Основания и порядок досрочного расторжения договора аренды

Коронавирус как основание для расторжения договора аренды по требованию арендатора: основные проблемы

Подавляющее большинство арендаторов столкнулось с целым комплексом проблем, возникших, в свою очередь, в связи с угрозой распространения коронавируса COVID-19. Режим и меры, предпринимаемые на сегодняшний день властями для предотвращения распространения вируса, привели к простою практически во всех сферах бизнеса. В таких условиях многие арендаторы, уже прогнозируя свои потери, хотят прекратить свои арендные обязательства.

Каким образом это можно сделать? Является ли распространение коронавирусной инфекции и режим изоляции, введенный государством, достаточными основаниями для одностороннего расторжения арендатором договора аренды?

Во многом ответ на эти вопросы зависит от условий конкретного договора. В выигрышном положении сейчас оказываются только те арендаторы, которые смогли позволить себе заключить договоры аренды на таких условиях, при которых они могут в одностороннем внесудебном порядке без обоснования какой-либо причины в уведомительном порядке с соблюдение некоего срока расторгнуть договор по своей инициативе. Такие договоры в практике встречаются, но крайне редко. Чем крупнее и значимее объект (предмет аренды), тем больше заинтересованность арендодателя в том, чтобы сдать соответствующий объект во временное пользование арендатору на длительный срок и предотвратить возможность произвольного отказа от договора с его стороны.

В данной заметке рассматриваться будет ситуация, когда процедура и основания расторжение договора аренды вытекают из положений закона.

Сразу отмечу, что принятый 01 апреля 2020 года Федеральный закон от 01.04.2020 №98-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций”, определяет (и то лишь в общих чертах) вопросы, связанные с отсрочкой в уплате арендной платы, а также с уменьшением арендной платы в связи со сложившимися обстоятельствами (статья 19). О каких-то изменениях в порядке расторжения договоров аренды речь в законе не идет.

Итак, общий порядок досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора определен ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Согласно данной норме по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Ни одно из указанных оснований не отвечает рассматриваемой ситуации, поскольку невозможность использования арендованных помещений связано не с состоянием самого объекта (имущества), а с внешним фактором.

Однако остается возможность требовать расторжения договора на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Речь идет об изменении и расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Данная норма содержит в себе оценочный содержательный элемент. И необходимо учитывать, что если стороны не достигли соглашения о расторжении договора, он может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны судом. Именно суд будет определять имело место существенное изменение обстоятельств или нет.

Безусловно, пунктом 2 статьи 451 ГК РФ обозначены критерии оценки обстоятельств и определения факта их существенного изменения. Суд может принять решение о расторжении договора по данному основанию при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

То есть доказательственная база по таким делам будет обширной. Полагаю, что ни одно судебное дело не сможет обойтись без экспертного экономического исследования (заключения).

Кроме того, существенное изменение обстоятельств придётся, безусловно, соотносить с тем фактом, что предпринимательская деятельность априори связана с предпринимательскими рисками (в том числе со стихийными изменениями в экономической политической и иных сферах).

Нужно отметить также, что норма о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств новой не является. Судебная практика на сегодняшний день, на мой взгляд, сложилась в пользу сохранения обязательства.

Так, согласно позициям высших судов существенным изменением обстоятельства не могут быть признаны: изменение курса валют (“Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017)”; Определение Конституционного Суда РФ от 26.05.2016 N 1019-О и др.); ухудшения финансового состояния стороны (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.09.2016 N 18-КГ16-102; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.01.2019 N Ф05-22654/2018 по делу N А41-34193/18 и др.); внесения поправок в законодательство, если они не препятствуют исполнению договора (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.02.2017 N Ф05-434/2017 по делу N А40-238801/15); введение внешнеэкономических санкций, если это не предусмотрено условиями договора (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.05.2017 N 301-ЭС16-18586 по делу N А39-5782/2015); инфляционные процессы (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767); финансовый кризис (Постановление Президиума ВАС РФ от 07.08.2001 N 4876/01).

Еще в 2013 году Верховный суд РФ в своем Определении от 30.07.2013 N 18-КГ13-70 указал, что в случае применения положений ст. 451 ГК РФ суду нужно определить следующие юридически значимые обстоятельства: наличие существенного изменения обстоятельств, время его наступления и возможность разумно предвидеть это изменение. Полагаю, что во многом вектор развития судебной практики в сегодняшних условиях будет направлен в сторону анализа и учета длительности существования ограничительных обстоятельств (карантина, самоизоляции и т.п.), а также соотношения периода ограничений в использовании объекта аренды и общего срока действия договора аренды. Сложнее всего придется тем хозяйствующим субъектам, которые заключили договор аренды на длительный срок (несколько лет).

Сложно сейчас с уверенностью сказать, каким именно образом будет развиваться судебная практика в дальнейшем. Однако однозначно можно сказать сейчас одно: “коронавирус” и “пандемия” не могут быть универсальным основанием для произвольного прекращения обязательств, в том числе обязательств в сфере арендных правоотношений.

Источник: zakon.ru

Как грамотно досрочно расторгнуть договор аренды

Как расторгнуть договор аренды

Так как договор — это сделка между двумя сторонами, то законодателем предусмотрено, что она может быть расторгнута досрочно по инициативе любого участника обязательства.

В случае если в договоре аренды указано, что имеются иные основания для его расторжения (помимо прописанных в Гражданском кодексе РФ), то стороны вправе сослаться на них.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Расторжение арендных правоотношений подчиняется общим правилам о расторжении любых договоров, установленным ст. 450 ГК. На основании данной нормы расторгнуть такой договор можно:

  • по взаимному согласию всех сторон сделки (обеих, если она двусторонняя, или трех, четырех и т. д., если многосторонняя) — п. 1 ст. 450 ГК;
  • по требованию любой стороны сделки, посредством направления его в суд, если условия договора существенно нарушаются другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных законом или договором — п. 2 ст. 450 ГК;
  • в одностороннем порядке — п. 4 ст. 450 ГК.
Читайте также:  Как прописать ребенка в квартиру

При этом по смыслу статьи расторжение договора по решению суда не является односторонним, поскольку происходит не по воле стороны. Следовательно, под односторонним расторжением понимается прекращение обязательств по сделке по решению стороны, которой это право предоставлено.

Право на односторонний отказ от исполнения сделки может быть предусмотрено как законом, так и договором. Например, в качестве оснований для одностороннего расторжения сделки арендодателем в силу договора могут послужить:

  • неисполнение обязанности арендатора по надлежащему содержанию имущества;
  • невнесение арендатором арендной платы.

Арендатору такое право может предоставляться, например, в случае неисполнения арендодателем своих обязанностей, в частности, непроведение капитального ремонта помещения, нарушение сроков передачи арендуемого имущества.

Ст. 610 ГК РФ дает право любой из сторон расторгнуть договор в одностороннем порядке, если он заключен на неопределенный срок. В этом случае сторона, желающая выйти из договора, должна предупредить другую об этом за один месяц, а если арендуется недвижимость — за 3 месяца.

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем

Расторжение договора в судебном порядке может произойти в случае, когда арендатором совершается одно из следующих действий:

  1. Существенным образом портится состояние арендуемого имущества.
  2. На счет арендодателя не перечисляются арендные платежи более 2 раз подряд.
  3. Предмет договора используется с нарушениями, причем существенными.
  4. Отказ в осуществлении капитального ремонта, если это входит в его договорные обязанности.

Досрочное расторжение договора аренды арендатором

Расторжение договора в судебном порядке может произойти в случае, когда арендодателем совершается одно из следующих действий:

  1. Передаваемое имущество непригодно для пользования по причинам, которые не могут зависеть от арендатора.
  2. Отказ в осуществлении капитального ремонта, если это предусмотрено договором.
  3. Отказ в передаче имущества или создание преград в его употреблении.
  4. Передача имущества с изъянами, о которых арендодатель знал.

Письмо-уведомление о расторжении договора аренды

Правомерно, что неисполнение условий сделки одной стороной рассматривается второй стороной как нарушение договоренностей. Однако обстоятельства могут сложиться так, что, например, руководитель организации — арендатор не знает о том, что его бухгалтер «забыл» перечислить арендную плату.

Именно поэтому Гражданским кодексом предусмотрен вариант предварительного уведомления арендатора о том, что он не исполняет свои обязательства, с предложением их все-таки исполнить в разумный срок или в срок, указанный в уведомлении.

После направления такого письма-уведомления и неполучения ответа от арендатора, а также в случае, если последний не совершает никаких действий для разрешения ситуации, арендодатель составляет еще одно письмо-уведомление, но уже о своем желании расторгнуть договор (см.: «Как составить письмо (уведомление) о расторжении договора (образец)»).

Расторжение договора аренды. Образец соглашения

Расторжение договора осуществляется путем подписания соглашения участниками обязательства.

Несмотря на то что форма и содержание соглашения не регламентируются нормативными правовыми актами, обращаем ваше внимание на обязательные моменты, которые должны присутствовать в документе:

  • дата и место составления соглашения;
  • конкретизация сторон сделки (желательно именно в том варианте, в котором они написаны в самом договоре);
  • далее указывается информация о том, что стороны решили досрочно расторгнуть договор аренды, и указывается дата, с которой все обязательства по сделке прекращаются;
  • пропишите, что стороны не имеют никаких претензий относительно предмета расторгаемого договора;
  • далее целесообразно указать, что все имущество было одной стороной передано, а другой принято по акту приема-передачи;
  • реквизиты сторон, печати и подписи.

Соглашение составляется в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок

Условие о сроке договора аренды в силу п. 2 ст. 610 ГК не является его существенным условием, а потому может не включаться в текст договора. В этом случае контракт будет считаться заключенным на неопределенный срок. Также стороны вправе непосредственно в тексте сделки прописать, что договорные отношения по передаче в аренду имущества заключаются на неопределенный срок, хотя это и необязательно.

О том, как расторгнуть такую сделку, мы уже писали выше, в разделе об одностороннем порядке расторжения. На основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК любая сторона имеет возможность в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Для этого ей необходимо лишь уведомить контрагента по адресу, указанному в его реквизитах.

По общему правилу срок направления уведомления до момента прекращения договора в отношении движимого имущества составляет 1 календарный месяц, в отношении недвижимого — 3 месяца. Однако данное установление носит диспозитивный характер и может быть изменено сторонами по их усмотрению. Так, стороны могут как уменьшить, так и увеличить данный отрезок времени, внеся соответствующий пункт в договор.

Расторжение договора аренды в связи с окончанием срока действия

Истечение срока действия договора аренды по умолчанию не требует никаких дополнительных действий от сторон для прекращения взаимоотношений. После окончания срока аренды имущество, на основании ст. 622 ГК, подлежит возврату, о чем составляется соответствующий акт. Этот документ, по сути, и служит подтверждением прекращения сделки.

Однако на практике встречаются случаи, когда текстом сделки предусмотрена возможность ее пролонгации, если ни одна из сторон не будет заявлять намерение прекратить отношения.

Более того, п. 1 ст. 621 ГК предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. И если арендатор заранее уведомляет арендодателя о желании продлить договор, то он продлевается на новый период. Срок для уведомления определяется в договоре. Если он не определен, то должен быть разумным. Разумность срока предполагает, что арендодатель заранее уведомляется о желании арендатора продлить арендные отношения.

Расторжение договора аренды из-за неуплаты арендной платы

Обязанность внесения арендной платы арендатором закреплена в п. 1 ст. 614 ГК. Данная обязанность является одной из наиболее значимых, и потому ее неоднократное неисполнение выступает основанием для прекращения договора на основании подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК.

В этом случае арендатор не может в одностороннем порядке отказаться от договора, но имеет возможность обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном прекращении договора аренды. Арендные отношения прекращаются на основании судебного решения и дополнительных действий от сторон не требуют.

При этом не во всяком случае просрочки платежа за пользование арендуемым имуществом у арендатора появляется право требовать расторжения сделки. Указанная норма в качестве условий наступления такого права говорит о количестве актов просрочки — не менее двух. При этом исчисляются просрочки подряд, т. е., например, если арендатор внес арендную плату за январь и март, но просрочил с исполнением этой обязанности за февраль и апрель, то у арендодателя оснований для обращения в суд нет.

Многочисленная судебная практика по данному вопросу однозначно встает на сторону арендатора, если он не допускал просрочку оплаты более двух раз подряд. В качестве примера можно привести постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2018 № Ф05-16200/2018 по делу № А41-96852/2017.

Таким образом, договор аренды может расторгаться сторонами по различным основаниям — как по взаимному соглашению, так и в одностороннем порядке. Не исключена возможность расторгнуть сделку и через суд, однако лишь по основаниям, предусмотренным законом.

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Договор».


Источник: nsovetnik.ru

Основания и порядок досрочного расторжения договора аренды

Ситуация: В компанию VERDICTO обратился индивидуальный предприниматель, сдавший нежилое помещение в аренду коммерческой организации. Арендатор на протяжении нескольких месяцев не оплачивал арендные платежи. Тем самым, допустив просрочку продолжительностью более шести месяцев. Согласно условиям договора аренды, арендодатель вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, если арендатор не уплачивает арендную плату более месяца.

Вопросы:

  1. Вправе ли арендодатель расторгнуть договор аренды без обращения в суд?
  2. Должен ли арендодатель до направления уведомления о расторжении договора письменно предупредить арендатора о необходимости оплаты долга?
Читайте также:  Как пишется заявление на миграционный учет

Ответ: арендодатель вправе расторгнуть договор аренды во ВНЕСУДЕБНОМ порядке, т.к. это прямо предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель до направления уведомления о расторжении договора аренды (в данном конкретном случае) обязан письменно предупредить арендатора о необходимости оплатить задолженность. Это связано с тем, что право арендодателя на расторжение договора обусловлено неоплатой арендных платежей.

Обоснование ответа: Статья 619 Гражданского кодекса РФ перечисляет перечень конкретных правовых оснований для расторжения договора аренды судом по инициативе арендодателя. В соответствии с абз. 6 ст. 619 Гражданского кодекса РФ:

Договором аренды могут быть установлены и другие, кроме предусмотренных данной статьей, основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ:

Договор может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении или в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Следует отметить, что п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ допускает возможность внесения в договор условия об одностороннем отказе от него по инициативе стороны. В этом случае отказ осуществляется во внесудебном порядке.

Таким образом, возникает вопрос: могут ли стороны внести в договор аренды условие о его расторжении во внесудебном уведомительном порядке? Будет ли это противоречить ст. 619 Гражданского кодекса РФ в соответствии с которой договор аренды расторгается судом?

По этому вопросу позиции судов различны:

  1. Наличие в договоре аренды условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя не означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке. Постановление ФАС Уральского округа от 25.02.2009 № Ф09-586/09-С4 по делу № А76-5929/2008-12-365.
  2. Наличие в договоре аренды условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке. Постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 № 13057/09 по делу № А40-87811/08-147-655.

Мы полагаем, что договор аренды все же может быть расторгнут во внесудебном порядке, если это указано в самом договоре. Такой вывод подтвержден нашим личным опытом участия в подобных спорах.

Арендодатель был вправе расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке, если Арендатор не оплатил арендную плату в течении одного месяца (п. 9.2. Договора)

Решение Арбитражного суда Московской области по делу № А41-25820/2015

Однако необходимо знать, что до расторжения договора (в т.ч. во внесудебном порядке) необходимо уведомить арендатора о своем намерении расторгнуть договор.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ

Неисполнение этого процедурного требования не позволит считать договор расторгнутым, когда его расторжение зависит от надлежащего исполнения второй стороной своих обязанностей по договору. Таким образом, вне зависимости от того, согласована ли сторонами возможность расторжения договора аренды во внесудебном порядке, инициатору расторжения договора следует предупредить вторую сторону о своем намерении расторгнуть договор в случае неисполнения виновником своего обязательства в разумный срок.

На невозможность рассмотрения судом спора о расторжении договора до представления доказательств, подтверждающих принятие мер по урегулированию спора с Ответчиком, указано также в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Нужна консультация? Оставьте заявку

Источник: verdicto.ru

Расторжение договора аренды: нюансы, сложности, важные моменты

Аренда имущества – одна из наиболее распространенных сделок гражданско-правового характера, используемая в повседневной деятельности как частными лицами, так и компаниями. Аренда квартир, аренда нежилых помещений, аренда предприятий или бизнеса в целом – вариантов правоотношений по аренде имущества действующее законодательство предполагает великое множество.

Законодательно все положения о договоре аренды отражены в главе 34 ГК РФ и детально прописывают самые разные условия и нюансы заключения, исполнения и прекращения данного договора.

Наибольшее число юридических проблем возникает именно при досрочном расторжении договора аренды по инициативе любой из его сторон ввиду грубого нарушения условий или же по причине утраты потребности в аренде имущества.

Каким условиям стоит уделить особое внимание в договоре аренды

С учетом положений указанной главы, безосновательный односторонний отказ от исполнения договора аренды сторонам не разрешен. Стороны могут предусмотреть такой порядок прекращения договора аренды и без существенных нарушений его условий, предусмотренных ст.ст. 619-620 ГК РФ.

Помимо изложенных в вышеуказанных статьях причин для расторжения, стороны могут дополнить договор любыми другими условиями, не противоречащими ГК РФ и правилам свободы заключения договора.

При заключении и последующем исполнении договора аренды нужно обратить внимание на следующие условия:

    • Порядок и возможность расторжения договора по инициативе любой из сторон;
  • Штрафные санкции за досрочное расторжение договора;
  • Дополнительные основания для расторжения договора аренды, не предусмотренные ст. 619-620 ГПК РФ.

Пример. В договор аренды коммерческого помещения было включено право арендатора досрочно и в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при условии уведомления арендодателя не позднее чем за 2 месяца до даты окончания договора. В случае нарушения обязанности по уведомлению арендатор должен был уплатить арендодателю двойной размер арендной платы за месяц.

Таким условием владелец помещения страхует себя от досрочного освобождения помещения арендатором и компенсирует упущенную выгоду вследствие простоя помещения.

При этом, не взирая на содержание договора, стороны в любой момент могут договориться о прекращении действующего соглашения без оглядки на причины такого прекращения.

Способы и основания расторжения договора аренды

Стороны могут завершить арендные правоотношения одним из следующих способов:

    • Вследствие истечения срока действия договора;
    • По соглашению сторон до истечения срока действия договора;
    • Путем одностороннего отказа в порядке, предусмотренном договором;
  • В судебном порядке по основаниям, предусмотренным ст. 619-620 ГК РФ.

Прекращение действия договора аренды вследствие истечения его срока носит более чем простой характер. Обычно от одной из сторон требуется уведомление в письменном виде в адрес второй стороны об отсутствии намерений по пролонгации договора. В остальных же случаях расторжение договора аренды потребует куда больше внимания и даже квалифицированной юридической помощи.

Читайте также – “Одностороннее расторжение договора строительного подряда”

Расторжение по соглашению

Ничто не мешает сторонам в любое время договориться о прекращении договора до завершения срока его действия.

Достигнутое соглашение лучше оформить письменно во избежание возможных претензий, а в случаях, когда договор аренды прошел государственную регистрацию – потребуется и государственная регистрация соглашения о его прекращении.

В соглашение стороны могут внести ряд самых разных условий, касающихся порядка освобождения помещения и сроков. Например:

    • Размер и сроки возвращаемого депозита за аренду;
    • Размер и порядок выплаты компенсации за простой помещения;
  • Сроки высвобождения площадей, порядок демонтажа оборудования и отделимых улучшений и т.д.

Соглашение составляется в двух экземплярах по одному для каждой из сторон. А при необходимости в его госрегистрации – в трех экземплярах.

Односторонний отказ

Согласно положениям ст. 310 ГК РФ не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств, если только такое право не дано сторонам сделки или одной из них в условиях договора.

Стороны в договоре аренды могут предусмотреть возможность расторжения договоренности в одностороннем порядке, прописав условия для него и порядок. Это могут быть:

    • Сроки извещения второй стороны о разрыве договорных отношений;
    • Компенсации за односторонний отказ;
  • Санкции и пени за нарушение порядка одностороннего расторжения.

Судебная практика на этот счет однозначна и подтверждает право сторон включить условие об одностороннем отказе в договор. При наступлении условий, дающих право отказаться в одностороннем порядке от исполнения договоренности, обращаться в суд не потребуется.

Расторжение через суд: основания и порядок

Самым сложным и длительным способом расторжения договора аренды является судебный порядок, применяемый при отсутствии договоренности между сторонами или же в случаях грубого нарушения условий соглашения одной из сторон. Гражданский кодекс устанавливает несколько оснований для каждой из сторон, но они не являются исчерпывающими и стороны могут внести в договоренность любые другие условия для досрочного расторжения договора.

Читайте также:  Предварительный договор с рассрочкой платежа образец

Когда можно досрочно расторгнуть договор аренды через суд со стороны арендодателя?

  1. Нарушение установленного договором порядка использования имущества, его назначения, в том числе и при неоднократном нарушении этого условия;
  2. Использование имущества арендатором ведет к его ухудшению, причем существенному;
  3. Отсутствие оплаты аренды более 2 раз подряд;
  4. Отказ от проведения ремонта и иных работ по поддержанию работоспособности имущества, если таковые условия отражены в договоре.

Также ст. 619 устанавливает ограничение в требовании досрочного расторжения договора со стороны арендодателя, если не было направлено письменное требование в адрес арендатора об исполнении всех обязанностей и устранении недостатков.

Когда арендатор может досрочно расторгнуть договор через суд?

  1. Арендодатель не передал имущество в пользование арендатору или же чинит препятствия в его использовании;
  2. Недостатки имущества не позволяют использовать его по назначению и были сокрыты от арендатора при передаче имущества и заключении договора
  3. Арендодатель не осуществляет необходимые ремонтные работы, устранение недостатков имущества, если обязанность их производства возложена на него;
  4. Вследствие не находящихся в ведении арендатора обстоятельств имущество может быть утрачено или повреждено.

При этом ст. 620 ГК РФ не вменяет арендатор обязанность предварительно требовать с арендодателя исполнения своих обязательств по договору.

Порядок расторжения договора аренды через суд

Предварительно любая из сторон по договору, желающая добиться через суд его досрочного расторжения, должна направить письменное требование в адрес второй стороны. В документе указываются причины, по которым договор может быть расторгнут, и отражаются требования об исполнении обязательств по договору или же устранении препятствий в его исполнении.

Это позволит обезопасить себя от заявлений ответчика в суде о том, что он «не знал, не видел, не предполагал».

После того, как срок претензии истечет, будет получен отказ в ее исполнении или же ответ не поступит вовсе, можно обращаться в суд.

Все перечисленные выше обстоятельства доказывать придется с предоставлением соответствующих доказательств, мотивируя каждую причину для досрочного расторжения договора объективными фактами.

Иск о расторжении договора аренды между участниками предпринимательской деятельности будет рассматриваться в арбитражном суде по месту нахождения имущества, а между юридическими лицами или ИП и физическим лицом – в суде общей юрисдикции по месту нахождения имущества.

Для судебного расторжения договора аренды обязательно потребуется помощь квалифицированного юриста по договорным спорам. Наши юристы готовы оказать полный комплекс правовой поддержки по расторжению договора аренды как в досудебном, так и в судебном порядке.

Источник: lawpractik.ru

Основания и порядок досрочного расторжения договора аренды

В условиях экономического кризиса и снижения бюджетов компаний, выделяемых на аренду/найм жилья его сотрудникам все большую актуальность приобретает вопрос досрочного расторжения договоров аренды/найма жилых помещений.

Надо отметить, что ряд оснований расторжения таких договоров уже установлен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. ст. 450, 610, 612, 619, 620, 687). При этом стороны договора аренды/найма вправе установить дополнительные условия его расторжения.

Условно основания досрочного расторжения договоров аренды/найма можно разделить на три категории:
1) по волеизъявлению арендодателя в одностороннем порядке (с обращением в суд или без такового);
2) по волеизъявлению арендатора в одностороннем порядке (с обращением в суд или без такового);
3) по взаимному соглашению сторон в любое время.

Данные основания практически являются общими для всех договоров аренды или найма.

Однако каждый из указанных договоров имеет свои особенности досрочного расторжения.

Аренда (напомним, что арендатором, как правило, выступает юридическое лицо). Вопрос о дополнительных основаниях досрочного расторжения договоров аренды был разрешен в п. 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Президиум рекомендовал судам исходить из того, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда не только при существенном нарушении договора другой стороной, но и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. В связи с этим Высший Арбитражный Суд РФ в п. 25 упомянутого информационного письма разъяснил, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

Следовательно, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, даже если арендатор добросовестно выполнял свои обязательства по договору аренды. Единственным условием здесь является обязательное включение соответствующего основания в договор аренды. Что же касается арендатора, то представляется, что он также имеет право предусмотреть в договоре аренды право расторгнуть его в одностороннем порядке, даже при отсутствии нарушений со стороны арендодателя (в силу схожей природы статей 619 и 620 ГК РФ).

Таким образом, договором аренды могут быть предусмотрены любые основания для его расторжения в судебном порядке, а также любые основания для его расторжения во внесудебном порядке, в том числе основания как связанные, так и не связанные с нарушением договора, за исключением тех нарушений, которые указаны в ст. ст. 619 и 620 ГК РФ в качестве оснований для расторжения договора судом.

Найм (нанимателем по данному договору может быть только физическое лицо). Данный вид договоров в силу его определенной социальной направленности (защита конституционных прав граждан на жилье) изначально планировался законодателем как защищающий права нанимателя. В силу этого данный договор может быть расторгнут наймодателем только в судебном порядке и только в случаях предусмотренных законом.

А именно:
– невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев (если договор заключен на срок от одного года до пяти лет, как сложилось на практике), если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (договор заключен на срок до одного года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
– разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Иных оснований расторжения договора найма по инициативе наймодателя действующее законодательство не предусматривает.

Нанимателем же договор может быть расторгнут в одностороннем порядке (без обращения в суд) путем подачи соответствующего письменного трехмесячного уведомления (п.1 ст.687 ГК РФ). Уменьшения такого срока в договора может расцениваться как противоречие закону и не применяться судом (ст.422 ГК РФ).

Безусловно, любой договор найма также может быть расторгнут по соглашению сторон в любое время.

При этом стоит помнить, что фактическая передача помещения от арендатора к арендодателю (нанимателя к наймодателю) до истечения срока аренды/найма по взаимному согласию (при наличии соответствующей переписки), также может означать расторжение такого договора по соглашению сторон.

На практике очень часто основания расторжения договора аренды и договора найма смешивают, объединяют, вводят основания, которые не предусмотрены нормами действующего законодательства, что приводит к недействительности договора в части, а порой и самого договора.

Разобраться в хитросплетении действующего российского законодательства, а тем более еще и в толковании норм закона судебной практикой, порой сложно самим юристам, а не только не специалистам.

Поэтому обращение к профессионалам, реальным участникам рынка такого рода услуг, является гарантий получения подробной консультации, решения конкретной задачи, и согласования именно тех возможных вариантов расторжения, которые устроят обе стороны, участвующие в договоре.

По информации юридического отдела компании IntermarkSavills

Источник: realty.rbc.ru