переоборудования квартиры в нежилое помещение. Причем, в зависимости от вида деятельности, требования по вентиляции, строительству и СНиПам разные. Нужно проектное бюро, которое имеет лицензию на проектирование всех видов строительства. Организация, которую я привлекла, сделала мне комплексный проект: проект вентиляции, перепланировка помещения, разводка воды и отопления, проект входной группы через оконный проём, разводка электроснабжения.

    Сам проект переоборудования тоже требовал положительного заключения о соответствии всем требованиям и СНИпам в Мосжилниипроекте. Только на основании этих документов можно было подать в Департамент жилищной политики города Москвы заявление с просьбой рассмотреть перевод квартиры в нежилой фонд. Моё заявление вынесли на комиссию, которая приняла распоряжение о переводе квартиры в нежилой фонд и составила протокол с перечнем необходимых работ.

    Сам ремонт

    Разрешение получено – привлекаем строителей. Строительная компания тоже должна иметь лицензию на все виды работ. Но личный контроль никто не отменял. Я упустила момент, когда монтировали вентиляцию. Трубы спрятали в короб, все сделали, я расплатилась. Дальше другая компания устанавливала пожарную сигнализацию и готовила соответствующий Акт. Все это время я продолжала бороться за вывод газа из помещения. Через полгода после окончания ремонта и переустройства я смогла вывести газ. Ура! Департамент жилищной политики собрал межведомственную комиссию для приемки выполненных работ. С первого раза не вышло, подвела вентиляция. На исправление дали до 30 дней. Строители уже не смогли вернуться на объект, пришлось привлекать других и переделывать заново. Платить тоже заново. Во второй раз комиссия собралась быстро, помещение проверку прошло. Мне подписали Акт о завершении работ по переустройству.

    Так за полтора, почти два года я проделала путь от квартиры к нежилому помещению. Теперь можно было подавать документы в Росреестр. Они забрали свидетельство на жилье и выдали Свидетельство на собственность на нежилое помещение. Все документы, полученные в процессе переоборудования, я сохранила для последующей продажи.

    Как я сдавала:

    После оформления документов в Росреестре мы с риэлторами сдали помещение под отделение Банка. Они снимали 4 года, за очень хорошие деньги. К тому же каждый год цена поднималась на 10% в связи с инфляцией и ростом тарифов. Когда у банка отобрали лицензию, те же риэлторы привлекли детскую студию. Туда ходили детки со всего района. Теперь на три года я не знала проблем. Но, к сожалению, основатель студии тяжело заболел. Сейчас уже два года помещение арендуют под хозяйственный магазин с выставочным залом. За девять лет аренды все мои затраты на покупку, переоформление и ремонт отбились. Сейчас я получаю чистую прибыль за вычетом налогов и коммуналки. В этом году, из-за семейных обстоятельств мы решили продать помещение. Сейчас наша семья переезжает в другой регион. Заниматься арендой и договорами нет возможности. Продаем через тех же риэлторов, с которыми сдавали 9 лет.

    Источник: vc.ru

    Как оформить рервый нежилой этаж в мобственномть

    Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

    Программа разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

    Организация приобрела нежилое помещение, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома. Помещение изначально было запланировано в конструкции дома как нежилое (назначение – магазин), из жилых помещений оно не реконструировалось. В момент приобретения у помещения уже имелось крыльцо (открытый вход в магазин (ступеньки)).
    Управляющая многоквартирным домом компания требует заключения договора аренды земельного участка, занимаемого крыльцом магазина.
    Правомерно ли требование управляющей компании?

    По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
    В рассматриваемом случае требование управляющей компании неправомерно.

    Обоснование позиции:
    В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
    Крыльцо, как следует из вопроса, представляет собой конструктивный элемент многоквартирного дома, являющийся его неотъемлемой частью. По сути, оно является элементом вспомогательного назначения по отношению к нежилому помещению в доме (магазину), необходимым для его использования. Это подтверждается Классификатором конструктивных решений зданий и сооружений (приложение 1 к Методическим указаниям по разработке укрупненных сметных нормативов для объектов непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры, утвержденным приказом Минрегионразвития России от 16.11.2010 N 497), согласно которому крыльца (классификационный код 062160400000) отнесены к конструктивным элементам строений, объединенным в группу “Конструкции строений” (классификационный код 062000000000). При таком положении, а также учитывая, что крыльцо в рассматриваемой ситуации как конструктивный элемент многоквартирного дома было создано до момента формирования земельного участка и возникновения права общей долевой собственности на него у собственников помещений в доме, по нашему мнению, земельный участок, занятый крыльцом, является частью земельного участка под многоквартирным домом.
    При этом земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”)*(1).
    Частью 2 ст. 36 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ГК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. В частности, согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам при соблюдении двух условий:
    – если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц;
    – если решение об этом принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
    Таким образом, управляющая компания принимать решения о передаче объекта общего имущества в многоквартирном доме (в частности земельного участка) в аренду не вправе.
    Необходимо отметить, что понятие “помещения”, содержащееся в ст. 36 ЖК РФ, не ограничивается только жилыми помещениями (квартирами). Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме принадлежит также собственникам нежилых помещений, являющихся частью этого многоквартирном доме (встроенных, встроенно-пристроенных и т.п.). Следовательно, собственникам таких нежилых помещений принадлежит и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом.
    Часть земельного участка может являться объектом договора аренды (пп. 3 п. 1 ст. 6 ЗК РФ, п. 2 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”) при условии соблюдения требования п. 3 ст. 607 ГК РФ об обязательном указании в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В то же время договор аренды предполагает предоставление имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование тому лицу, который правом владения и пользования данным имуществом не обладает. Собственник же общего имущества в многоквартирном доме вправе осуществлять владение и пользование им в полном объеме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). Кроме того, при предоставлении части земельного участка под многоквартирным домом как объекта общего имущества в аренду одному из собственников помещений (то есть долевому сособственнику в отношении данного объекта) арендодатель и арендатор совпадут в одном лице. Поэтому предлагаемый договор аренды, по нашему мнению, ничтожен как мнимая сделка (п. 1 ст. 170 ГК РФ).
    В связи с этим мы полагаем (с учетом информации, представленной в вопросе), что ни у управляющей компании, ни у других собственников помещений дома нет правовых оснований требовать от собственника нежилого помещения заключения договора аренды части земельного участка, занимаемой крыльцом (учитывая также, что понуждение к заключению договора по общему правилу не допускается, п. 1 ст. 421 ГК РФ) или внесения арендных платежей за фактическое пользование этой частью участка.

    Читайте также:  Объяснительная записка образец об ошибке в работе по невнимательности

    Ответ подготовил:
    Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
    Ерин Павел

    Контроль качества ответа:
    Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
    Прибыткова Мария

    12 октября 2012 г.

    *(1) Если же земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Однако собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме (п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”). В такой ситуации собственники помещений в многоквартирном доме вообще не вправе заключать договоры аренды в отношении части данного земельного участка.

    Источник: www.garant.ru

    Особенности продажи нежилого помещения (квартира в малоэтажной застройке). На что стоит обратить внимание?

    Юлианна Милявская

    Добрый день! Планируется приобретение нежилого помещения (по документам), по факту это квартира. Застройщик сначала планировал магазины и т.п., а потом отдали под квартиры, но в документах статус помещения указан как нежилое. Какие особенности приобретения такой квартиры и какие могут быть риски? Понятно, что отсутствует возможность прописки, но это не самое важное. Заранее спасибо за ответы!

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Также хочу отметить, перевести в жилое не получится. Главархитектура Москвы и Московской области запрещает строить многоэтажные дома с квартирами на первом этаже. Текст документа размещен на официальном сайте Главархитектуры. Вместо жилья на первых этажах размещают коммерческие помещения — магазины, парикмахерские и другие бытовые службы.Новые нормы только для домов более трех этажей. С 2015 года в столице не построили ни одной многоэтажки с квартирами на первом этаже.

    Коммерческие помещения отличаются иным расчетом кадастровой стоимости, налогом, коммунальными площадями, возможностью оформления имущественных вычетов, льгот. Теоретически могут ввести штрафы по аналогии с землей за нецелевое использование.

    Нежилые помещения в зависимости от назначения помещения, назначения земли, кадастровой стоимости помещения и т.д. могут облагаться налогом от 0,3% до 2,0% – разница существенная – разбирайтесь что там в вашей ситуации.

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    По самой сделке, принципиально, ничем не отличается. Единственное, что я не понял из вопроса, выделены ли эти «квартиры», в самостоятельные объекты недвижимости?Если да, то обычный ДКП. Если нет, то ст. 250 и соответствующие отказы, либо согласия сособственников на продажу данных «квартир».Про налогообложение и нецелевое использование, коллеги выше написали.

    Документов пока не видели. Пытались по адресу на кадастровой карте уточнить кадастровый номер помещения, но такового там не нашлось, хотя у других квартир (помещений) катастрофы номера присвоены, из чего пока делаем вывод, что возможно объект не выделен как самостоятельный объект. Спрашивать продавцов бесполезно – будут юлить. потому предварительно выясняем моменты, которые стоит узнать самостоятельно. Почитали сегодня что для нежилых может быть нереальная коммуналка (свет, вода и т.п.). С этим вопросом лучше думаю обратиться в ресурсоснабжающие организации. На сколько нам известно, они оплачивают через Управляющую компанию, но с 2017 года новый закон, а многие его не знают.

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Самый простой и эффективный способ, это выяснить всё у соседей.

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Добрый день, Юлианна! Если Застройщик планировал магазин, то вряд ли он изменил проектную декларацию, поэтому, скорее всего, назначение нежилого помещения не менялось и позиционировать, что продают как квартира- некорректно. Продают нежилое помещение. Главное отличие нежилого помещения от жилого заключается в том, что оно не предназначено для постоянного проживания граждан и может использоваться только для общественных, административных, коммерческих и других целей.
    В ст 22 ЖК РФ прописаны признаки нежилого помещения: отдельный вход (допускается его оборудование из оконного проема); отсутствие зарегистрированных; отсутствие прав на помещение третьих лиц; объект не является частью жилого помещения.
    На нежилое помещение повышенный налог на имущество, повышенные тарифы по энергоносителям, коммунальным платежам. Кроме того, с точки зрения ликвидности, необходим более детальная оценка спроса на нежилые помещения в конкретном данном месте. С точки зрения продажи в дальнейшем как квартиры – это будет низколиквидный вариант. Оцените правильно Ваши потребности, принимайте правильное решение. Если нужна всё-таки квартира для проживания – выбирайте квартиру или апартаменты, там хоть кадастровая занижена, что влияет на налог. В Вашем данном случае кадастр будет высокий. Нюансов много, смотрим документы, анализируем и делаем выводы! Удачи!

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Даже если Вы приобретете подобное счастье по сходной цене,то для нормальной эксплуатации Вам все равно придется менять статус на квартиру.А вот это уже стоит не малых денег.Была у меня знакомая с такой ситуацией ,было очень нелегко.

    Там все помещения на первом этаже отданы под квартиры и народ живет, я так понимаю, что лучше с соседями переговорить до сделки, чтобы понимать в чем отличие их нежилого помещения от квартиры. Так все выглядит как обычная квартира, с отдельным входом и т.п.

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Юлианна добрый вечер, вы приобретаете обычные апартаменты и хотя юридический статус подобных помещений пока не закреплен на законодательном уровне, но в общем и целом, это самая обычная недвижимость и порядок приобретения такого объекта ничем не отличается от приобретения жилой квартиры. Главные отличия апартаментов от жилой квартиры: 1. Нежилое помещения(сам юр. статус). 2. нельзя зарегистрироваться, 3. повышенная налоговая ставка, которая вычисляется по формуле (площадь х кадастровую стоимость кв.м.) х 0,5%, 4. нестабильные и часто завышенные цены на ком. услуги, особенно за отопление 5. возможность провести почти любые виды перепланировок, 6. отсутствие льгот и субсидий. Что касается рисков, то для этого необходимо проверить данное помещение на юридическую чистоту. Так же советую вам сходить в управляющую компанию и выяснить всю информацию по тарифам на коммунальный и тв/интернет услуги, что поможет вам лучше ориентироваться в будущих затратах.

    Насколько я понимаю, это не апартаменты. Обычный жилой дом 5 этажей, верхние этажи это квартиры, а первый этаж под нежилое оформлен, но там сейчас у всех квартиры. Это малоэтажный поселок Лесные Поляны в Пушкинском районе. Я пока документов не видела, надеюсь на днях что-то от продавцов получу и потом конечно первым делом в Управляющую поеду, чтобы узнать, что с тарифами по коммуналке.

    Никита, ставка налога на имущество для физ.лиц по апартаментам в некоторых комплексах доходит до 2% – это факт, так что не стоит так определенно ориентировать Юлианну на минимальную ставку – пусть она проверит ситуацию конкретно по этому объекту. Возможны сюрпризы. Знаю комплексы, где офисы платят минимальную коммуналку и налог как апарты, и другие комплексы, где апарты платят максимальный налог 2%, как коммерческая недвижимость..

    Источник: www.cian.ru